1.1. 政策背景：核心围绕保障“房屋安全”
近年来房屋倒塌恶性事件频出，房屋安全重要性持续凸显。2022 年 4 月长沙发生重大 自建房倒塌事故，导致 54 人死亡、9 人受伤，起因为业主违法违规建设、加层扩建和 用于出租经营，近两年又陆续发生齐齐哈尔体育馆坍塌、佳木斯体育馆坍塌、安徽铜陵 居民楼坍塌等多个恶性事件，暴露出安全管理领域的诸多薄弱环节和问题短板。房屋质 量关系民生安全，近年来随着存量房屋建筑面积攀升、老旧房屋占比增长，地基不稳、 材料老化等房屋安全隐患集中显现，建立房屋安全管理制度对于保障民生安全具有重要 意义，各地对于房屋安全的重视度持续提升。
住建部此前多次提及研究建立房屋养老金，当前已在 22 个重点城市试点。2022 年以 来房屋养老金频繁出现在官方文件、会议、讲话中，2023 年住建部多次公开表态“要 研究建立房屋养老金制度”，核心目的围绕“健全房屋安全管理”。8 月 23 日住建副部 长董建国于国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上表示，将研究建立 房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度，构建全生命周期的房屋安全管理长效机制， 目前上海、北京、广州等 22 个城市陆续开展试点，其中上海市委副书记、市长龚正 8 月 20 日表示将于今年在浦东新区先行开展试点，明年在试点基础上进行全市铺开。
1.2. 政策内容：建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度
根据住建副部长董建国 8 月 23 日于国新办发布会表示，房屋安全管理长效机制包括房 屋体检、房屋养老金、房屋保险三项制度：1）房屋体检制度，指定期对房屋进行全面 检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患；2）房屋养老金制度，主要 服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”支付；3）房屋安全保险，在房屋面 临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。 三项制度相互嵌套、共同发力，指向建立新型城市更新理念。房屋体检是房屋保险的 前提和房屋养老金使用的重要内容，房屋保险是基于房屋体检结果，在房屋养老金资金 支持下分散房屋突发性安全风险，以较小成本实现房屋重大安全保障的市场化机制，房 屋养老金为房屋体检和房屋保险提供资金来源，因此三项制度应基于系统思维进行顶层 设计，协同推进。此外，该制度体现了城市更新政策导向正逐步由“拆改”向“维护” 转变，以减少不必要的大拆大建，减少居住社区不必要的被打碎打破和居民不必要的被 迫动迁，保持城市社区的相对稳定。
2.1. 资金来源：建立“个人+公共”账户，由地方政府探索筹资渠道
狭义房屋养老金账户指住宅专项维修资金（个人账户），全国结存约 1 万亿。根据 2008 年起施行的《住宅专项维修资金管理办法》，商品住宅业主、非住宅业主需按照所 拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平米建筑面积交存首期住宅专项维修资 金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的 5%-8%。该项资金实行专户存储、 专款专用，用于住宅共用部位（如住宅基础、承重墙体、柱梁等）、共用设施设备（如 电梯、天线、照明等）保修期满后的维修、更新和改造，资金提取需专有部分占建筑物 总面积且占总人数三分之二以上业主通过。目前全国住宅专项维修资金结余超 1 万亿， 上海、北京、杭州等城市结余超百亿。
住宅专项维修资金存在提取率低、规模小、覆盖领域不足等问题：
1）资金动用门槛高、程序繁琐，实际提取率低。根据国家机关事务管理局发布的 《维修资金使用支取办事指南》，维修资金支取由房改办负责对项目信息的审核备 案、国家机关住房资金管理中心负责账目信息核对以及资金拨付，实际申请需要 经过公告、预算编报、备案等共计近 10 项流程，程序繁琐，因此资金利用率较低。 目前全国住宅专项维修资金累计使用额仅占累计归集额约 10%，成都和深圳分别 约 4%和 5%，大量资金沉淀未效利用，且单项使用率不均。
2）缴存基数低、续缴难，资金规模量小。我国住宅专项维修资金收缴时间较晚， 2004 年前的“房改房”和部分商品房未缴存，并且缴存基数未调整，如《上海市 商品住宅专项维修资金管理办法》规定对于新建商品住宅的维修资金由地产商和 购房人按照住宅每平方米建筑面积成本价的 2%-4%交纳，但新建商品住宅每平方 米建筑面积的成本价仍沿用沪房地资物〔2001〕7 号中 1295 元的计算标准，明显 低于目前房屋建筑面积实际成本。续缴制度上，政策规定资金余额不足首期缴存 额 30%的，应当及时续交，但实际续筹执行较难。如若全国范围内铺开定期体检 及后续改造，现有个人账户预计无法满足所需资金体量。
3）覆盖领域不足：由于住宅专项维修资金为专款专用，因此无法用于房屋定期体 检、保险等，且如若业主户内专有部分出现问题，也无法支取维修资金。此外， 由于个人房屋养老金自 2004 年起缴纳，此前的“房改房”、部分商品房以及自建 房均未缴纳专项维修资金，现有账户无法覆盖。
因此房屋养老金资金需进一步建立公共账户进行补充，潜在资金来源包括土地出让金、 财政补贴、旧改专项资金/城市更新基金等。根据住建部发布解读，此次建立的房屋养 老金制度主要是使用公共资金、建立房屋养老金公共账户，按照“不增加个人负担，不 减损个人权益”的原则，由地方政府探索资金筹集渠道，预计后续潜在资金来源包括： 1）土地出让金按照一定比例计提：2023 年全国土地出让收入 55407 亿，若按 5% 计提对应 2770 亿元资金，或可增加房企投资拿地阶段的缴纳费用。 2）老旧小区改造资金：2023 年全国开工改造城镇老旧小区 5.37 万个，共完成投 资额近 2400 亿。 3）财政支持：包括财政预算拨款、专项支持、财政补贴、专项债支持等。 4）建设单位缴纳：按一定比例要求房企在投资拿地环节缴纳。 5）住宅专项维修资金或住房公积金增值收益：以北京为例，截止 2023 年底累计 归集住宅维修资金 832 亿，累计实现增值收益 35.6 亿，占比 4.3%，若按 3%保守 估计全国现有住宅维修资金约累计 300 亿增值收益。 在资金使用上，公共账户可统筹使用于购买房屋安全定期体检服务、房屋安全综合保险、 应急解危处置及公共部分的维修补贴，其中增值收益如若统筹，需补充配套法律法规予 以支持。
现有 22 个试点城市中仅天津公布养老金筹集方案：2024 年 6 月天津滨海新区住建委 官网公布《房屋养老金管理办法（征求意见稿）》，根据管理办法，房屋养老金公共账户 资金主要在土地出让底价的基础上，按每平方米 25 元标准增加土地收益筹集。据天津 住建委测算，滨海新区房屋养老金公共账户资金需求为 5000 万元/年，仅占该区 2023 全年土地出让金收入的 0.1%，划拨压力较小。从资金投向看，公共账户主要用于房屋 体检、房屋保险，覆盖的房屋房龄需超过 24 年，且满足滨海新区房屋体检管理规定、 房屋保险管理规定（规定细则尚未公布）。
2.2. 资金规模：年资金需求量约 2633 亿
我们测算 2023 年末全国存量住房面积约 376 亿平。我国针对存量住房面积并无权威 数据统计，根据 2020 年第七次人口普查结果，全国城市总人口约 5.75 亿人、人均住宅 面积 36.52 平米；镇人口数约 3.25 亿人、人均住宅面积 42.29 平米，若按总人口*人均 住宅面积测算，城市/镇存量住房约 210/137 亿平，合计约 347 亿平，加上 2021-2023 年新竣工房屋面积，合计存量房屋面积估算约 376 亿平，与住建部公开新闻表述的 “我国城镇 300 多亿平方米存量住房”基本匹配。 按单平米 7 元测算，房屋养老金年需求约 2633 亿。根据 American Family Insurance 测算，建议每平米房屋腾挪 1 美元用于维修改造预算，假设按每年 7 元/平测算，房屋 养老金年需求约 2633 亿。从房龄结构看，根据七普抽样调查，1990 年前/1990- 1999/2000-2009/2010 年后存量房分别占比 11.5%/20%/32%/37%，按照 50 年设计 年限分别对应剩余寿命约 15/20/30/40 年，加权平均房屋寿命约 30 年，对应资金总需 求 7.9 万亿，目前 1 万亿个人住宅维修资金约占 13%。
3.1. 建工建材检测需求近 1200 亿，龙头集中度仍待提升
建工建材检测市场规模近 1200 亿，近五年复合增速 10%。根据国家市场监督管理总 局统计，2023 年我国建工/建材检测市场规模分别为 762/399 亿，同增 10.5%/10.9%， 合计市场规模 1161 亿，同增 11%，占检验检测整体市场规模的 25%。从增速表现看， 2022 年受到特殊宏观因素、新开工下行影响，行业规模有所收缩，2023 年显著恢复， 与地产持续下行趋势明显背离，主要因存量房及基建检测需求支撑。近五年建工/建材 市场规模复合增速分别约 11%/8%，加总规模复合增速 10%，维持稳健增长。
跨省市工程检测需于地方住建部备案，区域经营特征明显，竞争格局分散。住建部 《建设工程质量检测管理办法》、《建设工程质量检测机构资质标准》规定：检测机构跨 省、自治区、直辖市承担检测业务的，应向检测业务所在地省级住房城乡建设主管部门 备案，并确保检测能力满足检测活动要求。因此建工检测机构除获取 CNAS（中国合格 评定认可委员会实验室认可证书）参数资质外，开展业务前仍需获取当地住建委相关部门备案许可，龙头跨区域开拓周期较长，行业区域经营特征明显，格局分散，其中上海 区域备案执行白名单制度，仅 14 家企业可承接房屋检测鉴定业务，包括上海房屋质量 检测站（华建集团）、上海市建筑科学研究院房屋质量检测站（上海建科）、同济大学房 屋质量检测站（同济科技）等。基于 2023 年市场规模数据，基建检测龙头苏交科、华 设集团市占率分别约 1.28%/0.44%；综合建筑检测龙头中国检集团、上海建科市占率 约 1%，龙头集中度整体较低，竞争格局分散。
资质优化管理方案将于今年 11 月正式实施，龙头集中度有望提升。2023 年 3 月住建 部印发《建设工程质量检测机构资质标准》，将工程质量检测机构分为综合资质及专项 资质两类：1）专项资质包括建筑材料构配件、主体结构、钢结构、地基基础、建筑节 能、建筑幕墙、市政工程、道路工程及桥梁地下工程九大领域，相关机构仅可承接专项 领域对应的已获参数业务；2）综合资质需具备 9 个专项资质全部必备检测参数，同时 对主要人员数量（如技术负责人、注册结构工程师、技术人员等）、检测设备及场所、 管理水平均有要求。新旧资质过渡期至 2024 年 10 月 31 日结束，今年 11 月起将正式 实施新资质分类，有望进一步区分综合检测及中小型检测机构，预计后续综合资质类建 工检测龙头在大型政府工程项目承接上将更有优势。
3.2. 若存量房强制检测政策落地，有望带动年均超 200 亿市场规模
新建房强制要求委托第三方机构进行检测，需求受地产新开工影响。根据《建筑工程 施工质量验收统一标准》（GB 50300-2013），工程质量验收在施工自检资料基础上进行， 需要工程检测的部分，按《建设工程质量检测管理办法》（2023 年 57 号文）由建设单 位委托符合资质的检测机构，非建设单位委托的检测机构出具的检测报告不得作为验收 资料，57 号文适用范围包括新建、扩建、改建房屋建筑和市政基础设施工程，检测内 容覆盖建设工程涉及结构安全、主要使用功能的检测项目，进入施工现场的建筑材料、 建筑构配件、设备，以及工程实体质量等，其他工程项目如水利、铁路、公路参照相应 领域的质量管理规定。从下游需求看，新建房检测市场受地产新开工影响较大，近年来 新开工数据持续探底，行业整体增长有所承压。
存量房检测以偶发性短期排查为主，仅深圳、青岛等地出台持续性定期检测要求。根 据《既有建筑鉴定与加固通用规范》，当前我国既有建筑仅在以下情形下需要鉴定：1） 达设计工作年限（50 年）需继续使用；2）改建、扩建、移位以及建筑用途或使用环境 发生改变前；3）原设计未考虑抗震设防或抗震要求提高；4）遭受灾害、日常使用发 现安全隐患等。目前我国 50 年以上房龄住宅占比较小，因此现有存量房检测需求主要 由政府偶发性排查贡献，如湖南省在长沙自建房倒塌事故发生后开展了为期 2 年的房屋 安全鉴定活动（《湖南省房屋安全鉴定暂行管理办法》），全国仅深圳、青岛等地出台定 期存量房排查制度：其中深圳于 2020 年 5 月出台《深圳市既有房屋结构安全隐患排查 办法》，要求使用满 20 年的房屋进行首次排查，排查后根据评级（A/B/C）每十年排查、 每五年排查或治理；青岛于 2023 年 9 月发布《青岛市房屋定期体检制度试点工作要 点》，要求房屋超过设计使用年限三分之二时（约 33 年），应至少每 5 年进行 1 次专业 检查；超过 30 年且无设计使用年限的经营性自建房应至少每 3 年进行 1 次专业检查。
假设后续全国各地出台房屋定期体检政策，我们测算未来五年存量房检测市场年均需 求约 214 亿元，测算假设如下： 1）定期体检频次：参考深圳、青岛政策假设首次排查覆盖房龄 25 年以上房屋，自 2025 年起实施，首次排查后每五年进行定期排查。 2）房龄结构：根据第七次人口普查抽样数据，按照房屋建成年代分，1990 年前/1990- 1999/2000-2009/2010-2020 年分别占比 11.5%/20%/32%/37%，基于我们上文测算 的 2020 年末约 347 亿平存量房屋面积，对应各时间段建成房屋面积 40/69/112/127 亿 平（同时假设各时间段内建成面积均匀分布每年）。2021-2023 年竣工房屋面积 10.14/8.62/9.98 亿平，假设 2024-2025 每年竣工面积 8 亿平，对应 2021-2025 年建成 房屋面积 45 亿平。3）检测单价：根据《广东省既有房屋建筑安全性鉴定收费指导价》，住宅安全鉴定费用 约 12-15 元/平，考虑实际项目中存在折价，我们测算时保守取单价 7 元/平。
根据上述假设，每年检测面积=房龄达 25 年以上房屋首次排查+首次排查每 5 年进行 定期排查。考虑到不同城市推进节奏上有所差异，我们按 5 年一周期对检测需求进行 平滑，测算得 2025-2029 年存量房总检测需求约 153 亿平，年均 31 亿平，按 7 元/ 平单价对应年均市场总规模 214 亿。
3.3. 存量房检测以政府业务为主、技术难度大，承接方预计多为区域龙头
存量房屋鉴定主要包括可靠性、安全性、抗震鉴定等方面，技术难度明显大于新建房。 房屋安全鉴定是指依据国家现行相关的鉴定标准规范，对房屋结构的工作性能和工作状 态进行调查、检测、分析、验算和评定等一系列活动，其中“检测”阶段类似医疗化验， 收集房屋结构的各项数据，“鉴定”类似分析并出具诊断意见，包括可靠性、安全性、 抗震鉴定等多个方面。房屋安全性鉴定的主要参数包括倾斜、沉降、裂缝、地基基础、 结构构件等，一般需要通过现场复核结构布置和荷载情况、材料性能检测、裂缝损伤检测、沉降变形测量等，经结构验算及分析来对结构安全性进行评估，而新建房工程资料 较为齐全，检测过程相对标准化，技术难度小于存量房业务。
各地设有存量房屋鉴定名录，预计承接机构多为区域龙头。目前我国各城市对于房屋 安全鉴定机构采取名录备案制，如《北京市房屋建筑使用安全管理办法》规定“房屋安 全鉴定机构从事房屋建筑安全评估、安全鉴定活动应当向市住房城乡建设行政主管部门 备案”，目前北京市房屋安全鉴定机构名录包括 39 家机构。由于存量房检测多为政府业 务，因此对检测机构的专业人员配置、技术能力、过往同类业绩、同时执行批量项目的 技术人员配置等综合能力均有较高要求，承接方以大型检测机构为主，后续如若定期体 检带动存量检测鉴定需求释放，区域龙头有望率先受益。
国检集团：中建材旗下建工建材检测龙头，存量房业务超 1 亿
中建材旗下建工建材检测龙头，业务布局全国。公司为中国建材总院旗下建筑建材检 测龙头，2016 年上市以来持续推动“跨领域、跨区域”扩张，当前已形成检验检测、 认证、智能制造、计量校准、科研及技术服务等五大综合业务平台，在国内 22 个省/直 辖市拥有 59 家法人机构。截止 2023 年末，公司拥有 16 个国家级、18 个行业级检验 中心，涉及水泥质量、玻璃质量、防水材料质量、耐火材料质量等多个领域，行业地位 领先。2023 年公司检验检测板块实现营收/毛利润 18/8.2 亿，占比 68%/69%；工程+ 建材检测合计营收/毛利润 11.9/5.2 亿，占比 45%/44%。
持续加大存量房开拓力度，存量房业务规模超 1 亿。2022 年起为应对地产下行压力， 公司积极优化产业布局，加大对存量房检测业务投入，成立专项工作组，统筹进行技术 协同和人员协同，全国有 10 余家成员单位具备相关资质，开展存量房检测、既有建筑 修护、参与城中村改造的安全鉴定等。从板块结构看，房建检测业务占比约 1/3、基建 占比接近 1/2，其余（约 16.7%）为既有建筑相关业务，按 2023 全年收入测算约 1.3 亿。2023H1 公司各成员单位存量房检测业务增速约 10%-20%，目前一线城市的建筑 工程检测市场中存量房检测业务占比约 10%，后续随着定期体检政策出台，公司存量 房业务比例有望持续提升。
上海建科：上海国资房屋检测鉴定龙头，参与上海多地房屋体检试点项目
上海国资控股，以工程咨询、检验检测、技术服务为主业。公司成立于 2002 年，改制 前身系 1958 年成立的上海市建筑施工技术研究所（后于 1963 年更名上海市建筑科学 研究院），2023 年上市。公司以工程咨询、检验检测和技术服务为主业，服务建设工程、 既有建筑和基础设施运维、生产流通、生态环境等领域，2023 年工程咨询/检测/低碳 服务/特种工程营收分别占比 55%/30%/11%/4%。公司为上海市房屋安全领域的权威 检测鉴定机构，蝉联历届上海市房屋检测鉴定行业综合考评第一，2023 年上海区域收 入占比约 58%。
房屋检测鉴定技术储备丰富，参与上海多地房屋体检试点项目。公司开展房屋体检工 作主要包括三方面内容：1）数字化智慧体检，建立基于大数据的房屋风险评估模型， 根据房屋基本信息和管理维护信息进行筛选，建立预警指标体系，定性房屋评估风险等 级。2）专业评估，通过开展资料核查、现场检查和速算评估，评价房屋安全隐患；3） 检测鉴定，由专业人员携带专业设备，进行全面检测及评估鉴定，根据检测鉴定结果采 取相应的修缮措施或继续正常使用。经几十年房屋检测鉴定经验积累，公司搭建了基于 大数据的房屋风险评估模型，形成“风险预警-评估检测-隐患处置-数据回流”的数字 体检闭环流程，同时积极推进无人机、机器狗、AI 智能识别等技术在房屋体检工作中 的应用，技术储备丰富。公司主持或参与了上海市多项房屋安全相关技术标准、管理规 定、指导手册等文件的起草与编制工作，同时成立“上海建科房屋体检中心”对接政府 管理需求，目前已在静安、黄浦的典型街道以及黄浦、静安、徐汇、奉贤等区的房屋修 缮工作中开展了房屋体检试点，体检千余栋建筑、提供万余条数据流。
建科股份：常州建工检测龙头，积极向既有建筑服务转型
常州建工检测龙头，持续推进跨领域跨区域布局。公司前身为常州建科所，始建于 1959 年，是江苏省较早从事建设综合技术服务的科研院所之一，以建工建材检测为主 业，开拓特种工程、新型建材两大协同板块，2023 年检验检测板块收入 7.87 亿，占比 58%（其中建工类检测收入超过 50%）；2024H1 江苏省内占比约 70%。近年来公司逐 步向省外开拓，打造川渝、浙江、两湖、云南、广东五个区域中心，同时积极向建工外 领域延伸，食品领域依托收购山东益源、重庆仕益、常检一诺已辐射山东、重庆、江苏 等 20 多个省市；汽车检测领域建立汽车大事业部，收购冠标检测；消费品及电子电器 检测以重庆仕益为载体，业务区域逐步向长三角、珠三角延伸，跨区域、跨领域布局持 续拓宽。 积极向既有建筑服务转型，参与房屋养老金政策课题研究。公司较早确立了由新建建 筑向既有建筑服务转型的战略规划，近年来着重发展对既有建筑、交通市政基础设施的 安全性、适用性和耐久性进行检测、加固、改造、修缮的质量公信及质量提升服务、城 市生命线安全工程服务等。2023 年 10 月公司与北京市住宅建筑设计研究院、上海房地 产科学研究院、住建部科技与产业化发展中心成立《房屋养老、体检和保险制度研究》 课题研究小组，近日与徐州市房屋征收和房产保障管理中心、江苏建筑职业技术学院联 合成立“城镇房屋安全管理研究中心”，开展房屋安全自动化监测、房屋安全排查、房 屋安全加固等领域研究，在既有房屋运营领域具备较强行业影响力。
深圳瑞捷：第三方工程评估龙头，多次承接自建房安全专项核查项目
第三方工程评估龙头，多次参与全国自建房安全专项核查工作。公司成立于 2010 年， 为国内较早参与第三方工程质量与安全风险评估行业的市场主体之一，提供全周期工程 评估、工程管理、数字化服务等业务。当前公司在广东、湖南、海南、甘肃、广西等地 区已开展房屋体检业务，多次参与住建部组织的自建房安全专项整治“百日行动”，负 责核查工程质量和实施效果。公司在工程建设行业深耕 14 年，积累丰富质量安全评估 数据，依托超 1647 万条数据沉淀，建立了涵盖全国 700 多个城市和超 50 万个项目标 段实测实量和风险评估数据的“瑞捷数据库”，打造多款“线上+线下”、“人工+智能化” 的数字化平台，针对存量房开发房屋体检系统和 APP，有效提升工作效率和服务质量。 开拓 IDI-TIS 服务，与多个头部险企建立业务合作。当前我国多省市稳步推进工程质 量潜在缺陷保险（IDI）制度，目前广州、上海、重庆、北京等地已在住宅项目中强制 执行，要求住宅工程强制投保。公司围绕 IDI 试点工作开拓保险风险减量服务，为投保 IDI 的工程实施全过程质量风险控制，通过前期质量风险识别与评价、过程风险检查与评价、竣工检查与评价等工作，评估和控制承保风险，为险企制定承保策略提供依据。 截止 2023 年末，公司已与人保、平安、太平洋、国寿等头部险企进行业务合作。 2024H1 保险类客户收入同增 26%，后续如若房屋安全保险制度试点进一步落地，有望 带动公司保险评估业务维持高增。
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