1.1 保障房是什么？
保障性住房是指政府为特定家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，这 种类型的住房有别于完全由市场形成价格的商品房，存在特定的销售对象、销售 体系以及管理模式。 目前，新一轮保障性住房规划建设启动。2023 年 8 月国务院审议通过《关于规划 建设保障性住房的指导意见》（国发【2023】14 号文），指出“在大城市规划建设 保障性住房，加大保障性住房建设和供给”，提出要加快建立一种“保障+市场”的 房地产业发展新模式。目前保障性住房建设可分为配租型和配售型两种，其中配 租型包括公共租赁住房、保障性租赁住房，配售型保障房按保本微利原则配售。
1.2 “配售、配租、改造、租售并举”轮番占主导
从“94 房改”以来，保障房已有近 30 年的历史，“配售”、“配租”、“改造”、“租 售并举”4 种类型保障房轮番占主导地位。根据侧重点不同，将保障房历史大致分 为 4 个阶段：
第一阶段：1994-2007 年，经济适用房为主，廉租房等为辅。1994 年《国务院关 于深化城镇住房制度改革的决定》提出建立“具有社会保障性质的经济适用住房 供应体系”，并要求每年新建总量中经济适用房占比要达到 20%以上。1998 年国 务院进一步深化城镇住房制度改革，经济适用房成为多层次住房供应体系的主要 类型。廉租房概念也在 1998 年被提出，但由于缺乏资金来源进展缓慢。2003 年 国务院提出“逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房”，经济适用房降温。
第二阶段：2008-2013 年，保障房建设提速，廉租房、公租房等配租型为主。 国 务院 2006 年发文加快廉租房建设，2007 年《国务院关于解决城市低收入家庭住 房困难的若干意见》明确“廉租住房制度为重点”。2008 年《国务院办公厅关于促 进房地产市场健康发展的若干意见》要求加大保障性住房建设力度，廉租房、棚 户区改造、经济适用房共同发力，保障房提速明显。2011 年，《国务院办公厅关于 保障性安居工程建设和管理的指导意见》发布，“大力推进以公共租赁住房为重点 的保障性安居工程建设”，公租房成为新重点。
第三阶段：2014-2021 年，棚户区改造为主，旧改接力。2013 年《国务院关于加 快棚户区改造工作的意见》就提出“加快推进各类棚户区改造”。2014-2015 年国 务院连续发文加强、加快棚户区改造，计划在截至 2014 年底全国共改造各类棚户 区住房 2080 万套、农村危房 1565 万户的基础上，2015-2017 年分别增加 1800 万 套、1060 万户。2020 年，《国务院办公厅关于全面推进城镇老旧小区改造工作的 指导意见》发布，力争到“十四五”期末基本完成 2000 年底前建成的需改造城镇 老旧小区改造任务，经摸底涉及老旧小区约 22 万个。
第四阶段：2021 年以后，保障房制度租购并举。2021 年，《国务院办公厅关于加 快发展保障性租赁住房的意见》提出“需加快完善以公租房、保障性租赁住房和 共有产权住房为主体的住房保障体系”，配租型保障房重回主导地位。2023 年住 房保障体系得到进一步深化。2023 年国发 14 号文《关于规划建设保障性住房的 指导意见》发布，标志着新一轮“房改”开启，构建“刚需有保障、改善有商品” 新模式。配售型保障房也成为重点，最终目的是建立租购并举的住房制度。
从中央政府官网披露数据来看，从 2008 年到 2018 年，全国城镇保障性安居工程 合计开工约 7000 万套，其中公租房（含廉租房）1612 万套、经济适用住房 573 万 套、限价商品住房 282 万套、棚改安置住房 4522万套，分别占比 23%/8%/4%/65%。 住建部表示，“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套， 预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难，可完成投资 3 万亿元左右。 2021-2023 年已完成保租房开工建设和筹集 547 万套，完成十四五目标 61%左右， 同时完成棚改 444 万套。
1.3 新房改制度下，住房需求得到满足、存量资源得到盘活
14 号文的发布标志着我国住房保障制度进入新的发展阶段，其存在以下影响： 1）扩充我国住房保障体系。原有保障性住房体系主要面向中低收入、低收入家庭， 收入财产有标准限制，且经济适用房等保障房还存在城镇户口限制，因而存在一 些户籍、收入不符合条件，且无法负担商品房的住房困难群体。2021 年国办发 22 号文提出了保障性租赁住房，保障对象扩大至“新市民、青年人”；2023 年 14 号 文“拓展配售型保障性住房的新路子”，将住房有困难且收入不高的工薪收入群体 纳入保障房体系，最终实现“政府保障基本需求、市场满足多层次住房需求”的 租购并举的住房制度。
2）缓解区域层面住房供给结构性短缺。我国住房供给呈现结构性差异，常住人口 超过 300 万的大城市人均住房面积大多低于全国平均水平，部分城市人均住房建 筑面积低于 30 平方米。14 号文明确支持这些常住人口 300 万以上的大城市率先 探索实践保障房建设，有利于这些大城市扩大住房供给，缓解结构性短缺。
3）盘活存量住房资源。当前我国商品住宅库存较高，2017 年后呈现上升趋势，截 至 2023 年底狭义库销比达 1.86 年，为 2011 年以来最高水平。大规模新建保障房 将影响商品房需求，不利于缓解供给过剩。14 号文明确指出“要充分利用依法收 回的已批未建土地、房地产企业破产处置商品住房和土地、闲置住房等建设筹集 保障性住房。”目前已有城市开始着手盘活存量，如福州市 2023 年 12 月 27 日印 发《关于利用存量住房筹集盘活为保障性租赁住房实施细则（试行）》，提出符合 条件的存量住房可以装修改造后盘活为保障性租赁住房。
2.1 新加坡体系：配售为主，政府主导各项政策支持
新加坡住房保障体系主要由政府主导，以配售型保障房为主。 促进建设期（1960-1965）：新加坡政府成立初期住房短缺问题严重，1960 年政府 成立建屋发展局（HDB）致力于解决住房问题，经过几年租赁住房尝试后 HDB 于 1964 年正式提出“居者有其屋”政策，确立了租售并举的保障房形式。 政策完善期（1966-1973）：在“居者有其屋”基础上，新加坡政府陆续完善了土地政 策、公积金政策、组屋转售政策等，建立了组屋建设资金体系和退出方式，为新 加坡组屋的长远发展打下基础。 覆盖扩大期（1974-1990）：1974 年居住在组屋的新加坡家庭比例约 42.7%，随住 房短缺问题基本解决，HDB 开始重视组屋质量，不再建设一房式和二房式，转而 以四房式和五房式组屋为主，并扩大组屋覆盖人群，将中等收入群体纳入保障范 围。
全面发展期（1991 至今）：1990 年居住在组屋的新加坡家庭比例已接近 85%，HDB 开始着重于居民生活环境的改善，陆续推出“选择性重建计划”、“组屋更新计划”、 “邻里重建计划”等政策，并优化组屋供给采取“以需定建”模式，新加坡组屋全面 发展。
新加坡公共住房政策的特征包括以下几个部分：
1）管理结构：政府主导解决住房难题
新加坡政府国家发展部通过设置 HDB 主导保障房建设，HDB 根据政府的建屋计 划具体实施，进行包括征用土地、设计建造、出售管理等保障房相关事宜。HDB 内部构建了清晰的管理体系，董事会主席下设 CEO 统筹建筑、房地产、公司几个 板块，每个板块又由对应的副 CEO 直接负责。新加坡政府还设立了市镇委员会负 责组屋日常管理工作，弥补 HDB 在响应居民需求时的低效，并邀请居民参与市镇 委员会会议，在政府主导保障房体系的同时保证了公众参与。
2）财政措施：中央公积金制度是组屋长期稳定发展的关键
1955 年新加坡政府建立中央公积金制度，完全主导组屋的融资渠道。一直以来， 新加坡公积金制度覆盖范围逐步扩大，1968 年以来市民可提取公积金来支付购买 公共住房的月供贷款，1981 年起市民可提取公积金支付自己购买私营房屋的按揭 贷款，1989 年起公积金可用于投资私人物业。中央公积金来源于政府，政府每年 向 HDB 发放建屋发展贷款并提供部分财政津贴，HDB 把公积金归集起来后，除 留足会员提款外，其余全部用于购买政府为组屋建设贷款而发行的债券，等于在 资金方面间接支持了组屋建设。此外，当市民用公积金购买组屋使得更多款项转 入政府手中，为组屋建设提供了资金保障。 政府补贴下，租房方面，组屋房租一般占住户家庭收入的 4%-15%，远低于市场水 平；购房方面，政府根据家庭收入确定组屋价格，确保目标人群能够负担得起， 实施户型越小金额越高的补助，为中低收入群体创造购房条件。
3）土地政策：政府可强制征收土地以建公共房屋
1966 年，新加坡政府发布《土地征用法》，明确政府可以低于市价的价格强制征用 土地，用以建造低于私人开发商价格的组屋，且政府有权调整被征用土地的补偿 价格，价格规定后将不受市场影响。2007 年《土地征用法》修正，规定新加坡政 府须以土地当日市场价值征地，但不得考虑土地增补改建支出，此举保障被征地 业主的部分权益。
从建设路径来看，新加坡政府对组屋按需建设，避免供需差异下的价格波动。过 去，新加坡组屋为先建后售模式，但供过于求的问题随之出现。2001 年起，新加 坡政府提出组屋按需建设，以 BTO（Build-to-Order）模式为主导，即市民可以对 拟建设的组屋提出购买申请，HDB 评估需求决定是否兴建，并可按实际需求调整 建屋计划，这样即避免了供需差异大导致的价格大幅波动，也可让市民提前确定 组屋地点和类型，获得最大的保障。
4）销售政策：组屋市场封闭管理，准入和退出都有明确限制
新加坡政府规定了组屋的购买标准、价格及补贴等，按照公平原则进行合理分配。 购买/租赁标准：一般按照购房者的收入水平划分，低收入者可廉价租房、中等收 入者可廉价购房，其首付金额以及还款方式都有所不同，充分保障不同人群的租 房以及购房需求。 购买/租赁价格：1）规定组屋售价以不同层次购买者 4-6 年家庭收入之和来确定， 亏损部分由政府补贴；2）规定不同购买者的家庭月收入上限，比如政府制定了不 同收入水平居民的购屋准入政策，并随着生活水平的提高调整收入顶限。以单身 人群购买两房组屋为例，20 世纪 70 年代组屋购买标准在月收入在 1500 新元以 下，80 年代提高到 2500 新元，目前放宽至 7000 新元，对 7000 新元以上的高收 入家庭须自行购买商品房。 组屋市场封闭管理，准入和退出都有明确限制。准入方面，法律规定一个家庭同 时只能拥有一套政府组屋，且一个人一生只有两次购买组屋机会；退出方面，法 律规定居民在组屋住不满 5 年不得转卖组屋，5 年后想转卖组屋时需要缴纳 10%- 15%的附加费。转卖组屋的市场价约为新组屋的 2-3 倍，而私人住宅市场价格约 为新组屋的 4-6 倍，这意味着已无须住房保障的高收入群体才有能力退出组屋市 场。封闭管理、有限流转的组屋运行模式在保证组屋保障性的同时，也抑制了通 过交易组屋套利的行为。
2.2 中国香港体系：公屋+私宅并行，制度较为完善
中国香港保障房体系起源于 20 世纪四五十年代的住房紧缺问题，历经 60 多年的 管理机构、政策调整，形成了如今以配租型公屋为主的住房保障体系。从发展过 程来看，可以主要分为四个阶段： 起步过渡阶段（1953-1971）：1953 年石硖尾寮屋区发生大火后，政府以救灾目的 兴建徙置大厦安置灾民并开始修建廉租屋，此后救灾计划逐渐向长期过渡，开始 服务部分贫困群体。 大规模建屋阶段（1972-1986）：随经济增长，原有的徒置楼和廉租屋无法满足居 住需求，中国香港政府 1972 年提出“十年建屋计划”，保障房建设进入大规模建 屋阶段。期间政府还陆续提出“居者有其屋计划”、“私人机构参与居屋计划”等， 加快了公屋的轮转和建设，至 1981 年公共房屋住房人口达 200 万，约占当年中国 香港总人口 40%。
长远发展阶段（1987-2000）：随居民对住房需求发生变化，中国香港保障房的重 心也逐渐向鼓励居民自置居所转移。中国香港政府以 1987 年宣布的“长远房屋策 略”为纲领，陆续提出“夹心层住屋计划”、“租者置其屋”计划等，有针对性地 缓解不同类型居民购房压力。 可持续发展阶段（2001 至今）：进入 21 世纪，中国香港受金融危机影响经济低迷， 为防止公营房屋对房地产市场的冲击，中国香港居屋建设一度暂停，后中低收入 家庭住房问题重新出现，2011 年中国香港政府宣布重启“居者有其屋”计划，可 持续发展阶段成为了中国香港公营房屋的主题。
中国香港保障房体系呈现基本稳定的“双轨制”，政府和私人开发商提供住房比例 相近。中国香港保障房种类齐全，根据居民的租住、购买、中转需求提供对应的 公屋、居屋、临时房屋，2022 年居住在这三种类型房屋的中国香港家庭分别占比 30.67%、15.59%、0.75%，合计 47%的中国香港家庭住房居住于保障房。
中国香港保障房政策的特征包括以下几个部分：
1）管理结构：中国香港房委会全面统筹公屋建设和维护
中国香港房委会 1973 年成立，负责制定和推行供应房屋计划，规划、兴建、管理 和维修保养各类公屋，以达成政府为低收入家庭解决住房问题的政策目标。房委 会的主席由房屋局局长直接担任，成员包括 23 名官方或非官方委员，并下辖房屋 署作为其执行机构。房委会的决策公开透明，1991 年起向公众开放会议听取公众 意见，并根据居民的实际需求不断改进完善，使得中国香港公屋制度可以持续健 康发展。
2）资金体系：政府资金从各方面支持房委会，保障公屋可持续发展
中国香港政府资金方面支持公屋的方式主要包括：1）向房委会提供低价或免费土 地；2）向房委会提供低息或无息贷款；3）向低收入群体提供资金优惠、购房补 贴。除了政府方面的支持外，公屋管理机构房委会还可以通过经营获得经常性收 入，实现以房养房，保障公屋制度可持续发展。
3）土地来源：政府通过划拨方式提供土地
中国香港土地资源紧张，而土地是中国香港政府支持公屋建设的重要途径。为保 证土地资源持续稳定供应，中国香港政府强调“中长期土地规划”，通过现有土地改造、变更土地用途、开拓未开发土地等多途径物色房屋用地并做好土地储备， 实际划拨时各机构层层审查决定土地用途。根据中国香港房委会 22/23 年报，政 府觅得的土地可供之后 10 年兴建 36 万个公营房屋单位。
4）销售政策：分配、流转、管理及维护制度完善
公屋、居屋分配采用轮候制、抽签制，保证分配的公平公正。房屋流转是运转体 系的难点，为合理有效分配公屋，将公屋从已经不需要它的租户中回收并分配给 真正需要的公民，中国香港房委会推出“富户政策”，即减少对收入改善租户的房 屋补助以及衡量租户租住资格两种方式并行，以达到流转目的。
2.3 政府主导为核心，我国各项制度仍有较大发展空间
对比来看，我国保障房仍有较大发展空间。根据七普及 wind 披露的 2000-2020 数 据，中国内地、中国香港、新加坡几个地区保障房覆盖比例变化不大，其中新加 坡基本在八成左右，中国香港接近五成，而中国内地城镇的保障房覆盖率持续不 足一成，未来发展空间较大。
我国内地和中国香港地区、新加坡的保障房制度存在以下不同之处：
1）管理结构
不同于新加坡和中国香港设有专门的保障房管理机构，我国保障房管理权较分散。 新加坡和中国香港均呈现城市特征，在管理上具有便利，二者分别设置了建屋发 展局、房委会这样的专业机构集中保障房各项管理权限，确保保障房建设发展有 效进行。而我国幅员辽阔人口众多，保障房管理分散，各城市人民政府对保障房 问题负主体责任，国务院、住建部等部门则主要通过政策进行指导。实际执行时， 各城市人民政府再分配任务到各区人民政府和住房主管部门，层层细化推进实施， 这种模式可以保证保障房建设，但也容易出现后期管理上的问题。
2）资金体系
三者在资金来源方面比较类似，新加坡资金体系可持续性较强。资金来源上，政 府都采取了类似的财政补助搭配贷款的方式，区别在于新加坡建立中央公积金制 度支持了组屋长期稳定发展，中国香港则通过信托基金等方式实现“以房养房”。 我国保障房资金对地方政府依赖程度较高，且各地具体情况不尽相同。
3）土地来源
三者具有相似的土地制度，在保障房土地供给上具有相似性。中国内地、中国香 港和新加坡均采取土地公有制，政府在保障房建设时都在土地方面给予了大力支 持，主要通过划拨的方式提供低成本甚至免费土地。不同于市场出让，我国的政 府划拨主要适用于国有单位和非营利性事业单位，没有使用期限限制，根据《中 国城镇保障性住房建设政府投入价值测算——以 2009-2015 年安居工程为例》（宫 兵、姚玲珍，2018），政府通过土地划拨形成的隐性支出大幅超过显性财政支出或 税收优惠。
4）准入退出机制
新加坡和中国香港地区在管理制度上较清晰，惩罚手段较严格。准入方面，我国 采取三级审核、两级公示、多部门协查等方式审查，社区居委会、市区两级政府 进行协作核查申请人相关信息，其中主要依靠居委会入户调查申报人在社区的居 住、收入、生活情况。除了准入外，后续管理、退出也由社区委员会负责具体工 作，对弄虚作假等情况，各地出台罚款等措施。新加坡和中国香港保障房体系相 对封闭，两地区的政府和机构可以动态预测保障房需求，这使得设置清晰的制度 和标准变得可行，实施惩罚也更有信服力，新加坡和中国香港对骗取保障房行为 都有 6 个月监禁的严惩。
3.1 35 城率先探索，多数完成超 60%的十四五规划目标
《关于规划建设保障性住房的指导意见》明确指出，支持城区常住人口 300 万以 上的大城市率先探索实践，符合条件的共 35 个城市。根据第七次人口普查数据， 常住人口 300 万以上的城市包括北上广深圳 4 个一线城市，重庆、成都、天津、 武汉、西安、杭州、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大 连、南宁、石家庄、厦门、太原、苏州、贵阳、合肥、乌鲁木齐、宁波、福州、长 春、南昌等 27 个二线城市，以及东莞、佛山、无锡、常州等 4 个三四线城市。
各城市纷纷响应政策，加大保障房的供应力度。目前，各城市根据当地实际情况， 完善“保障+市场”的住房供应体系，相应制定十四五保障房规划以及 2024-2025 年 保障住房发展年度计划。截至 2023 年底（部分城市为年中），24 个统计城市中 16 个完成了超过 60%的十四五规划目标，显示住房保障体系日益完善，新市民、青 年人和一线务工人员等租房需求以及多样化住房需求逐步得到满足。
配租型保障房仍为主导，配售型保障房重要性提升。2023 年 8 月 14 号文的发布 标志着一类配售型保障房的诞生，截至 2024 年 1 月 30 日，北上广深、西安、福 州等 19 个城市已经披露了 2024 年配售型保障房建设任务，合计超过 10 万套。从 数量上看，福州、西安以及 4 个一线城市均计划于 2024 年筹建超过 1 万套配售型 保障房，其余大多城市筹建数量在 0.2-0.6 万套之间不等，租购并举的住房制度持 续贯彻。
3.2 预计 2024-2025 年均保障房开工面积为 1.34 亿方
保租房：住建部表示，十四五时期，全国初步计划建设筹集保障性租赁住房近 900 万套，2021-2023 年已完成保租房开工建设和筹集 547 万套，完成十四五目标 60% 以上。我们假设 2024-2025 年进度相同，则预计年均需要完成 177 万套保租房开 工建设。 公租房：从主要城市十四五规划来看，公租房仅占所有建设住房套数的较少部分， 北京、广州、深圳、杭州分别建设公租房 6/3/6/3 万套，占规划总套数的 6%/2%/6%/2%，4 城年均开工 1.2/0.6/1.2/0.6 万套。从公租房和保租房的比重来看， 公租房占保租房的 5%-15%。因此，我们假设全国范围内公租房占保租房建设套 数的 10%，预计 2024-2025 年我国公租房有望实现年均开工 17.7 万套。 共有产权房：十四五时期，北京、广州、深圳、杭州分别建设共有产权房 6/3/8/3 万套，占规划总套数的 6%/2%/7%/2%。南京安置房及共有产权房合计建设 17 万 套，占规划总套数的 22%。上海建设保障性产权房 23 万套，占规划总套数的 22%。 北上广深杭 5 城年均开工 1.2/4.6/0.6/1.6/0.6 万套。基于主要城市年均开工数据， 我们假设 2024-2025 年我国共有产权房有望实现年均开工 10 万套。
配售型保障房：截至 2024 年 1 月底统计 19 个城市预计于 2024 年建设超过 10 万 套配售型保障房，且数据仍在持续更新中。由于配售型保障房是 2023 年以来的政 策导向，我们假设其余 16 城有望在 2024 年平均开工 2000 套，则 2024 年有望实 现配售型保障房合计开工 14 万套。 综合来看，我们预计在保租房、配售型保障房、公租房、共有产权房建设的带动 下，2024-2025 年均保障房开工面积有望达到 1.34 亿方。
3.3 保障房建设有望带动防水/涂料/管材行业扩容
3.3.1 预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动防水市场规模约 82 亿元
我们分屋顶、地下室、外墙、室内 4 大场景来预测保障房开工可拉动的防水市场 规模： 屋顶：根据以往保障房楼层数，我们假设新建保障房平均层数为 20 层，则 1.34 亿 方建面对应屋顶面积约为 671 万方。根据住建部 2022 年 10 月发布的《建筑与市 政工程防水通用规范》，一级屋面应进行不少于 3 道防水做法，假设 3 道均为防水 卷材，则在屋顶场景下保障房可拉动防水约 10 亿元的市场规模。 地下室：新建住宅项目的地下室面积占总建面 10-30%，由于保障房销售对象的限 制，我们合理假设保障房地下室面积占比 10%。根据《建筑与市政工程防水通用 规范》，一级地下室应进行不少于 2 道防水做法，假设 2 道均为防水卷材，则在地 下室场景下保障房可拉动防水约 13 亿元的市场规模。 外墙：外墙面积占总建面约 30%，同时根据《建筑与市政工程防水通用规范》，一 级砖砌外墙应进行不少于 2 道防水做法，一级混凝土外墙应进行不少于 1 道防水做法，平均为 1.5 道。我们预计外墙场景下保障房可拉动防水约 23 亿元的市场规 模。 室内：室内面积占总建面约 50%，同时根据《建筑与市政工程防水通用规范》，一 级楼地面应进行不少于 2 道防水做法，一级墙面应进行不少于 1 道防水做法，平 均为 1.5 道，则在室内场景下保障房可拉动防水约 35 亿元的市场规模。 因此我们预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动防水市场规模约 82 亿元。
3.3.2 预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动涂料市场规模约 76 亿元
我们分内墙、外墙 2 大场景来预测保障房开工可拉动的涂料市场规模： 内墙：内墙涂刷面积=(建筑面积*80% - 10/平均每户面积*建筑面积)*3，80%为实 际利用率，同时厨房、卫生间一般采用瓷砖、铝扣板，该部分面积大约在 10 平。 基于此，保障房对应新增内墙涂料规模为 56 亿元。 外墙：外墙面积占总建面约 30%，计算得出保障房对应新增外墙涂料规模约 20 亿 元。 因此我们预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动涂料市场规模约 76 亿元。
3.3.3 预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动 PVC 管市场规模约 17.2 亿元
我们分落水管、冷凝管、电力套管 3 大品类来预测保障房开工可拉动的 PVC 管市 场规模： 落水管：每根落水管平均可排约 200 平的屋面雨水，计算得出保障房对应的屋顶 面积需要 3.35 万根落水管。同时，保障房楼层数大多为 19-26 层不等，层高平均 约 2.8 米，每根落水管长度约 63 米。则保障房对应新增 PVC 落水管规模 0.4 亿 元。 冷凝管：据华亚东营塑胶有限公司公众号显示，120 平住宅对应空调冷凝管材管 件约 800 元，则保障房对应新增 PVC 冷凝管规模约 9.4 亿元。 电力套管：据住范儿官网显示，100 平住宅大约对应电线电缆 700 米；同时据《1kV 及以下配线工程施工与验收规范》，管内电线的总截面面积不应大于导管内截面 面积的 40％，且电线总数不宜多于 8 根，我们合理假设一根 PVC 电力套管平均 可容纳 6 根电线电缆。则保障房对应新增 PVC 电力套管规模约 7.8 亿元。 因此我们预计 2024-2025 年均保障房开工可拉动管材市场规模约 17.2 亿元。
3.4 保障房拉动的建材需求有望对冲部分新开工承压影响
2023 年我国房屋新开工面积 9.54 亿方，同比下降 21%。若保障房年均建筑面积约 为 1.34 亿方且均计入新开工，则占 2023 年新开工面积的 14%左右。因此，假设 保障房如期按照十四五规划持续进行，则可拉动不小的地产新开工。2024 年 1-3 月我国房屋新开工面积 1.73 亿方，继续同比下降 28%。
从建材板块来看，2023 年防水、涂料、管材等行业规模和需求均有不同程度的下 滑。从 2022 年防水、涂料、管材的市场规模数据来看，同比均有所下滑。2023 年， 房地产市场修复节奏缓慢，建材需求也呈现波动。防水方面，据《中国建筑防水》， 2023 年 1-10 月，规模以上防水企业的主营业务收入为负增长；涂料方面，据中国 涂料工业协会，2023 年我国涂料企业主营业务收入 4044.8 亿元，同比下降 4.5%； 管材方面，根据金联创塑料，2023 年管材市场供需压力凸显，整体需求波动。
保障房所拉动的建材需求可以对冲部分新开工面积减少所影响的建材需求。从当 前测算的情况来看，保障房新开工可拉动的防水、涂料、PVC 管材大约占各板块 规模的 4.1%/6.4%/1.1%。假设 2024 年地产新开工面积同比减少 20%，则分别影 响防水、涂料、PVC 管大约 116/108/24 亿元的规模，而保障房的拉动下可对冲一 部分建材下行需求，预计 2024 年新开工影响叠加保障房拉动，防水、涂料、PVC 管市场规模大约变动-34/-32/-7 亿元。
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