2024年三季度中国非保税高标物流地产市场概览：秋意渐凉，寒意渐浓

中国物流地产市场格局

四大城市群租赁市场持续承压

在2024年第三季度，全国50个重点物流城市的新增供应速度较二季度有所回落，供应量显著低于去年同期水平，但司时市场需求仍然保持疲软的态势。在这种情况下，全国物流地产市场的出租表现走势持续下行，其中京津冀和成渝城市群在市场租金加速下滑的同时出租率保持相对稳定甚至小有增长;而经济状况相对较好的长三角、珠三角地区，由于本季度区域内新增供应量的增长，体现出市场租金保持相对稳定，整体出租率小幅下滑的情况，长三角区域整体出租率继续维持在80%以下，而珠三角的出租率受新增供应影响有所下行，但仍处于接近95%的健康水平。

珠三角城市群

本季度珠三角城市群整体出租率受较大规模的新增供应影响出现小幅下滑;同时，由于当季入市的项目部分集中于肇庆、惠州等租金相对较低的城市，导致区域整体新签租金较上季度有所下降。但整体而言，珠三角城市群的出租率和租金水平仍然维持在高位，预计年内仍将保持健康势头。

长三角城市群

本季度由于持续的新增供应入市以及需求增长乏力，长三角区域的出租率进一步下滑至约75%。然而，同期区域内新签租金较上季度略有回升。长三角整体市场面临的压力主要来自短期供应层面，需求增长未能跟上供给增速，导致短期内去化压力增大。但由于市场租户构成多元，需求相对稳定，因此对中长期前景仍持乐观态度。

京津冀城市群

本季度京津冀城市群的新签租金已连续第十个季度下降，且环比降幅显著，这表明该地区仍持续面临较大去化压力。但同时区域内出租率略有回升，表明开发商以价换量的策略取得部分成效。整体而言，由于京津冀出租率仍低于70%，且未来供给压力亦不容小觑。中短期内市场去化仍将承压。

成渝城市群

本季度成渝城市群虽然新增供应量有所增加，但得益于开发商以价换量的策略，出租率实现了小幅回升。然而，受制于当地较大的库存规模，加之未来新增供应的压力，库存去化仍然面临挑战。开发商需持续采用多元化的租赁策略，促进市场有效去化。

展望总结

宏观经济

2024年第三季度，中国经济运行总体稳中求进，但仍面临一定压力。本季度国内生产总值(GDP同比增长4.6%，虽延续了回暖态势，但增速有所放缓。

受外部需求不稳定和新兴生产力发展放缓等因素影响，前三季度中国货物进出口总额同比增长虽然高于去年同期，但增长动力不足。同时，制造业表现仅较去年略有改善，其在GDP中的比重虽有上升，但工业生产和出口的景气度恢复缓慢。

消费仍是拉动经济增长的主要动力，但前三季度消费支出对经济增长的贡献率由上半年累计超过60%回落至不到50%。本季度消费市场整体疲软态势显著，消费者信心指数的持续下滑也从需求侧印证了消费市场的低迷，显示出经济复苏仍然承压。

政策支持

7月21日，《中共中央关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》全文发布。其中提到，完善流通体制，加快发展物联网，健全一体衔接的流通规则和标准，支持各类主体有序布局海外流通设施，完善陆海天网一体化布局，构建“一带一路立体互联互通网络，降低全社会物流成本。

8月23日，民航局等2部门联合印发《关于推进国际航空枢纽建设的指导意见》，提出建设北京、上海、广州等3个国际航空枢纽，成都、深圳、重庆昆明、西安、乌鲁木齐、哈尔滨等7个国际航空枢纽，若干区域航空枢纽，并要求高质量推进鄂州专业性航空货运枢纽运营，加快郑州国际物流中心、合肥国际航空货运集散中心、天津国际航空物流中心建设。

租赁表现

在2024年三季度，全国50个重点物流城市整体受到新增供应压力以及需求放缓的双重影响下，租赁市场下滑趋势进一步显现。全国总体租金水平环比下滑加速，整体出租率水平小幅下降。

具体到四大城市群来看，珠三角城市群的出租率和租金水平仍然维持在高位，市场保持健康。长三角区域受供应增加和需求乏力影响，出租率降至约75%，新签租金略有回升，中长期前景乐观。京津冀城市群新签租金连续下降，出租率略有回升但仍低于70%，去化压力较大。成渝城市群通过以价换量策略，出租率小幅回升，但受库存和未来供应压力，去化仍面临挑战。

投资市场

受多重不确定性因素影响，2023年以来经济复苏不及预期，叠加物流市场供应高峰带来的较大去化压力，中国物流地产租赁市场持续面临下行风险。在这样的背景下，投资者对中国物流地产的大宗投资保持谨慎态度。2024年第三季度，全国物流地产投资市场仅录得一宗大宗交易。

展望未来，投资者虽然短期内相对谨慎，但他们对中国物流市场长期发展的乐观展望不改。随着租赁市场的供需关系逐步达成平衡，预计投资市场亦将逐渐回暖。