“十四五” 期间我国计划建设筹集保租房 870 万套（重点 40 城 650 万套，其 中一线四城 207 万套），预计可解决 2600 多万新市民、青年人的住房困难，可完成 投资 3 万亿元左右。据住建部数据，截至 6 月底，全国已建设筹集保障性住房 112.8 万套（间），占年度计划 170.4 万套（间）的 66.2%，完成投资 1183 亿元。
从重点城市住房规划来看，一线城市保障房规划套数占比均超过 50%，保租房 规划套数均超 40 万套。
5 月 17 日，央行宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款，鼓励引导金融机构按照 市场化、法制化原则，支持地方国有企业以合理价格收购已建成未出售商品房，用 作配售型或配租型保障性住房。贷款利率 1.75%，期限一年，可展期 4 次，发放对象 包括 21 家全国性银行，预计将带动银行贷款 5000 亿元。根据中指研究院统计，郑 州、济南、苏州、重庆等城市均有“国企收储未售新房”（改作租赁住房）的相关实 践。 从资金使用情况来看，截止 2024Q2，保障房再贷款资金累计使用额仅 121 亿元， 整体表现不及预期。
据财汇数据统计，按各大城市公布的 2024 年计划，35 个大中城市累计筹建配售 型保障性住房 15.82 万套，预计年总投资额超过 1000 亿元。从数量看，福州计划筹 建套数最多，为 1.24 万套；北京、上海、广州、深圳和西安五城市均计划筹建 1 万 套，杭州、济南、青岛计划筹建 6000 套，成都、昆明、重庆计划筹建 5000 套，其 他大部分城市计划筹建量都在 2000 套以上。
我们以部分城市 2024 年配售型保障房与 2023 年商品房成交套数的比值作为保 障房对商品房的影响程度估算。大部分可比城市配售型保障房对商品房占比在 10% 左右，对商品房影响程度不大，但福州超 73%，大连、深圳超 30%，若年内保障房 源入市将对商品房市场有较大冲击。
从配售型保障房供应套数和常住人口的关系来看，35 城供应均值为 3.7 套/万人， 部分城市也存在供需错配问题，总体四个一线城市和福州、西安等地筹建套数较充 足。
为加大保障性住房建设和供给，满足工薪群体刚性住房需求，各地正加紧筹建 配售型保障房，深圳、广州、西安、杭州等城市已开工建设一批配售型保障性住房 项目。福州、郑州、西安、长春已启动当地首批配售型保障性住房的申购配售工作。 截至 9 月中旬，郑州、长春、无锡、昆明、大连等城市已出台配售型保障性住房实 施方案或管理办法。
从已公布 6 座城市的配售型保障房价格来看，福州配售价格为周边商品房 5 折， 西安配售价格为周边商品房 5 折以内，郑州配售价格为周边商品房 5-7 折，整体折让 力度较大，价格层面或将对周边商品房造成一定冲击。
2.1、 郑州：整体进展迅速，三项目已摇号结束
郑州市配售型保障性住房主要面向市内八区户籍住房有困难且收入不高的工薪 收入群体和城市需要引进人才等群体，实施封闭管理，不得进行除房屋按揭贷款外 其他抵押，不得上市交易，可由运营公司回购。7 月 29 日，郑州市首批 1999 套（包 含配售项目和预配售项目）配售型保障性住房正式启动公开配售。8 月 12 日，郑州 市出台《郑州住房公积金配售型保障性住房贷款管理办法（试行）（征求意见稿）》， 提出在郑州市行政区域内认购保障房，且符合公积金贷款申请条件的，可申请保障 房贷款。
8 月 20 日，郑州市首批配售型保障性住房开始摇号，1099 套房源共计摇中 1242 个家庭（含替补），9 月 2 日至 3 日，按照摇号产生的顺序号短信通知选房时间依次 选房。从三个配售型保障房项目具体情况来看，整体区位均位于郑州市区，户型以 90-120 平小户型为主，交房时间均在 2024 年内，价格在 7000 元/平左右，精装成本 在 800 元/平左右，相较于周边 20 年以内房龄二手房价格，折扣比例在 5-7 折左右。
根据郑州市披露的《郑州市 2024 年住房发展年度计划》，郑州预计 2024 年供应 配售型保障房 37 万平方米（约 3700 套），约占主城八区商品房供应面积的 10%，建 设的配售型保障房为紫荆花园和紫英花园两项目，计划总投资额 20.35 亿元，预计 2027 年底交房。
2.2、 广州：供应房源超万套，部分项目区位优势显著
广州配售型保障房同样是针对无房户籍人口和人才的住房，禁止以任何方式变 更为商品住房流入市场，准入条件较其他城市更为严苛，同时明确了户型在 90 平以 下。2024 年 1 月 13 日，广州黄埔区开建广州首个配售型保障房项目；在 7 月上旬， 广州安居集团在多区开工建设配售型保障房，将筹建超 1 万套房源；8 月 6 日，广州市住建局起草了《广州市配售型保障性住房管理办法（试行）（征求意见稿）》（下称 《意见稿》），6 日起公开征求意见。
广州在 2024 年之前陆续推出过安居房、经适房和共有产权房，相较于之前的保 障房类型，配售型保障房明确规定优先选址于公共交通便利、市政基础设施和公共 服务设施较为齐全的区域，整体质量有所提升，但也明确规定了不能上市流通。
广州配售型保障房主要由广州安居集团负责推进建设，安居集团结合近五年 5 万套配售型保障性住房的规模需求（其中 1 万套已选址），未来规划 4 万套配售型保 障性住房，截至 2024 年 8 月末正加快推进 13 个项目，包括 5 个存量转化项目、5 个新开工建设项目，后续还将推进 3 个“按需定建”项目，筹建房源超 1.4 万套、总 建筑面积约 175 万平方米，总投资超 170 亿元。
根据广州日报发布的新滘西项目户型图，配售型保障性住房户型以实用紧凑型 的两居室、三居室成套住房为主，两房和三房户型比较方正，结构设计合理。
2.3、 大连：三项目开放购房申请，整体配售套数较少
大连于 2024 年 8 月 15 日发布《大连市配售型保障性住房管理办法（试行）》的 通知，配售型保障房相较其他城市准入门槛更低，主申请人需要满足为本市户籍且 处于社保参保状态，没有户籍满三年的年限要求。
大连首批配售型保障房源于 8 月 28 日开放购房申请，共计 3 个项目、334 套房 源，整体申购套数较少，区位分布相对较核心，根据我们对项目新房二手房的价格 估算，整体折扣比例约 5 成。
大连楼市自 2022 年以来基本以二手房成交占主导地位，在二手房价格走低的趋 势下，2023 年下半年来，二手房成交套数远高于新房，2024 年前 8 月新房和二手房 月均成交套数分别为 911 和 3351 套，配售型保障房超 300 套的供应整体对于商品房 市场的冲击不大。
2.4、 青岛：两项目新开工，超 8000 户轮候登记
作为全国首批启动规划建设配售型保障性住房工作的城市，青岛统筹推动配售 型保障性住房政策制定、项目落地等各项工作取得了积极进展。青岛配售型保障房 准入条件与大连类似，同样仅需本地户籍，不需要满三年的年限要求，同时明确了 售价为周边商品房价格的 50%-60%。
青岛 2024 年计划开工建设配售型保障性住房 6000 套，2024 年首批 2 个保障性 住房项目已分别于 3 月、4 月开工建设，共有房源 3613 套，均以 75-95 平方米左右 中小户型为主，预计 2027 年建成，两项目具有区位优势、公共配套设施齐全和交通 便捷等优势，截至 9 月初两项目工程均处于土石方及基坑支护施工阶段。
青岛首批配售型保障性住房已于 7 月 19 日正式启动轮候登记，截至 9 月初，已 有逾 8000 人（户）申请登记。青岛 2024 年新房成交套数明显下降，二手房成交套 数同比有所回升，基本维持在月均超过 5000 套的规模，6000 套配售型保障房对青岛 商品房市场的影响有限。
3.1、 新加坡：组屋“居者有其屋”的广泛保障
新加坡住房市场以廉价组屋为核心，超过 80%的家庭居住在政府提供的组屋里， 超过 90%的家庭拥有组屋产权。新加坡组屋租房的唯一供应方为新加坡建屋发展局 (HDB)，1960 年为解决中低收入居民的居住问题而成立，致力于提供廉价住房。成 立至今，HDB 组屋覆盖家庭户数至 1980 年后超过 80%，新加坡家庭住房自有率从 1980 年不足 60%到 2022 年达 89.3%，处于世界领先水平。
新加坡住房模式的核心是价格较低的组屋体系，由此形成廉租房、廉价房和高 端私人住宅为一体的阶梯化供应体系。新加坡的组屋保障以收入为标准，一方面可 以照顾低收入居民的居住需求，另一方面可以严格将高收入和拥有住房的家庭排除 在组屋市场外，确保组屋不能成为高收入家庭资产升值的工具。这种模式成功的关 键在于政府大力扶持、低价和独家供应保障住房供给充足、价格低廉，并且监管严 格。私人住宅由于能享受资产增值的收益、配套设施和服务更好，是高收入群体的 选择。
新加坡组屋历经 80 余年发展，成立之初以保障基本住宿，到之后更加注重配套 和生活环境，至今开始打造创新和智能化住宅。新加坡政府在组屋规划时，以居民 的生活需求为考量，配置了社区商业、学校、社交和娱乐设施。每个组屋群中心都 设有一个商业和活动中心，围绕中心分布 4000-6000 个住宅单元，同时组屋规划了全面的交通基础设施，包括自行车和行人网络，每个社区都连通了巴士站或地铁站/轻 轨站，一般组屋中心就是交通枢纽中心。
对比新加坡组屋和国内共有产权房，二者有较多相似之处，相同之处在于都是 政府划拨供地，申请条件严格，价格较市场价折扣较大；不同之处在于国内配售型 保障房居住属性更加强烈，整体覆盖规模也较小，因此申请条件更为严苛，且完全 封闭管理，不能在市场上流通，失去了金融功能，仅仅满足居住属性。
3.2、 中国香港：居屋新建增多缓解公屋轮候周期
根据中国香港政府统计处，中国香港屋宇可分为三大类：私人楼宇、公营租住 房屋和资助出售房屋。私人楼宇包括私人住宅、别墅、村屋、员工宿舍及非住宅用 屋，公营租住房屋（简称“公屋”）是房委会和房屋协会为低收入群体提供的保障性 租赁住房，资助出售房屋（简称“居屋”）为是房委会和房屋协会为中低收入家庭提 供的可售房屋。整体来看，公屋类似于配租型保障房，居屋类似于配售型保障房。 截至 2023 年末，中国香港楼宇达 302 万套，2004 年以来基本保持 1%左右年涨幅。 分结构看，私人房屋、公屋和居屋套数占比分别为 57%、28%、15%。
中国香港 2014 年以来 10 年间年均新落成屋宇约 3.2 万套，以公屋和私人楼宇为 主，其中 2023 年下降至 2.3 万套。从新建居屋数量来看，2002 年特区政府宣布结束 公私合营的房屋发展模式，并停售居屋，居屋建设基本陷入停滞状态，2017 年以来 新建套数有所回升，平均每年新落成数量超 5000 套。
中国香港自二十世纪五十年代火灾后为灾民重建提供安置性住房开始发展公屋， 至 1972 年，新任港督麦理浩公布了名为“十年建屋计划”的公营房屋政策，为满足 中低收入家庭的购房需求，居屋开始出现。截至 2024 年 6 月底，香港公屋一般申请 者平均轮候时间下降 0.2 年至 5.5 年；当中长者一人申请者的平均轮候时间回落 0.1 年至 3.7 年。为了缓解公屋轮候时间，政府近年来开始新建资助出售单位供合资格申 请者购买。从三种类型屋宇家庭月收入中位数来看，居屋家庭平均月收入中位数位 于私人住宅和公屋之间，整体经济实力定位为中低收入家庭。
中国香港居屋申请条件和转让方式与新加坡组屋类似，申请人可为绿表和白表 两大类，绿表是符合申请公屋要求的人或基层公务员，白表是不符合公屋要求的人， 居屋对于白表申请家庭的月收入及资产有明确限制。以 2023 年居屋计划为例，绿表 及白表申请者的配额比率为 40:60，一方配额未用尽则划拨到另一方申请者。
中国香港政府继“居屋 2023”及“出售绿表置居计划单位 2023”所推售合共约 12000 个单位后，将于 2024 年第四季推出“居屋 2024”计划，推售 5 个新建居屋发 展项目，合共超过 7100 个居屋单位，实用面积介乎约 17.3 平方米至约 47.4 平方米， 将以市价七折出售，售价介于 143 万港元至 467 港元，平均售价大约为 270 万港元。
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