2024年建发国际集团研究报告：借势国资背景扩张稳健，逆周期业绩持续攀升

1、 借势国资背景，推进市场化激励措施

1.1、 公司立足福建逐步扩张，地产行业后起之秀

建发国际集团（以下简称“建发国际”、“公司”）是福建省最大的国有企业 厦门建发集团有限公司(简称“建发集团”)成员企业—建发房地产集团有限公司(简 称“建发房产”)的控股子公司，其前身是西南环保发展有限公司(简称“西南环保”)。 集团作为建发集团及建发房产资本运作的国际平台以及品牌展示的国际窗口，是建 发集团整合境内外资源的桥梁和纽带。 建发国际集团致力于成为“房地产开发及房地产产业链综合投资服务商”，主 营业务为房地产开发、房地产产业链投资服务及新兴产业投资业务等。公司以房地 产开发为核心业务，房地产项目遍布中国大陆多个省份的重要城市；同时，公司围 绕房地产上下游产业链，积极拓展业务边界，已覆盖商业运营管理服务（代建）、 物业管理、商业资产管理等轻资产业务；此外，公司还积极关注和参与包括“大健 康、养老”等新兴产业投资机会。 公司前身是西南环保发展有限公司，于 2014 年由中国香港联合交易所创业板 转往主板上市。自建发房产 2014 年 12 月收购建发国际集团以来，建发国际集团 通过土地竞拍、股权收购及与知名企业合作投资等方式，经营业绩进入快速的发展 轨道。

公司自 2017 年以来营收和归母净利润均保持增长，2023H1 实现营业收入 243.8 亿元，同比增长 44%；实现归母净利润 12.8 亿元，同比增长 52%。从收入结构看， 物业销售仍为公司收入主要来源，2022 和 2023H1 占比分别为 97%和 93%，其他收 入包括物业管理、商业资产管理和代建等。公司业绩稳步增长归因于前期持续稳定 的拿地开发效率，虽然受行业竞争加剧影响，公司 2020 年以来毛利率和净利率较 2017-2019 年有所下降，但整体项目优质，在行业下行期依然有稳健的结转利润表现。

1.2、 国资背景雄厚，团队管理成熟

截至 2023H1，公司控股股东为建发房产，建发集团直接持有建发房产 45.35% 的股权，通过旗下 A 股上市公司建发股份间接持有建发房产 54.65% 的股权，建发房产持有建发国际 56.19%的股权。建发集团连续多年位于福建省企业 集团首位，实际控制人为厦门市国资委，集团创于 1980 年，作为厦门经济特区招商 引资的唯一窗口，成立初期兼具政府和企业职能，积极推动了早期厦门经济特区的 发展。建发房产是厦门建发集团旗下专业房地产开发企业，目前已在境内外形成了 房地产开发、物业管理、城市更新改造、商业管理、代建运营、工程与设计服务、 关联产业投资七大业务板块，业务主要在重点经济片区的核心城市布局。

截至 2023 年 12 月，建发国际董事会由 11 人组成，其中执行董事 4 人，分别是 主席赵呈闽女士、林伟国先生、田美坦先生、彭勇先生。非执行董事 3 人，独立非 执行董事 4 人。公司核心管理层包括董事会主席赵呈闽女士，行政总裁林伟国先生、 田美坦先生和彭勇先生。核心管理团队多年以来深耕房地产项目开发领域，具有丰 富的操盘经验，公司近年的盈利情况较好地证明了团队的管理能力。

1.3、 公司实施三次限制性股票激励计划

公司坚持市场化经营，实行一年一聘制度。此外，公司建立了以业绩为导向， 注重价值回报的机制，充分发挥企业员工的活力和创造力，对企业的长期良性发展 提供了制度保障。公司于 2021-2023 年推出三轮限制性股权激励，合计计划授予不超 过 1.853 亿股，占公司截至 2023 年末总股本的 9.8%。

2、 销售排名提升，聚焦一二线城市高质量拿地

2.1、 销售规模稳健增长，基本保持良好增势

2018-2023H1 公司全口径销售金额保持增长，从 2017 年 199.3 亿元飙升到 2022年的 1782 亿元，2023H1 实现全口径销售金额 940.9 亿元，同比增长 43%。权益角度 看，公司 2021-2023 年权益销售金额维持在 1300 亿元左右，其中 2021 年同比大幅增 长 86%，2023 年同比增长 9%，权益销售均价近两年保持在 2 万元/平米以上。

2023H1 公司全口径签约回款金额 979 亿元，销售回款率高达 104%，2020 年来 维持 80%以上的回款率。2023 年上半年，公司权益销售额前十城市主要集中在一二 线城市，其中前三名上海、苏州、厦门分别销售 123、85、74 亿元。公司 2023H1 共有 38 个城市进入当地销售 TOP10，合同销售金额在苏州、无锡、福州等 18 城排 名第一，厦门、泉州等 11 城排名前五，上海、长沙、成都等 9 城排名前十，聚焦核 心城市区域深耕，提升销售市占率。

2.2、 投资拿地逆势扩张，对外扩张循序渐进

公司深化“区域聚焦、城市深耕”战略，坚持获取“流动性高+盈利性优”土地 的策略，2023 上半年在 25 个城市新增获取了 46 个优质地块，总土地款 684 亿元，同比增长 24%，拿地金额权益比达 69%（2017 年以来均超 69%），拿地强度达 59% （2017 年以来均超 46%），整体拿地积极，权益比较高。从可售货值情况看，公司 2023H1 拿地总可售货值 1295 亿元，总可售面积 538 万方，可售货值权益比 66%， 其中一二线城市货值占比 86%。

从拿地区域分布来看，公司 2023H1 拿地 TOP10 城市拿地金额 519 亿元，占比 76%，在杭州和上海拿地金额均超百亿规模，城市深耕趋势明显。面对波动的市场环 境，公司坚持高流动性的资产结构布局，坚持围绕获取“流动性高+利润优+地段好” 的项目投资策略，深耕经济增长好、人口净流入的一、二线城市及强三线城市。公 司 2023H1 在一二线城市拿地占比 86%，拿地的三四线城市包括公司大本营福建的漳 州、龙岩、泉州、莆田、宁德以及长三角基本面较好的浙江丽水、江苏张家港。

2.3、 土储结构持续优化，主要分布于三大集群

截至 2023H1 公司在中国有合计 298 个项目，土地储备总可销售面积 1711.4 万 平米，权益可售面积 1274.3 万平米，可覆盖 2023 年权益销售面积 1.91 倍；土储对 应总货值 2788 亿元，权益货值 1969 亿元，可覆盖 2023 年权益销售金额 1.43 倍。

从区域来看，截至 2023H1，公司在一二线城市可售面积占比 74%，在华东集群、 海西集群和东南集群可售货值占比分别为 38.3%、38.2%、23.5%；公司在 14 城可售 土储建面超 50 万方，土储面积排名前三的城市为无锡、长沙和杭州。从土储年限看， 公司 2022 年后拿地面积占比达 60%，整体周转效率较高。

3、 物业及建筑板块齐发展，构筑地产全生命周期服务链

3.1、 多产业协同齐发力，未来营收增量可期

建发国际以房地产开发为核心，业务贯穿全产业链，旗下拥有建发物业和建发合诚两家上市公司。 建发物业是建发国际集团旗下专业从事物业管理的集团公司，在中高端住宅高 品质物业服务外，还涉及了商业、医院、写字楼、学校、公园等公共建筑的物业管 理，覆盖了物业管理服务、社区增值及协同服务、非业主增值服务等物业项目全生 命周期服务，目前业务已覆盖全国超过 60 个城市。建发物业拥有国际一级资质物业 管理企业，截至 2023H1，物业服务合约面积为 9400 万方，同比增长 16.6%；在管面 积 5060 万方，同比增长 35.7%，规模扩张迅速。建发物业 2023H1 实现营业收入 13.79 亿元，同比增长 37.5%，实现归母净利润 1.72 亿元，同比增长 31.8%。

建发合诚是建发国际控股的综合性工程咨询集团和国家高新技术企业，已形成 勘查设计、建筑施工、工程管理、试验检测、综合管养、工程新材料六大业务，为 客户提供综合性、跨阶段一体化的项目全生命周期管理咨询和技术咨询服务。 建发合诚 2023 年前三季度实现营收 20.3 亿元，同比增长 217%；实现归母净利 润 0.3 亿元，同比增长 13%。建发合诚 2023H1 完成新签合同额 91.58 亿元，同比增 长 1546%，其中建筑施工业务在华东、华南、华中等福建省外区域市场落地新签合 同超 58 亿元，异地拓展初见成效。建发合诚在六大业务领域均拥有较全面的资质， 依托建发集团优质房地产项目资源开拓建筑施工及建筑设计业务，新签合同高速增 长，业绩有望持续释放。

3.2、 差异化产品定位，实现高去化率

2022 年，建发国际发布了简精现代、盛世唐风、风雅宋韵三款新产品系列，落 地 12 个创新展示区，申报 81 个新专利，获得 57 项国内外设计大奖。产品在保持中 国传统建筑风格的同时，不断通过对工艺、材料的迭代升级令其兼具美观与实用性。 公司的中式产品顺应了当前消费升级以及国潮崛起的大趋势，受到业主和各界的高 度认可和广泛赞誉。

建发国际集团秉承建发房产“打造钻石人生”的品牌理念；钻石的精雕细琢、 恒久坚固、保值增值、共映璀璨的物质内涵；以高标准，执行优质的产品质量、客 户服务，打造深具钻石品质的生活家园。公司产品主要以新中式风格为主，定位于 一二线城市改善型需求。由于差异化的产品定位以及独特的建筑品质，建发国际的 形象独具辨识度，从而为公司业绩带来了可观的增长。

4、 财务状况稳健，近期持续保持稳定态势

4.1、 未结资源充足，分红金额持续增长

得益于积极的拿地策略和良好的去化表现，公司已售未结资源充足。截至 2023H1，公司并表口径已售未结金额 2490.4 亿元，可覆盖 2022 年营收 2.5 倍，未结 资源充足。

2019 年来公司每股盈利和年分红保持稳健增长，持续为股东创造更高回报。2022 年公司分红 22.6 亿港元，每股收益达 2.84 元。

4.2、 负债结构持续优化，平均融资成本持续压降

2021 年来公司净负债率和剔预负债率均处于安全线以内，现金短债比自 2021 年来超过 4，呈现逐年上升趋势。公司 2023H1 拥有货币现金 607 亿元 ，较 2022 年末增长 21%；净负债率 32%，较 2022 年末下降 21 个百分点；剔预负债率 61.4%， 较 2022 年末下降 1.9 个百分点；现金短债比 6.5 倍，较 2022 年末提升 94 个百分点， 负债结构不断优化，三道红线维持绿档。

公司有息借贷主要来源于大股东借款（存量借款利率 4.53%）和银行借款（存量 借款利率 3.0%），无表外负债或前融负债，其中 2023 年上半年年内新增银行借款平 均利率仅 2.3%。公司自2020年以来存量有息负债平均利率不断下降，2023H1较2022 年末利率继续下降 36BP 至 3.97%，融资优势明显。

编辑：火腿肠