自改革开放以来，我国居民居住质量大幅提升。从居民住宅的功能性角度切入， 我国住宅大致可视为经历了三轮升级迭代。其中将功能简单、户型单一、面积小、 空间布局不合理、无保温隔热性能的筒子楼视作第一代住宅，而质量高、功能全、 环境美、面积小的试点小区可视为第二代住宅。
第三代住宅主要的关注点在于综合配套，基本上从小区概念上升到了社区概念， 同时装修及售后服务更加全面。
1.1 第一代住宅：满足人们基本居住需求
我们将“筒子楼”看做我国第一代住宅，其别名叫做“赫鲁晓夫楼”，由苏联首创。 作为第二次世界大战的主战场，苏联各地在战争中遭到严重破坏，战争结束后许 多家庭失去居住空间，不得不居住在环境简陋的土屋和棚屋中。 1953 年赫鲁晓夫上台后，面临严重的住房困难，赫鲁晓夫提出要在最短时间内以 最低成本解决城市居民的住房问题，其解决办法就是在全国各地兴建“赫鲁晓夫 楼”建筑。这种建筑设计简单，均为五层建筑，几乎无装饰，采用钢筋混凝土结 构，利用工厂生产的预制零件（窗户、墙壁、楼层板和内部隔板等）像搭建积木 一样进行拼接。由于都是标准规格拼接，施工几乎无需图纸，建设效率高，大约 两周即可完成一栋楼的建造工作。至 1964 年赫鲁晓夫下台时，近 1/4 的苏联人拥 有了自己的新居。
二十世纪六七十年代，我国城镇人口快速增加，各大城市都面临住房短缺问题。 为解决人民居住需求，我国参考苏联的经验，开始模仿建立类似的矮层建筑。
筒子楼造价便宜，主要由砖块和混凝土组合而成，基本没有保温、隔热措施。由 于缺乏钢筋加固，筒子楼高度一般较低。 70 年代筒子楼一般每一层有一条长楼道走廊，走廊两边为房间，在房间门口简易 搭建厨房，通常一层楼共用一个洗漱间。由于楼道狭长逼仄，通常采光差。这种 房子只能解决人们最基本的居住问题。
80 年代随着改革开放的不断深入，部分城市职工住进了单位福利分房的单元房。 单元房设施相对完备，一般设有私厨、私卫，房间内卧室大而公共区域小。相较 于 70 年代的传统筒子楼，单元房在私密性方面有了较大的提升。
1.2 第二代住宅：提升住房功能及质量
尽管单元房在私密性上已经有了提升，但其户型较为单一，功能区块划分并不合 理，也没有小区和配套的概念。 到了 90 年代，建设部启动了小区试点，我国开始有了小区的概念；1993 年以后 开始启动中国小康住宅，提到“五要一活”：科技含量要高、厨房设备要齐、住房 装修要一次到位、物业管理水平要高、住房产品要适销对路，销售方式要搞活。 1999 年 11 月，首批 8 个小康住宅示范小区南京月牙湖花园、广西北海银湾花园、 昆明金康园、深圳东海花园、广东番禺丽江花园等通过了综合验收。以月牙湖花园小区为例，其卫生间、厨房都采用了不串味的排烟气装置；粉刷墙壁的涂料经 过特殊工艺，不会再出现细微龟裂。
从户型结构来看，这个阶段的住宅在单元房的基础上进一步强化了功能的分区， 实现了寝居分离。
1.3 第三代住宅：完善综合配套
第三代住宅指的是在第二代住宅基础上植入对人的健康、医疗、人文呵护等因素， 实现全方位服务的住宅模式。其直观表现在综合配套设施的完善，除了更加人性化的户型设计、绿色生态等，教育、医疗、文娱设施、超市等被引入到配套考量， 从小区概念升级到了社区概念。 另外，第三代住宅在建筑形式上更加多样化，比如高层住宅、花园洋房等，居民 选择更加丰富；建筑材料上一般采用钢混结构；同时在户型设计上以电视为中心 空间，更加强化公共区域（动区）和居住区域（静区）的分离。
综合来看，我们认为前三代住宅的迭代升级是一个对居民刚性住房需求的补足过 程，从最基本的“有瓦遮身”到配套完善的第三代住宅，居民在住房上的“物质 需求”已经得到了满足。
2.1 第四代住宅的概念及起源
第四代住宅的概念最早出现在 2016 年：“如果有一种方法能将别墅、四合院、胡 同街巷、电梯房、垂直绿化、空中园林、空中停车等全部优势都融合在一起，创 新出一种新的建筑形式，使人既能住上像四合院和别墅一样的房子，家家户户都 有前院后院”。简单来说，第四代住宅的构想是把低层庭院式住宅的功能引入到高 层住宅中，如户内庭院、公共社交空间、停车场等，使得高层住宅的生活场景可 以进一步丰富。
根据我们对第四代住宅起源的研究，其最早可以追溯至意大利设计师Stefano Boeri 基于深层生态学理念，于 2009 年设计、2014 年在米兰建成的“垂直森林项目”。 深层生态学是一种生态哲学，主张自然环境和所有生物的内在价值，其核心思想 包括反人类中心主义世界观，质疑经济增长和高消费的重要性，以及对社会基本 职能的质疑，强调自然环境的价值和保护不仅仅是出于人类利益，而是自然环境 和所有生物内在价值的体现。这种哲学观点认为，人与自然是一个生命整体，人 的生命价值来源于自然界的生命创造，人与自然的关系是内在的而非外在的。因 此，深层生态学提倡一种与自然和谐相处、共生共荣的理念，强调保护自然不仅 是出于人类的生存和发展需要，更是出于对自然界本身生命价值的尊重和维护。 基于这样的理念，Stefano Boeri 的设计初衷其实是希望能将建筑变成人类和其他 动植物共同的家园，通过垂直森林的系统建设一个包含生物多样性的高密度城市， 让人类聚集区不再侵蚀自然，同时又通过立体的森林系统与整个地表生态系统连 成网络。与我们认知的绿色建筑（节能、环保）不是同一个概念。垂直森林建设 的本意不是为了人类，而是为了自然。
2.2 国内首个第四代住宅——七一城市森林花园
我国首个第四代住宅项目是成都市新都区的“七一城市森林花园”，开发商为新疆 天地集团，项目在 2018 年开盘便迅速售罄。 2016 年 1 月，成都新都老城板块一宗地块被成都七一置业有限公司（隶属于新疆 天地集团）拍下；同年 7 月，地块完成项目（七一国际广场）开工奠基仪式。微 信公众号“城市森林花园”发表了《七一国际广场项目奠基仪式圆满成功，城北 商业新篇章开启》，其中提到：“在住宅方面，采用了清华大学设计研究院的城市 森林花园的设计理念。打破以往的建筑风格，通过创造性的平面布局和独具匠心 的外观设计，把生态绿地搬上了空中，让家家户户都拥有一片属于自己的绿色花 园。”可以看到在这个时间点上，该项目并未提到“第四代住宅”，仅是将“城市 森林花园”作为卖点，文章阅读量也并未过万。 在 2016 年 10 月，该公众号发布了文章《成都新都.诞生第四代住房》，文中写到： “七一国际广场的绿色创新住房区，采用了由清华大学建筑研究院设计的“第四 代住房.庭院房”，该建筑住房打破以往的建筑风格，通过创造性的平面布局和独 具匠心的外观设计，把生态绿地搬到了空中。使住在高层的家家户户，都拥有一 片属于自己的绿色私家花园，使人们实现了对“有家有院”的企盼和回归大自然 的梦想。七一国际广场住房区，作为中国第一个真正意义上的绿色生态品牌大盘， 将成为全球绿色城市、森林城市的明星样板，开启全球绿色建筑、森林城市的住房新时代。”这篇文章与 7 月发布的文章对比，“城市森林花园”设计理念被替换 为“第四代住宅”，文章阅读量达到近 7 万。
但文章中提到的“由清华大学建筑研究院设计”并非全部事实，中国专利审查信 息查询结果显示，新疆天地集团有限公司自 2015 年开始陆续注册过多个与城市森 林花园建筑及第四代住宅相关的专利，发明人均为新疆天地集团董事长郑大清。 也就是说，“第四代住房”已申请专利，且专利隶属于个人。2017 年 7 月，在成 都举办的“第四代住房西南地区高峰论坛”上，郑大清在会上作了“谈第四代住 房的全球独创性，以及它给政府、开发商和住户三者所带来的利益关系”的主题 发言，第四代住房及其发明人才正式走入公众视野。
2.3 多重因素共同催化下，第四代住宅开始推广
从“城市森林花园”到“第四代住房”，可以看出“第四代住宅”这个概念一开始 在我国诞生其实是来自于一个开发商对其产品的一次创新和“炒作”。之后，由于： 1、 城市森林花园建筑展现出来的特质与我国近些年推行生态、环保的理念吻合； 2、 由于目前销售下行，在“高库存难去化”的压力之下，开发商不得不进行产品 的创新迭代；3、 我国房地产市场的供需结构已然发生改变，市场的主力已经逐步由刚需转向 改善型需求，而当前库存大部分产品仍然是刚需产品。 在多重因素的共同作用下，第四代住宅逐步得到政府的政策支持。2021 年，由中 国建筑标准设计研究院有限公司、天地建筑创新技术成都有限公司等单位编制的 《城市森林花园住宅设计标准》正式发布，成为国内首个指导性设计标准，其中 将城市森林花园住宅定义为：每户拥有面积不小于套内建筑面积 40%、高度不小 于两个自然层的开敞式户属空中花园为基本配置的住宅。该设计标准主编单位之 一天地建筑创新技术成都有限公司，其大股东即是新疆天地集团有限公司。
自此，第四代住宅开始在全国多个地区，尤其是南方城市加速落地。据不完全统 计，截止 2024 年 3 月份，已经有 24 个省份落地第四代住宅项目。 在指导性设计标准下，各地方政府陆续出台细化政策，明细虽略有不同，但最主 要的支持方向在于对容积率及产权面积的放松。
2.4 第四代住宅产品设计
根据《城市森林花园住宅设计标准》，“森林花园住宅”分为三类：“空中户属庭院 住宅”、“空中共享园林住宅”、“空中共享园林住宅（空中停车）（完全体）”。简单 理解，空中户属庭院即是私家花园，而空中共享园林指的是两栋或是多栋楼之间 设置连接共享的空中平台。目前落地的项目仍然以户内庭院为主，空中共享平台 暂未实现。
在设计中，通常采用奇偶层错位的设计方案，满足露台两层通高的要求。
在阳台设计上，由于露台面积较大且存在覆土，一般需设置悬挑结构增加支撑； 同时阳台配备自动滴灌系统和智能蚊虫防控系统，由物业统一进行管理。
在户型设计上，也进行了升级，采用 LDKBG 一体化设计，将客厅（L）、餐厅（D）、 厨房（K）、阳台（B）、花园（G）联动，形成更为广阔的视觉体验，更加舒适的 居住体验。
2.5 第四代住宅区域落地情况——以福州为例
从项目的落地情况来看，在成都七一城市森林花园之后的一段时间里，第四代住 宅产品归于沉寂。首先是由于各地方政策在容积率等方面的限制，并不支持此类 产品的开发；此外，在 2021 年以前地产销售仍在增长，开发商处在高周转的快车 道上，没有过多的动力和精力对这类项目进行研发。到 2021 年《城市森林花园住 宅设计标准》正式发布后，各地再次开始快速跟进。 福州是东南沿海区域首批试点第四代住宅的城市之一。2024 年 3 月，福州印发 《福州市房产与规划建筑面积测算技术规程》，其中关于“立体生态住宅项目”（即 第四代住宅）中的表述包括：
1、 住宅建筑底层架空层设置层高在 3.30 米及以上、4.50 米及以下的居民公共休 闲活动空间，且不计入容积率；楼栋间风雨连廊不计容积率、不计建筑密度。 2、 设置层高在两个自然层高及以上的开敞式公共休闲绿化平台应符合以下要求： 1） 平台绿化覆土深度在 0.50 米及以上； 2） 平台不封闭、无围护结构、连接一定数量的住户(公共空间)并供业主共享。 3、 开敞式公共休闲绿化平台不计入容积率；按其围护结构（围护设施）外围水平 投影计算建筑面积。 4、 设置外挑层高在两个自然层高及以上的植树平台或奇偶层错层设置的空中花 园(植树平台）应符合以下要求： 1） 空中花园不封闭、无围护结构、植树区域覆土深度在 0.50 米及以上； 2） 阳台外如设空中花园，空中花园与阳台须有分隔设施或分隔线，各区域可独立 使用。外挑尺寸为建筑主体结构外挑部分的总宽度，空中花园及阳台的外挑尺 寸总和在 3.60 米及以下；其中，外挑尺寸在 1.80 米及以下部分按其结构底板 水平投影面积的一半计入容积率，在 1.80 米以上部分不计算容积率。 5、 顶层及次顶层的露天花园由活动平台及植树花池组成，露天花园与阳台须有 分隔设施或分隔线，各区域可独立使用；结构牢固、材质稳定的永久性构架可 视为有效上盖。上述构架下的顶层及次顶层的外挑植树平台可视为空中花园。 虽然相关政策在 2024 年才正式出台，但实际上早在 2022 年福州便已经推出了首 个第四代住宅产品——建发缦云，此时的产品可以视作福州 1.0 版本的第四代住 宅产品，在细节处理上，比如私密性等方面仍然存在一定的不足。从销售价格上 来看，建发缦云的销售均价明显高于周边非第四代住宅产品。
在建发缦云之后，国贸天琴湾、保利国贸天琴湖、国贸天琴樾、保利天珺、榕发 誉湖、榕发麓里、建发灏云等第四代住宅产品陆续入市，截止目前福州已有超过 30 个第四代住宅项目落地。 随着入市项目的增加，产品的细节也在不断完善。以同样为建发开发的项目为例， 最早的建发缦云露台可以看到下层住户的窗内，而在 2023 年开盘的建发璞云中， 露台边缘新增了雨棚的设计，有效解决了上下对视的问题；2024 年推出的建发灏 云北向不再设置阳台，更好的满足绿化的阳光需求。再比如保利国贸天琴湖露台 侧面使用磨砂玻璃，在保证采光的同时也可解决左右对视。
政策上也在不断更新完善。2024 年 6 月福州市自然资源和规划局发布《关于住宅 建筑阳台面积计算标准的通知》：在主体结构以外的阳台，出挑宽度在 2.40 米及 以下的，封闭阳台按其围护结构外围水平投影面积计算计容建筑面积，非封闭阳 台按其结构底板水平投影面积的 1/2 计算计容建筑面积，出挑宽度在 2.40 米以上 的部分，应按其结构底板水平投影面积计算计容建筑面积。凹阳台和复合型阳台 向结构内延伸的方向与阳台开敞面不一致，以阳台开敞面最外围往里2.40米为界， 超出部分按封闭阳台的规则计算计容建筑面积。相当于在半计容标准下，住宅建 筑阳台最大允许出挑距离由 1.8 米增加至 2.4 米。
以福州为例，目前第四代住宅产品几乎全部位于城市核心区域，同时配有景观资 源，户型设计上以大面积（140-190 ㎡）的四房产品为主。
从建造成本上来看，四代住宅的成本增项主要体现在结构、施工措施和效果配置 上，相对传统住宅，单方成本大约高出数百元至一千多元不等。由于单方成本增 加，第四代与非第四代住宅两种产品之间存在价差，根据克而瑞数据，同项目的 第四代与非第四代产品价差约 15%-20%，同区域第四代与非第四代价差约 6%- 10%。对于单价较低的刚需产品，购房者由于支付能力有限，对价格会更加敏感， 因此第四代住宅产品更适合应用在销售单价更高的项目中。
不论是项目地段优势、景观配套，或是产品户型设计，第四代住宅都更加契合居 民对居住的精神需求，同时也是对碳中和、节能减排的积极响应。根据克而瑞数 据统计，同地段的第四代住宅项目去化及流速普遍优于非第四代住宅项目。以保 利国贸天琴湖为例，其周边竞品项目包括榕发誉湖（第四代住宅）、榕发揽湖郡（非 第四代住宅）、中海晋安湖叁号院（非第四代住宅），其中两个第四代住宅项目的 月均流速均在 30 套左右，而另外两个普通项目月均流速均不足 20 套。
虽然已经有越来越多的房企推出第四代住宅产品，但短期内我们认为该类产品并 不会大面积落地，主要原因在于：第四代住宅项目相对于老库存产品存在较大的 竞争优势，一旦市面上可选择的四代宅产品大量增加，房企老库存去化将更加困 难。
此外，以意大利米兰垂直森林公寓为例，该公寓当年均价每平方米在 9000 欧元 （约 7 万元人民币）左右，后期维护费（物业费）高达 7000 欧元（约 5.5 万元人 民币）一年。虽然目前国内第四代住宅产品还未做到与垂直森林公寓相似的生态 立面，但露台绿植的后期维护仍然会带来额外的维护费支出。 短期来看，国内的第四代住宅其实可以简单理解为“赠送超大露台”或是“得房 率更高”的住宅产品，其距离概念中的包括生态花园、空中停车等仍有较大差距； 但从长远来看，随着需求结构的转变及住房供应体系的不断完善，第四代住宅产 品大概率会不断迭代升级，最终实现真正意义上的“城市森林花园住宅”。
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