2024年滨江集团研究报告：区域聚焦强品质，业绩稳健显韧性

1. 滨江集团：深耕浙江，逆势增长

1.1. 深耕浙江，立足全国

滨江集团作为长三角房地产领军企业，秉承“创造生活，建筑家”的专业理 念，形成了“团队、管理、品牌、金融、合作、服务”六大核心竞争优势。公司成 立于 1992 年，1997 年取得国家一级开发资质。1999 年，公司完成转制，成为杭 州首家成功转制的房地产企业。2007 年，绍兴金色家园项目落地，公司正式迈出 异地扩张的步伐；2008 年 5 月 29 日，公司在深圳成功上市，成为该年度唯一一 家国内 A 股 IPO 上市的房地产企业。2023 年公司全年实现销售额 1534.7 亿元， 公司位列中国房地产企业销售额第 11 位，行业影响力不断提高。

1.2. 股权结构稳定

股权结构稳定。截至 2024 年 7 月 1 日，公司第一大股东为杭州滨江投资控 股有限公司，持有公司 45.41%股份，实际控制人为戚金兴，直接持股 11.94%。 杭州滨江投资控股有限公司与戚金兴、戚加奇存在一致行动关系，股权结构稳定 集中。

1.3. 结转增厚营收，减值影响净利润

营收收入保持快速增长，计提减值影响净利润。2023 年度，公司整体销售状 况良好，实现销售额 1534.7 亿元，较 2022 年基本持平，位列克而瑞销售排名第 11 名，较 2022 年提升 2 名，并连续 6 年荣获杭州市场销售冠军。2023 年公司营 业收入快速增长，实现营业收入 704.4 亿元，同比增长 69.73%，受计提存货跌价 准备增加影响，实现归母净利润 25.3 亿元，同比下降 32.41%。

毛利率有所下降，但仍优于竞争对手。2023 年，公司销售费用率、管理费用 率和财务费用率分别为 1.22%、1.1%和 0.77%，与 2022 年底相比，三项费用率 均下降，体现了强大的费用管理和成本管控能力。从利润率方面看，受前期低毛 利项目进入结转周期，房地产销售毛利率进入下行通道，在此背景之下，公司毛 利率、净利率也有所下降，2023 年，公司毛利率为 16.76%，较 2022 年底下降 0.72pct，由于 2023 年计提存货跌价准备增加，净利率为 4.05%。

2. 积极投资增厚土储，巩固区域深耕优势

2.1. 逆势补仓，土地储备丰厚

拿地态势积极，逆势补仓。近年来公司拿地坚持区域深耕，坚持把房地产主 业做精、做优、做强，2023 年在土地市场上收获 33 个项目，其中杭州 27 个，进 一步巩固在杭州市场的份额。2023 年，新增项目计容建筑面积 333 万平方米，权 益土地款 256 亿元，全口径新增货值 1030 亿元，权益新增货值 454 亿元，位列 2023 年中国房地产企业新增货值第 9 位。

土地储备充足，保障公司可持续发展。截至 2023 年末，公司土地储备总占地 面积 586.32 万平方米，总建筑面积 1320.31 万平方米，其中杭州总建筑面积占比 约 71%。充足的土地储备可为公司未来发展提供良好保障。

2.2. 杭州区域优势凸显，成长空间广阔

2.2.1. 杭州经济再上新台阶，人口持续流入提供稳定购买力

杭州经济总量上新台阶，人口购买力强。杭州经济持续发展，实现从“1 万亿 方阵”到“2 万亿方阵”的跨越，2015 年，杭州经济总量突破万亿，成为全国第 10 个跻身“1 万亿方阵”的城市，2023 年，杭州 GDP 达到 2.01 万亿元，同比增 长 5.6%，成为全国 7 个城市之后新一个经济总量突破 2 万亿的城市，工业投资首 破千亿，上市公司首破 300 家，人才总量超过 300 万人。杭州经济总量持续腾飞， 杭州城镇居民可支配收入明显高于全国城镇居民人均可支配收入，良好的经济收 入水平有助于为楼市提供持续性的购买力。

杭州房价收入比低于一线城市和南京，租金回报率可媲美一线城市。根据 Numbeo 数据，截至 2024 年 6 月 19 日，杭州房价收入比为 26.74，低于上海 （36.91）、北京（31.17）、广州（31.93）、深圳（30.04）；杭州中心城区租金回报 率 1.63%，略低于上海（1.66%）、高于北京（1.62%）、广州（1.09%）、深圳（1.46%）， 外围区域租金回报率杭州约为 1.75%，高于四大一线城市。

人口持续保持净流入，实现从特大城市到超大城市的大跨越。杭州良好的经 济发展基础持续吸引人才流入，2023 年杭州人才超过 300 万人。2015 年杭州首 次跻身全国特大城市，8 年来，杭州持续带动产业集聚、人口集聚、创新集聚，城 区总人口突破千万，达到 1002.1 万人，成为全国 10 个超大城市之一。2023 年， 杭州常住人口达到 1252.2 万人，2014 年以来持续保持人口净流入，杭州经济发 展迅速，拥有较多优质企业，较强的人口吸附力可以提供持续的购房需求。

2.2.2. 市场下行，杭州楼市逆势走出独立行情

全国地产市场持续调整，杭州楼市走出独立行情。2023 年全国商品房销售额 较 2022 年进一步下滑，同比较 2022 年下滑 6.5%。逆境之下，多重政策利好刺 激，叠加亚运会的顺利举办，2023 年杭州楼市走出独立行情，全年实现商品房销 售额 4564.23 亿元，环比 2022 年基本持平，但占全国商品房销售额的市场份额 则从 2022 年的 3.5%提升至 2023 年末的 3.91%。

杭州土拍市场表现突出，土地出让揽金仅次于上海。2023 年杭州共成交宅地 132 宗，规划建筑面积 1015 万平方米，平均溢价率 8.8%，宅地成交金额 1803 亿 元，仅次于上海。杭州楼市良好的销售去化表现，经营安全边际相对较高，吸引开 发商纷纷选择落子杭州，2023 年杭州土地出让金 1802 亿元，仅次于上海。

2.3. 深耕浙江，逐步扩张提升市场占有率

深耕浙江，拿地聚焦优质区域。在房地产整体销售持续回调的情况下，房地 产企业拿地投资更加审慎聚焦，拿地策略整体“趋同”，核心城市、核心区位的土 地竞争更加激烈，尤其是长三角热门城市的土地市场竞争更加激烈。2023 年公司 在浙江省内权益拿地金额 251 亿元，仅次于绿城中国，区域布局上，公司将聚焦 杭州、深耕浙江、浙江省外重点关注上海。

持续耕耘杭州市场，杭州市场土储占比约 6 成。公司起家于杭州，长期聚焦 杭州市场，2023 年公司土地储备可售货值在杭州占比 60%，浙江省内非杭州的 城市包括金华、宁波、嘉兴、湖州、温州、台州等经济基础扎实的二三线城市占比 25%，浙江省外占比 15%。

3. 销售排名提升，产品力认可度高

3.1. 销售排名持续提升，坐稳区域龙头

2023 年商品房销售持续调整，销售排名逆势提升。2023 年全国商品房销售 规模较 2022 年进一步下滑，2023 年全国实现商品房销售额 11.66 万亿，同比下 降 6.5%，滨江集团 2023 年销售金额较 2022 年下滑不足 1%，公司销售额降幅低 于全国商品房销售额降幅。近期，地产政策端利好持续释放，2024 年 5 月 17 日， 央行下调首套房/二套房最低首付比例分别至 15%/25%，降低公积金贷款利率，取 消全国层面首套住房和二套住房商业贷款利率下限，中央层面政策利好持续释放， 叠加地方政府因城施策，优化地产政策，有助于改善行业预期，推动商品房销售逐步企稳回升。

销售权益比先升后降，2023 年销售权益比有所下降。土地投资作为观测销售 状况的重要前瞻指标，2022 年房地产市场销售下行以来，房地产企业普遍调整投 资拓展策略，核心城市、核心区域的竞争更加激烈。公司新增土地权益比指标在 2021 年达到近 5 年最高，随后 2022 年销售权益比达到近 5 年最高，2023 年销 售权益比有所下降。

销售额受市场环境影响略有调整，但总体韧性较强。2023 年全年商品房销售 市场持续调整，公司在整体市场环境竞争激烈、销售承压的情况下，实现超过 1500 亿的销售金额，位列克而瑞销售排行榜第 11 位，完成年度销售目标——占全国商 品房销售额的 1%，确保全国排名前 20 名，争取 15 名。根据克而瑞数据，2023 年公司全年销售金额达到 1534.7 亿元，同比微降 0.28%，业绩韧性较强。同时公 司预收款项和合同负债持续增长，为未来收入确认的增长奠定基础，随着地产支 持性政策的进一步出台与市场情绪的回暖，公司销售业绩有望进一步提升。

夯实大本营，成就杭州市场销售冠军。2023 年公司在杭州销售额接近 1300 亿元，销售面积为 267.2 万方，均位居杭州房企业绩排行榜首位，区域深耕优势 显著，杭州的销售规模超过绿城中国、建发房产、华润置地、招商蛇口等全国化布 局的品牌房企，且公司具有区域深耕与拿地优势，未来有望受益于杭州市场的销 售改善，公司有望进一步稳定在杭州市场的销售份额，进一步稳固区域龙头地位。

3.2. 标准化构筑稳健底盘，产品力赋能长期发展

推行“1+5”发展战略，做精、做优、做强主业。公司主营房地产业务，保持 千亿以上销售规模，并搭建“服务+租赁+酒店+养老+产业投资”的企业多元发展 新蓝图。2023 年，公司房产销售、房产项目管理服务、房产租赁、酒店管理服务 占营业收入的比重分别为 98.43%、0.66%、0.51%和 0.38%。2024 年，公司将继 续推进实施“1+5”的发展战略，“1”指房地产主业，坚持把房地产主业做精、做 优、做强，在保证安全运营和品质的前提下，与头部企业保持适度的规模比例； “5”指的是同时有序推进服务、租赁、酒店、养老和产业投资五大业务板块。房 地产销售是公司的主营业务，占据营业收入的比重较大，随着公司聚焦优势城市、 优势地段、优势产品领域，房产销售规模有望实现全国排名在 15 名以内的目标。

打造标准化产品体系，满足差异化需求。在产品研发方面，公司已建立“A+、 A、B+、B、C”等五大产品类型，并将标准化体系进一步延伸到物业服务、小区 配套及专业服务等房产各相关行业。公司致力于开发出满足消费者差异化需求的 各类住宅产品，覆盖各层次消费者，为未来的产品复制和异地拓展奠基。

团队精干高效，已形成一支能准确把握时间、控制成本、保证品质、高度稳 定的优秀团队。团队能力方面，截至 2023 年末，公司房地产板块员工 1076 人， 按 2023 年全年 1534.7 亿元销售额计算，人均销售额 1.43 亿，较 2022 年末人均 1.37 亿销售额进一步提升，公司人员精干高效，在全国、全省都具有领先优势。

产品力社会认可度高，坚守品质输出。公司品牌优势明显，建立有效的创新 团队，建筑、装修、环境、配套、设施设备等，都有创新的成分和引领行业的标 准。同时，公司做好品质标杆建设，进入每一个区域、每一个城市、每一个区块， 都要做综合方面的标杆。

4. 财务稳健，融资通畅

财务稳健，“三道红线”保持“三道绿线”。截至 2023 年，公司并表有息负债 规模 415.18 亿元，较 2022 年 535.45 亿元的有息负债压降 120 亿元，扣除预收 款后的资产负债率为 56.41%，净负债率为 15.08%，现金短债比为 2.42，财务稳 健，杠杆水平持续降低，2024 年乃至未来 2-3 年甚至更长时间，公司继续将有息 负债水平控制在合理范围内，2023 年“三道红线”持续保持“绿档”，持续保持在 行业中的优势。

债务结构优良，融资期限合理。融资途径方面，截至 2023 年末，公司银行贷 款占比达到 79.75%，票据与债券占比分别为 11.97%和 8.28%。债务期限构成方 面，截至 2023 年末，公司 1 年之内到期融资占比最大，达到 32.53%；3 年以上 的到期融资占比从 2019 年的 6.79%上升至 2023 年末的 14.04%，长期债务占比 持续提升，债务结构不断优化。

融资成本持续下降，授信额度储备充裕。公司债务结构不断优化，良好的资 信受市场认可。2020 年 6 月，联合信用评级有限公司将公司主体信用评级由 AA+ 提升至 AAA，成为浙江省内第一家获得 AAA 评级的房地产上市公司。2019 年至 2023 年末，公司融资成本从 5.6%下降至 4.2%。同时，公司授信额度储备充足， 截至 2023 年末，公司共获银行授信总额度 1217.23 亿元,较上年末增加 2.86%， 授信额度剩余可用 815.78 亿元，占总额度的 67%。直接融资可用额度上，截止 2023 年末已获批尚未发行的公司债额度 15.52 亿元，注册完成尚未发行的短期融 资券额度 49 亿元、中票额度 35 亿元，可根据资金需求和市场情况择机发行。

编辑：火腿肠