中国养老市场床位供给显著增加，市场扩容明显。根据克而瑞漾美康养，2023 年下半年，布局康养产业且养老床位数量1排 名 TOP50 的企业（以下简称“TOP50 企业”）养老床位新增量突破 7.23 万张，同比增长 310%；TOP50 企业中有 25家床 位数量增长，其中 TOP5 企业养老床位增量达 4.33 万张左右，占比超 60%。TOP50 企业主要包括保险公司、房地产公司、 专业养老服务运营公司、国资控股康养集团、医疗公司和涉及康养产业布局的其他综合型企业（国资为主）。具体特征包括： 1）布局养老企业床位市场集中度较高：2023 年 TOP50 企业的养老床位数量总计近 63 万张，其中 TOP3 的企业床位数量 占比达 30%，TOP5 占比 39%、TOP10 占比52%、TOP20 占比 70%。 2）2023 年 TOP50 企业平均每家养老床位数量超过 12500 张，大中型企业居多：平均床位数3 万张（含）以上的超大型养 老企业仅 4 家，床位数 1 万（含）-3 万张的大型企业共 15 家、占比 30%，0.5 万（含）-1 万张的中型企业 24 家、占比48%， 0.5 万张以下的小型企业 7 家。
3）布局养老的主要企业数量占比：专业养老服务运营公司>房地产公司>保险公司>国资控股康养集团，床位数量市场份额： 保险公司>专业养老服务运营公司>房地产公司>国资控股康养集团，平均床位数量：保险公司>国资控股康养集团>专业养老 服务运营公司>房地产公司。2023 年养老床位 TOP50 企业中，保险公司 9 家，数量占比 18%、床位数占比 31%；专业养 老服务运营公司 16 家，数量占比 32%、床位数占比 30%；房地产公司 10 家，数量占比 20%、床位数占比 15%；国资控股 康养集团 4 家，数量占比 8%、床位数占比 12%。
具体来看，TOP50 企业中： ①保险公司数量居中、平均床位数量最多，2023 年 9 家公司平均养老床位数近 2.2 万张/家，显著高于 TOP50 平均床位数 量水平（近 1.3 万张/家）。主要由于保险公司具备政策、资金、客户和资源等综合优势，保险资金建设养老社区具备规模大、 长期投资、与人身险产品衔接等优势。在“保险产品+养老社区”的衔接模式下，保险公司作为养老社区医养服务的核心支 付方，能够实现 CCRC 养老社区的产业链闭环。而国资控股康养集团资金充足、股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合 该地区资源、快速筹建并扩张养老项目。其中，泰康以重资产模式布局泰康之家，布局时间早、社区数量多且规模大，2023 年养老床位 92100 张，排名第一；太保以重资产模式、太平以重中轻资产结合模式布局养老社区，尽管起步相对较晚、但床 位数量可观，2023 年养老床位分别约 1.8 万张、1.2 万张。
②国资控股康养集团数量排名第五、平均床位数量却排名第二，2023 年 4 家公司平均养老床位数超 1.9 万张/家，较大幅领 先 TOP50 平均床位数量水平（近 1.3 万张/家）。主要由于国资控股康养集团股东具备较强的资源禀赋优势，能够整合该地 区资源、快速筹建并扩张养老项目。 ③专业养老服务运营公司数量最多、平均床位数量居中，2023 年 16 家公司平均床位近 1.2 万张/家，略低于TOP50平均水 平。主要由于养老服务运营行业市场较为分散、以初创型民营企业为主，资金实力有限、不及保险公司和房地产公司，机构 分布呈现出明显的区域性特征。尽管在养老公寓、养老社区等地产项目上有所涉猎，但机构和床位数量相对有限。 ④房地产公司数量排名第二、略高于保险公司数量，但平均床位数量远低于保险公司和行业平均水平，2023 年 10 家公司平 均床位不足 1 万张/家。尽管房地产公司资金体量较大、土地资源相对丰富、商业地产开发经验充足且养老地产开发边际成 本较低，但房地产公司布局养老地产主要出于多元化经营战略、土地出让配套条件、盘活存量资产等因素的考虑，并非所有 存量物业项目都适合做养老地产。同时，养老地产对项目康养配套服务和运营也提出较高要求，因此房地产公司布局的项目 规模普遍不大、主要聚焦特定区域进行康养业务布局——2023 年仅燕达集团、华润集团、远洋椿萱茂、保利健投 4 家公司 床位数量超过 1 万张；万科养老床位数约 9700 张，主要分布于北京、成都、华南、杭州、上海等区域；越秀康养床位数约 7500 张，主要分布于大湾区、长三角等区域；银城康养床位数约 5200 张，主要分布于长三角区域。
房地产公司是养老地产主要参与者之一，具备土地资源和住宅开发建设经验优势，康养业态产品线丰富。在政策对养老服务 用地的不断支持下，近年来，以万科、保利、远洋、绿地、越秀等为代表的房地产公司发力养老业务，加快核心产品养老公 寓布局、并陆续拓展 CCRC 养老社区。房地产公司涉足养老地产开发主要系自身多元化经营战略、土地出让配套条件、盘 活存量资产等因素，同时房地产公司资金体量较大，土地资源相对丰富；开发经验充足，开发边际成本较低，与重资产开发 养老公寓所需资金体量大等特点较为契合，项目建成后房地产公司亦可作为持有人运营，持续享受销售及租金收益。其中， ①越秀地产旗下越秀康养通过自建自营、公建民营、合建合营、收并购等多元方式加快养老地产项目布局。②华润置地康养 业务致力于打造“城市康养生态圈”，定位为“高品质康养服务运营商”，聚焦于城市高端养老综合体、持续照料退休社区 （CCRC）、城市照护机构、社区康养服务中心等产品类型，通过多元方式拓展康养服务。③远洋椿萱茂已布局 CLRC 长者 社区、CB 老年公寓、CBN 护理院全业态，前期以租赁物业改造并运营的轻资产模式入局，近年来以重资产模式布局 CLRC 社区。④万科养老业务始于杭州，区域公司根据各地业务拓展需要自主布局康养业务，产品线包括 CCRC 养老社区、护理 院、养老公寓、旅居度假、社区嵌入式养老机构、康复医院、居家养老服务中心等。本文选取案例：华润置地旗下养老品牌 ——悦年华、越秀地产旗下养老品牌——越秀康养。
1）运营模式：房地产公司凭借其充足的资金、丰富的经验和土地资源，普遍以重资产模式布局养老地产。房地产公司一般 通过开发新建养老社区、或改造存量房产用于养老机构运营等方式布局，其中开发新建可以采用“养老住宅+一般住宅+配套 +服务”的综合模式；部分房地产公司也与政府合作“公建民营”项目，实现轻资产运营。 2）盈利模式：房地产公司普遍采用“会员制”对外出租的盈利模式，部分项目采用租售结合的模式。对外出租模式下，房 地产公司通过房屋租赁的方式与客户链接，采用“押金+房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”的收费形式， 资金回笼较慢、投资回报周期较长、资金压力较大。一方面，房地产公司作为投资方拥有养老社区的完整产权，享有物业增 值的潜在收益机遇；同时，房地产公司通过收取会员“押金”来回笼部分资金，客户可以获得不同期限的使用权，缓解一定 资金压力。另一方面，按月收取的“房租/床位费+餐费+服务费（或有）+护理费（或有）”等费用，是长期稳定的投资收益 来源，而随着人力、物力等价格上涨，未来在房租、护理服务费等方面也具备适度向上的弹性。此外，也有部分项目采用租 售结合的盈利模式，部分物业直接销售，快速回笼资金；部分物业对外出租，获得物业增值和长期稳定收益。根据 2025年 3 月 6 日发布的研究报告《养老产业现状研究专题（六）机构养老&养老地产之总览篇：相辅相成，优化“专业支撑”作用》， 杭州万科 2013 年 5 月推出良渚随园嘉树一期，初期采用直接销售“使用权转让+月服务费”模式，2014 年初尝试对外出租 “长期租赁+服务费”模式，2014 年底一期 200 套房源全部完成租赁或使用权转让。 3）社区类型：养老公寓、CCRC 养老社区、护理院均有涉及，不同公司业态侧重点不同。
2.1 华润置地旗下养老品牌——悦年华
2.1.1 华润悦年华已进入全国 9 城，拥有覆盖全年龄段长者的三大产品线
截至 2023 年底，华润悦年华已进入北京、广州、深圳、武汉、成都、南京等 9 个城市，项目个数总计 15 个，康养床位超 过 5000 张；旗下拥有养老、康复两大业务，大型康养 CCRC“颐养社区”、城市康养机构“颐养中心”、康复医院三大产品 线，围绕中老年活力、介助、介护全龄段长者提供全方位康养需求。
2.1.2 华润悦年华案例——南宁华润悦年华颐养社区
南宁悦年华颐养社区定位集医疗机构、康复护理、文化娱乐、休闲购物于一体的高品质 CCRC 社区，由华润置地（南宁） 有限公司进行综合运营，位于广西南宁市五象新区玉洞大道 70 号。项目周边社区高净值人群较多，生活配套资源、医疗配 套资源完善，项目除颐养社区、健康生活馆、康复医院以外，同时建有商业街区、滨湖精品住宅，多业态相互独立，相辅相 成。 其中，活力长者公寓客户定位为 50 岁以上能够自理的高知高干高净值长者，高龄养护公寓客户定位为 50 岁以上需要康复 护理和有认知障碍的长者。服务标准上，项目与日本知名养老服务商礼爱株式会社合作，在高龄养护公寓引入日本养老服务 经验技术及专业护理团队，对标日本 7S（整理、整顿、清扫洗净、杀菌、素养、清洁）照护服务标准。
收费模式及标准方面，南宁悦年华颐养社区活力长者公寓采用入会员制模式，押金约 50-80 万元/间（依据户型面积收取）， 使用权限 50 年（无产权，不可落户）；公寓可继承、可他人入住（会员可指定亲属等居住）、可溢价转让、可根据使用年限 折价退回、可优享照护（活力公寓会员优先于外部客户入住高龄养护公寓）。此外活力公寓会员还需每月缴纳服务费（2100 元/人），享受社区生活配套、养生医疗、休闲娱乐、智能陪护等服务。 南宁悦年华颐养社区高龄养护公寓则采用“押金+月费”模式，小额押金降低养老门槛，再通过月费精准定位核心客户群体， 兼顾企业运营收益。押金分为医疗押金和入住保证金，总计 2 万元，综合月费区间在 5520 元/间至 1 万元/间不等。
2.2 越秀地产旗下养老品牌——越秀康养
2.2.1 跻身广州养老产业第一梯队，以“医养机构+康养社区+医院”为主营业务
越秀地产于 2017 年成立养老产业公司，接连收购深圳银幸、无锡朗高等养老品牌，战略布局珠三角、长三角养老业务。截 至 2025 年 2 月，越秀康养全国营运共 21 个项目，近 8000 床，目前已形成“城市养老综合体+社区嵌入式养老机构+居家 服务”三级产品体系和服务网络，涵盖康养社区（CCRC）、活力公寓、养老机构、照料中心、护理院、康复医院等产品类型。
2.2.2 越秀地产“悦系列”案例——广州悦麓居
悦麓居为越秀在广州首个 CCRC，集“活力公寓+养护院+护理院”于一体，是“悦”系列首个项目、越秀首个自建养老社 区（预计此前项目为收并购或改造养老项目）。广州越秀·悦麓居位于广州市白云区藤业一路 286 号，于 2022 年 3 月正式 开工建设，目前已投入使用，总建面 6.8 万平方米，包括1 栋医护楼，4 栋社区活力公寓楼，共提供约 515 套活力养老公寓、 140 张护理床位、82 床养护床位。项目周边常住社区环绕，附近老人就近照护需求较多，客户定位 50 岁以上预退休人士、 周边社区常住退休老人、新广州人（接外地老人来广州居住），覆盖中低龄自理长者与部分护理型长者客群。
活力养老公寓户型分为 50 平米单间、71 平米一室一厅和 93 平米两室一厅，其中单间和一室一厅为主力房型，户型内部均 涉及厨房、客厅、卧室、阳台与洗手间五大空间，全屋细节匹配适老化设计（如健康监控、家具圆角设计、无高度差地面等）， 项目户型基本朝南，家具家电齐全，可拎包入住。 收费模式及标准方面，活力养老公寓采用“使用权销售（固定年限、指定房源）+会籍管理费（交付后即需缴纳，1-2 万元/ 年）+生活服务费（入住后缴纳，不入住不缴纳，1300 元/人/月）”的收费模式，其中使用权可继承、转让或出租，但不可退 还，门槛费金额根据年限各不相同。
养老服务运营公司是康养服务和养老设施运营的重要供应方。养老服务运营公司大多通过重资产自建和轻资产租赁物业改 造等方式（轻重结合）提供基本的养老公寓、养老社区等适合老年人居住的场所。此外，养老服务运营公司的护工、护士等 专业养老服务人才资源丰富，养老服务供给充足、养老设施运营经验丰富，能够提供满足老年人日常生活照料、医疗保健和 康复护理等基本老年服务。目前我国专业养老服务运营行业以初创型民营企业为主，但已涌现出一批区域性头部机构，在养 老公寓、养老社区等地产项目上均有所涉猎，提供区域性的连锁化、标准化、专业化服务，复星康养、乐成养老等部分头部 养老服务运营公司在养老公寓、养老社区等地产项目上有所涉猎。本文选取案例：复星康养2、乐成养老。 1）运营模式：养老服务运营公司的资金实力不及保险公司和房地产公司，新建养老公寓、养老社区的数量有限，轻重结合 模式居多。以九如城、乐成集团为代表的养老服务运营公司以公建民营的方式参与养老机构运营，同时也重资产自建养老公 寓和 CCRC 养老社区，运营模式多样。2023 年养老床位数量 TOP50 企业中，九如城以 60000 张的床位数排名行业第二， 主要由于九如城以公建民营、自建自营、委托运营等方式连锁运营城市养老院项目，规模得以快速扩张。剔除九如城后，2023 年 15 家专业养老服务运营公司的平均床位数量仅 8503 张，远不及保险公司和房地产公司。 2）盈利模式：普遍采用对外出租的盈利模式，主要面向大众客户、费用标准相对不高。除乐成集团有 2 家共有产权养老社 区外，其他养老服务运营公司布局养老地产普遍采用对外出租的模式。根据大雁养老官网显示的养老机构价格信息，乐成集 团的养老机构价格区间在 4700-16900 元/月不等，九如城的养老机构价格区间在2000-6000 元/月不等，与险企、房企的养 老社区费用标准相比，总体费用水平不高。（根据 2025 年 6 月 9 日发布的研究报告《养老产业现状研究专题（七）机构养 老&养老地产之案例篇：险企发挥比较优势，铸造 CCRC 行业标杆》，险企养老社区总费用普遍约 1.5-2 万元/月；根据前文 所述房企养老社区总费用普遍约 1 万元/月。） 3）社区类型：养老公寓、CCRC 养老社区、护理院均有涉及，不同公司侧重点不同。
3.1 复星康养
3.1.1 运营模式：重资产自建 CCRC 社区，打造高品质连锁医养社区
复星康养产业发展集团作为复星旗下核心康养平台，致力于为退休后的中产家庭，提供全生命周期的健康服务和产品。2012 年，复星集团开始探索养老地产业务，2012 年 7 月，复星集团与美国峰堡投资集团 Fortress Investment Group 合资设立星 堡老年服务（股权分别 50%）。彼时峰堡的私募基金投资组合包括美国最大的两家养老地产运营商——Brookdale Living、 Holiday Retirement，以及 2013 年收购的第三家养老公司 Blue Harbor，拥有十余年的美国养老投资及运营经验，在中国有 8 年本土化经验并成功落地运营 5 个项目，养老社区运营经验丰富。2013 年 5 月，首个高端养老项目星堡中环一期开业。 2014 年，复星进行全国性医养体系扩展，成立品牌星健。2017 年，成立品牌蜂邻。2018 年 6 月，复星康养集团成立，此 后加速发展。2019 年 3 月，复星康养成为星堡老年服务的全资股东。2021 年，复星康养获得百年人寿的融资，加深与保险 公司合作，形成保险及康养产业的协同。
复星康养依托复星全球资源生态，构建了“复星星堡（城市 CCRC）、星健（护理康复）、蜂邻（社区居家）”三大品牌矩阵， 已形成高端养老社区/机构、医养结合康复/护理院、社区居家照护一体化服务等丰富的产品形态，以及覆盖全龄、全域、全 场景的康养服务体系。 ①复星星堡 2012 年成立，作为复星康养旗下高品质活力养老机构、城市型 CCRC 养老社区，专注活力养老，为老年人提供 从自理到临终关怀的一站式全程养老服务。 ②星健 2014 年成立，是复星康养旗下的养老服务提供商，致力于提供全程全方位的养老服务体系，聚焦医养结合，主要业 务涵盖护理机构和康复医疗机构两个板块；旗下既包括中高端养护机构，也包括配套的康复医院、护理院、中医门诊等，满 足需要特殊护理的更高龄老人的养老和康复需求。 ③蜂邻聚焦社区健康和照护，涵盖养老服务、健康活力中心和居家护理服务三大核心产品线，致力于为社区家庭提供全龄、 全程、多层次的整合式照护服务体系，满足社区全龄人群的健康需求。具体来看，蜂邻社区居家一体化照护中心以社区为基地，小规模、多功能、区域性辐射，包括日间照料中心、长者照护之家、居家护理站、社区综合为老服务中心和市民驿站五 大服务产品。
3.1.2 发展现状：布局 8 大核心城市，成熟养老社区入住率 97%、ROI 达 20%+
复星康养落实全国化战略布局，在人口超千万的二线城市的核心城区进行核心布局，并在同一个城市内深耕密织。目前深耕 上海、天津、苏州、宁波、武汉等核心城市，服务网络覆盖长三角、京津冀等重点区域，实现跨区域、多业态的全面发展。 截至 2025 年 3 月，复星康养已在北京、上海、宁波、苏州、天津、武汉、重庆共 7 个城市展开养老社区、康复机构和社区 护理站的投资和运营，拟在广州、深圳、厦门、成都、西安等 12 个核心城市进一步拓展康养业务布局。养老机构床位 1.1万 张，管理面积 53 万平方；此外积极与衡水城投、重庆城投、大连康养、苏州康养等地方平台开展合作，旗下投资及拥有医 院核定床位 1.45 万张。
具体来看：①养老社区数量、规模和业务成熟度都比较高，目前在运营的重点项目共7 个，根据克而瑞漾美，截至 2023年 11 月，成熟养老社区入住率达 97%，ROI 达 20%以上，单体项目盈利可观。②星健依托复星集团旗下复星健康的医疗资源 和自身养老业务的客源，已布局 3 家规模较大的医院/护理院，是星健养老业务的重要配套，其中宁波星健护理院和苏州星 健康复医院由复星健康控股。③截至 2025 年 7 月，蜂邻已运营机构近 30 家，实现上海城区主要街道全覆盖。
复星康养融合复星医药、复星保德信保险等资源，打通“医疗-康复-养老-保险”全链条，为长者提供养老一站式解决方案， 形成产业协同闭环。通过发挥生态协同、持续加强与保险公司合作，“康养+保险”生态保单模式跑通，复星康养 2024年首 次实现盈利。复星康养与复星保德信人寿、复星联合健康保险合作“大额年金险+养老社区入住权益”保险产品（以下简称 “养老社区保单”），复星保德信人寿、复星联合健康负责保险产品供给和销售，复星康养负责提供养老社区和养老服务。复 星康养通过长居、旅居和居家服务权益，以及护理险、健康管理等权益产品的开发，将康养社区打造成保险公司营销场景， 赋能保险公司保单销售，服务 C 端客户全生命周期康养需求，实现深度险养结合，为保险公司负债端撬动（尤其是大额保单 的销售）提供助力和保障。2021 年以来，养老社区保单数量持续增长，拉动保险保费和复星康养的营收增长。2023年复星 保德信人寿、复星联合健康养老社区保单总保费分别同比+245%、+211%。2024 年养老社区保单 1.4 万件（YoY+76.0%）， 新单规模保费 43.0 亿元（YoY+83.8%）、总保费人民币 128.5 亿元，复星康养的营收达 381.3 亿元（YoY+134.7%），首次 实现盈利。其中，星堡老年服务 2019 年收入 8864 万元（YoY+28.0%），营运净利润 2060 万元（YoY+67.0%），净利润1747 万元（YoY+222.3%%）、净利润率达 19.7%。
3.1.3 盈利模式：对外出租收取月费，保单用户享优先入住权
星堡盈利模式包括租赁模式和会籍模式两类。 1）星堡中环养老社区采用租赁模式：租赁模式大部分客户能接受，以一间一房一厅的养老单元为例，需支付 18000元/月租 赁和服务费。服务清单包括一日三餐、每周一次的保洁、班车、丰富的活动、内设医疗机构、家庭医生、24 小时医疗紧急救 护。星堡中环养老社区（一期）开业至 2019 年末，三年入住率稳定维持在 90%以上，并长期处于满员排队状态，净营运利 润率达 22.7%。 2）星堡浦江养老社区采用会籍制：会籍模式需支付上百万元的会籍费，以获得养老公寓 50 年使用权。使用权可以免费继 承、增值转让、委托租赁，入住享受月费折扣（仅需支付 6900/月租赁费）和星堡护理区的优先照护权，因此会籍模式客群 比租赁模式更年轻。2019年初会籍模式2年去化90%，2019年末净营运利润率达23.2%，预计入住率稳定以后将超过30%。 此外，随着养老资源稀缺性的提升，会籍价格将会上涨，2019 年末会籍费较 2016 年涨幅已经超过 43%。在会籍模式下， 会籍费的增值转让收益由原购买客户（85%）与服务商（星堡，15%）共同分享。 除了会籍费外，复星康养旗下养老社区还可以通过购买保险获得入住资格：2019年，复星康养与复星保德信发布“星养老” 养老保险+养老社区综合解决方案，客户总保费≥50 万元可获取复星康养养老社区入住函。客户购买终身寿险、长期健康险、 年金险和两全险（所有产品对应权益需要在保单有效期内行权），可获取复星康养养老社区入住函；总保费不同，对应的入 住函权益不同。总体来看：保险客户行权时，入住范围宽、选择广、权利好且享优惠——1）可入住全国任意一家复星康养 养老社区（包括星堡和星健），2）入住对象（一人或一对）涵盖投保人或被保险人关妻本身、双方父母，3）优先选房权（包 括朝向、楼层、面积等），4）首年月费享受优惠。
一般来说，各地养老社区的收费标准和收费模式各不相同。以苏州星健长者公寓为例，2018 年开始改造、2021 年 4月正式 对外营业，是典型的轻资产开发模式。苏州星健长者公寓主要面向苏州全市的自理、半自理和术后康复长者，从销售到入住 全程采用专属管家制度；公寓产品共 5 种，以一居室为主，居室内强化无障碍设。采用“小额押金+月费”的收费模式，押 金为 50000 元，月费包括房费和护理费两部分，房费根据房型差异而有不同，餐费 1500 元/月/人，综合总价在 7600-13200 元/月。
3.2 乐成养老
乐成养老（全称“乐成老年事业投资有限公司”）是乐成集团有限公司的全资子公司，成立于 2007 年，主营业务是投资、建 设、运营连锁型养老服务设施，为老年人提供高品质照护和生活服务，是国内最早研究中国养老市场、论证中国社会化养老 模式、从事专业养老服务的民营企业之一。 乐成养老的投资与服务布局覆盖了北京、浙江、海南等地区，旗下拥有北京双井恭和苑、海南海口恭和苑、浙江慈溪恭和苑 等运营项目，居国内领先地位。
恭和老年公寓：北京首家 PPP 模式公建民营养老机构，不以营利为目的，既减轻了政府单独建设和运营养老机构的财政压 力，又能够减轻民资压力。2017 年，乐成养老积极参与 PPP 模式（Public-Private-Partnership，政府和社会资本合作模式） 公建民营项目试点，中标承办北京市首家 PPP 模式公建民营养老机构——恭和老年公寓（原北京市朝阳区第二福利中心）。 恭和老年公寓总占地面积逾 5000 平方米，建筑面积约 2.1 万平方米，共设 199 间房，469 张床位。恭和老年公寓为民非单 位，不以营利为目的，在入住价格和资格上体现福利性，并且预留足额政府床位，收住对象以生活困难老人为主，接受政府 部门监督，符合政府部门要求。恭和老年公寓开业7 年来，累计为超过 2000 人次的老人提供专业养老服务，在住长辈平均 年龄高达 83.6 岁。 恭和家园：共有产权集中式居家养老项目，要求每套必须入住一名60周岁以上老人、无论居室是否空置都要收取“基础服 务费”，避免购买者将养老房挪作他用；赋予购买者对养老居室的资产权属，相较大额会员押金和高额保费更易为消费者接 受；同时资金回流较快，能够降低企业资本投入压力和风险、增加供给，保证养老服务的持续性。
2017 年末，北京市民政局正式对外发布国内首个共有产权养老试点项目——由乐成集团运营的双桥恭和家园集中式居家养 老社区。目前试点项目建有养老居室 365 套、养护中心 39 间共计 68 张床位，社区内养老配套包括公共活动设施外，以及 长期居住、营养膳食、医疗护理、居家服务、持续照料、康健娱乐等服务。恭和家园实行“居室分割定向出售、公共服务空 间持有经营、限龄人群居住”的“产权+服务”模式，产权持有者都将拥有50 年的“不动产登记证”——每间居室5%的产 权由投资商永续持有、不得买卖且不享有房屋使用权和未来利益；另外 95%产权出售给家有 60 岁以上老人的居民，每间房 至少入住一名 60 周岁以上老人并缴纳 3080 元/月/户的基础服务费，可继承、可转让、可出租、可抵押。以试点项目4万元 /平方米的售价计算，一户 79 平方米的项目全款 316 万元，50 年所需缴纳服务费 180 万元，相当于共需缴款 496 万元，6.3 万元/平方米，较周边普通商品房并无明显的价格优势。 2025 年 2 月，半壁店恭和家园也已重磅启幕，第二个共有产权集中式居家养老项目的规模更大、模式更完善，在社区规模、 环境品质、配套服务方面处于领先水平。半壁店恭和家园社区建筑面积约 16.7 万平方米，社区融合养老公寓、社区医院、 养老机构等全维业态；养老公寓共 876 户，一居、两居、三居，活力公寓与照护公寓的比例约 8：2，相较于双桥恭和家园 的照护中心房间数量占比从 9%增加至 19%。养老机构规划有 202 间养老单元，配置 398 张养老护理床位，针对高龄自理、半自理、不能自理、失智人群均可提供照料与护理服务。半壁店恭和家园对销售对象的要求较双桥恭和家园更为严格——半 壁店项目要求购房者必须为北京户口（不占用购房名额），双桥恭和家园要求满足 5 年社保或个税即可购买。
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