1.1. 政策背景：核心围绕保障“房屋安全”
近年来房屋倒塌恶性事件频出，房屋安全重要性持续凸显。2022 年 4 月长沙发生重大 自建房倒塌事故，导致 54 人死亡、9 人受伤，起因为业主违法违规建设、加层扩建和 用于出租经营，近两年又陆续发生齐齐哈尔体育馆坍塌、佳木斯体育馆坍塌、安徽铜陵 居民楼坍塌等多个恶性事件，暴露出安全管理领域的诸多薄弱环节和问题短板。房屋质 量关系民生安全，近年来随着存量房屋建筑面积攀升、老旧房屋占比增长，地基不稳、 材料老化等房屋安全隐患集中显现，建立房屋安全管理制度对于保障民生安全具有重要 意义，各地对于房屋安全的重视度持续提升。
住建部此前多次提及研究建立房屋养老金，当前已在 22 个重点城市试点。2022 年以 来房屋养老金频繁出现在官方文件、会议、讲话中，2023 年住建部多次公开表态“要 研究建立房屋养老金制度”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。8 月 23 日住建副部 长董建国于国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，将研究建立 房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制， 目前上海、北京、广州等 22 个城市陆续开展试点，其中上海市委副书记、市长龚正 8 月 20 日表示将于今年在浦东新区先行开展试点，明年在试点基础上进行全市铺开。
1.2. 政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度
根据住建副部长董建国 8 月 23 日于国新办发布会表示，房屋安全管理长效机制包括房 屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度：1）房屋体检制度，指定期对房屋进行全面 检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；2）房屋养老金制度，主要 服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”支付；3）房屋安全保险，在房屋面 临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。 三项制度相互嵌套、共同发力，指向建立新型城市更新理念。房屋体检是房屋保险的 前提和房屋养老金使用的重要内容，房屋保险是基于房屋体检结果，在房屋养老金资金 支持下分散房屋突发性安全风险，以较小成本实现房屋重大安全保障的市场化机制，房 屋养老金为房屋体检和房屋保险提供资金来源，因此三项制度应基于系统思维进行顶层 设计，协同推进。此外，该制度体现了城市更新政策导向正逐步由“拆改”向“维护” 转变，以减少不必要的大拆大建，减少居住社区不必要的被打碎打破和居民不必要的被 迫动迁，保持城市社区的相对稳定。
2.1. 资金来源：建立“个人+公共”账户，由地方政府探索筹资渠道
狭义房屋养老金账户指住宅专项维修资金（个人账户），全国结存约 1 万亿。根据 2008 年起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅业主、非住宅业主需按照所 拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%-8%。该项资金实行专户存储、 专款专用，用于住宅共用部位（如住宅基础、承重墙体、柱梁等）、共用设施设备（如 电梯、天线、照明等）保修期满后的维修、更新和改造，资金提取需专有部分占建筑物 总面积且占总人数三分之二以上业主通过。目前全国住宅专项维修资金结余超 1 万亿， 上海、北京、杭州等城市结余超百亿。
住宅专项维修资金存在提取率低、规模小、覆盖领域不足等问题： 1）资金动用门槛高、程序繁琐，实际提取率低。根据国家机关事务管理局发布的 《维修资金使用支取办事指南》，维修资金支取由房改办负责对项目信息的审核备 案、国家机关住房资金管理中心负责账目信息核对以及资金拨付，实际申请需要 经过公告、预算编报、备案等共计近 10 项流程，程序繁琐，因此资金利用率较低。 目前全国住宅专项维修资金累计使用额仅占累计归集额约 10%，成都和深圳分别 约 4%和 5%，大量资金沉淀未效利用，且单项使用率不均。 2）缴存基数低、续缴难，资金规模量小。我国住宅专项维修资金收缴时间较晚， 2004 年前的“房改房”和部分商品房未缴存，并且缴存基数未调整，如《上海市 商品住宅专项维修资金管理办法》规定对于新建商品住宅的维修资金由地产商和 购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价的 2%-4%交纳，但新建商品住宅每平方 米建筑面积的成本价仍沿用沪房地资物〔2001〕7 号中 1295 元的计算标准，明显 低于目前房屋建筑面积实际成本。续缴制度上，政策规定资金余额不足首期缴存 额 30%的，应当及时续交，但实际续筹执行较难。如若全国范围内铺开定期体检 及后续改造，现有个人账户预计无法满足所需资金体量。 3）覆盖领域不足：由于住宅专项维修资金为专款专用，因此无法用于房屋定期体 检、保险等，且如若业主户内专有部分出现问题，也无法支取维修资金。此外， 由于个人房屋养老金自 2004 年起缴纳，此前的“房改房”、部分商品房以及自建 房均未缴纳专项维修资金，现有账户无法覆盖。
因此房屋养老金资金需进一步建立公共账户进行补充，潜在资金来源包括土地出让金、 财政补贴、旧改专项资金/城市更新基金等。根据住建部发布解读，此次建立的房屋养 老金制度主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，按照“不增加个人负担，不 减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，预计后续潜在资金来源包括： 1）土地出让金按照一定比例计提：2023 年全国土地出让收入 55407 亿，若按 5% 计提对应 2770 亿元资金，或可增加房企投资拿地阶段的缴纳费用。 2）老旧小区改造资金：2023 年全国开工改造城镇老旧小区 5.37 万个，共完成投 资额近 2400 亿。 3）财政支持：包括财政预算拨款、专项支持、财政补贴、专项债支持等。 4）建设单位缴纳：按一定比例要求房企在投资拿地环节缴纳。 5）住宅专项维修资金或住房公积金增值收益：以北京为例，截止 2023 年底累计 归集住宅维修资金 832 亿，累计实现增值收益 35.6 亿，占比 4.3%，若按 3%保守 估计全国现有住宅维修资金约累计 300 亿增值收益。 在资金使用上，公共账户可统筹使用于购买房屋安全定期体检服务、房屋安全综合保险、 应急解危处置及公共部分的维修补贴，其中增值收益如若统筹，需补充配套法律法规予 以支持。
有 22 个试点城市中仅天津公布养老金筹集方案：2024 年 6 月天津滨海新区住建委 官网公布《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》，根据管理办法，房屋养老金公共账户 资金主要在土地出让底价的基础上，按每平方米 25 元标准增加土地收益筹集。据天津 住建委测算，滨海新区房屋养老金公共账户资金需求为 5000 万元/年，仅占该区 2023 全年土地出让金收入的 0.1%，划拨压力较小。从资金投向看，公共账户主要用于房屋 体检、房屋保险，覆盖的房屋房龄需超过 24 年，且满足滨海新区房屋体检管理规定、 房屋保险管理规定（规定细则尚未公布）。
2.2. 资金规模：年资金需求量约 2633 亿
我们测算 2023 年末全国存量住房面积约 376 亿平。我国针对存量住房面积并无权威 数据统计，根据 2020 年第七次人口普查结果，全国城市总人口约 5.75 亿人、人均住宅 面积 36.52 平米；镇人口数约 3.25 亿人、人均住宅面积 42.29 平米，若按总人口*人均 住宅面积测算，城市/镇存量住房约 210/137 亿平，合计约 347 亿平，加上 2021-2023 年新竣工房屋面积，合计存量房屋面积估算约 376 亿平，与住建部公开新闻表述的 “我国城镇 300 多亿平方米存量住房”基本匹配。 按单平米 7 元测算，房屋养老金年需求约 2633 亿。根据 American Family Insurance 测算，建议每平米房屋腾挪 1 美元用于维修改造预算，假设按每年 7 元/平测算，房屋 养老金年需求约 2633 亿。从房龄结构看，根据七普抽样调查，1990 年前/1990- 1999/2000-2009/2010 年后存量房分别占比 11.5%/20%/32%/37%，按照 50 年设计 年限分别对应剩余寿命约 15/20/30/40 年，加权平均房屋寿命约 30 年，对应资金总需 求 7.9 万亿，目前 1 万亿个人住宅维修资金约占 13%。
3.1. 建工建材检测需求近 1200 亿，龙头集中度仍待提升
建工建材检测市场规模近 1200 亿，近五年复合增速 10%。根据国家市场监督管理总 局统计，2023 年我国建工/建材检测市场规模分别为 762/399 亿，同增 10.5%/10.9%， 合计市场规模 1161 亿，同增 11%，占检验检测整体市场规模的 25%。从增速表现看， 2022 年受到特殊宏观因素、新开工下行影响，行业规模有所收缩，2023 年显著恢复， 与地产持续下行趋势明显背离，主要因存量房及基建检测需求支撑。近五年建工/建材 市场规模复合增速分别约 11%/8%，加总规模复合增速 10%，维持稳健增长。
跨省市工程检测需于地方住建部备案，区域经营特征明显，竞争格局分散。住建部 《建设工程质量检测管理办法》、《建设工程质量检测机构资质标准》规定：检测机构跨 省、自治区、直辖市承担检测业务的，应向检测业务所在地省级住房城乡建设主管部门 备案，并确保检测能力满足检测活动要求。因此建工检测机构除获取 CNAS（中国合格 评定认可委员会实验室认可证书）参数资质外，开展业务前仍需获取当地住建委相关部 门备案许可，龙头跨区域开拓周期较长，行业区域经营特征明显，格局分散，其中上海 区域备案执行白名单制度，仅 14 家企业可承接房屋检测鉴定业务，包括上海房屋质量检测站（华建集团）、上海市建筑科学研究院房屋质量检测站（上海建科）、同济大学房 屋质量检测站（同济科技）等。基于 2023 年市场规模数据，基建检测龙头苏交科、华 设集团市占率分别约 1.28%/0.44%；综合建筑检测龙头中国检集团、上海建科市占率 约 1%，龙头集中度整体较低，竞争格局分散。
资质优化管理方案将于今年 11 月正式实施，龙头集中度有望提升。2023 年 3 月住建 部印发《建设工程质量检测机构资质标准》，将工程质量检测机构分为综合资质及专项 资质两类：1）专项资质包括建筑材料构配件、主体结构、钢结构、地基基础、建筑节 能、建筑幕墙、市政工程、道路工程及桥梁地下工程九大领域，相关机构仅可承接专项 领域对应的已获参数业务；2）综合资质需具备 9 个专项资质全部必备检测参数，同时 对主要人员数量（如技术负责人、注册结构工程师、技术人员等）、检测设备及场所、 管理水平均有要求。新旧资质过渡期至 2024 年 10 月 31 日结束，今年 11 月起将正式 实施新资质分类，有望进一步区分综合检测及中小型检测机构，预计后续综合资质类建 工检测龙头在大型政府工程项目承接上将更有优势。
3.2. 若存量房强制检测政策落地，有望带动年均超 200 亿市场规模
新建房强制要求委托第三方机构进行检测，需求受地产新开工影响。根据《建筑工程 施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013），工程质量验收在施工自检资料基础上进行， 需要工程检测的部分，按《建设工程质量检测管理办法》（2023 年 57 号文）由建设单 位委托符合资质的检测机构，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为验收 资料，57 号文适用范围包括新建、扩建、改建房屋建筑和市政基础设施工程，检测内 容覆盖建设工程涉及结构安全、主要使用功能的检测项目，进入施工现场的建筑材料、 建筑构配件、设备，以及工程实体质量等，其他工程项目如水利、铁路、公路参照相应 领域的质量管理规定。从下游需求看，新建房检测市场受地产新开工影响较大，近年来 新开工数据持续探底，行业整体增长有所承压。
存量房检测以偶发性短期排查为主，仅深圳、青岛等地出台持续性定期检测要求。根 据《既有建筑鉴定与加固通用规范》，当前我国既有建筑仅在以下情形下需要鉴定：1） 达设计工作年限（50 年）需继续使用；2）改建、扩建、移位以及建筑用途或使用环境 发生改变前；3）原设计未考虑抗震设防或抗震要求提高；4）遭受灾害、日常使用发 现安全隐患等。目前我国 50 年以上房龄住宅占比较小，因此现有存量房检测需求主要 由政府偶发性排查贡献，如湖南省在长沙自建房倒塌事故发生后开展了为期 2 年的房屋 安全鉴定活动（《湖南省房屋安全鉴定暂行管理办法》），全国仅深圳、青岛等地出台定 期存量房排查制度：其中深圳于 2020 年 5 月出台《深圳市既有房屋结构安全隐患排查 办法》，要求使用满 20 年的房屋进行首次排查，排查后根据评级（A/B/C）每十年排查、 每五年排查或治理；青岛于 2023 年 9 月发布《青岛市房屋定期体检制度试点工作要 点》，要求房屋超过设计使用年限三分之二时（约 33 年），应至少每 5 年进行 1 次专业 检查；超过 30 年且无设计使用年限的经营性自建房应至少每 3 年进行 1 次专业检查。
假设后续全国各地出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需 求约 214 亿元，测算假设如下：
1）定期体检频次：参考深圳、青岛政策假设首次排查覆盖房龄 25 年以上房屋，自 2025 年起实施，首次排查后每五年进行定期排查。 2）房龄结构：根据第七次人口普查抽样数据，按照房屋建成年代分，1990 年前/1990- 1999/2000-2009/2010-2020 年分别占比 11.5%/20%/32%/37%，基于我们上文测算 的 2020 年末约 347 亿平存量房屋面积，对应各时间段建成房屋面积 40/69/112/127 亿 平（同时假设各时间段内建成面积均匀分布每年）。2021-2023 年竣工房屋面积 10.14/8.62/9.98 亿平，假设 2024-2025 每年竣工面积 8 亿平，对应 2021-2025 年建成 房屋面积 45 亿平。3）检测单价：根据《广东省既有房屋建筑安全性鉴定收费指导价》，住宅安全鉴定费用 约 12-15 元/平，考虑实际项目中存在折价，我们测算时保守取单价 7 元/平。
根据上述假设，每年检测面积=房龄达 25 年以上房屋首次排查+首次排查每 5 年进行 定期排查。考虑到不同城市推进节奏上有所差异，我们按 5 年一周期对检测需求进行 平滑，测算得 2025-2029 年存量房总检测需求约 153 亿平，年均 31 亿平，按 7 元/ 平单价对应年均市场总规模 214 亿。
3.3. 存量房检测以政府业务为主、技术难度大，承接方预计多为区域龙头
存量房屋鉴定主要包括可靠性、安全性、抗震鉴定等方面，技术难度明显大于新建房。 房屋安全鉴定是指依据国家现行相关的鉴定标准规范，对房屋结构的工作性能和工作状 态进行调查、检测、分析、验算和评定等一系列活动，其中“检测”阶段类似医疗化验， 收集房屋结构的各项数据，“鉴定”类似分析并出具诊断意见，包括可靠性、安全性、 抗震鉴定等多个方面。房屋安全性鉴定的主要参数包括倾斜、沉降、裂缝、地基基础、 结构构件等，一般需要通过现场复核结构布置和荷载情况、材料性能检测、裂缝损伤检 测、沉降变形测量等，经结构验算及分析来对结构安全性进行评估，而新建房工程资料 较为齐全，检测过程相对标准化，技术难度小于存量房业务。
各地设有存量房屋鉴定名录，预计承接机构多为区域龙头。目前我国各城市对于房屋 安全鉴定机构采取名录备案制，如《北京市房屋建筑使用安全管理办法》规定“房屋安 全鉴定机构从事房屋建筑安全评估、安全鉴定活动应当向市住房城乡建设行政主管部门备案”，目前北京市房屋安全鉴定机构名录包括 39 家机构。由于存量房检测多为政府业 务，因此对检测机构的专业人员配置、技术能力、过往同类业绩、同时执行批量项目的 技术人员配置等综合能力均有较高要求，承接方以大型检测机构为主，后续如若定期体 检带动存量检测鉴定需求释放，区域龙头有望率先受益。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
