2025年的大中华区写字楼市场正处于深度调整期，供需关系发生显著变化。截至2025年第二季度，大中华区20个主要城市的核心商圈甲级写字楼存量已达到7,213.0万平方米，空置率同比上涨1.7个百分点至24.9%，租金水平同比下降13.8%至每平方米每月164.2元。这一市场格局的形成，既受到宏观经济环境的影响，也反映了产业结构调整和办公需求变化的长期趋势。本报告将从供需格局、区域分化、行业需求特征和未来发展趋势四个维度，深入剖析大中华区写字楼市场的现状与前景，为行业参与者提供全面的市场洞察。
大中华区写字楼市场正面临近年来最为严峻的供需失衡局面。2024年全年新增供应量达到324.5万平方米，2025年上半年进一步增加至169.0万平方米，同比上涨8.3%。这种供应增长态势在二线城市尤为明显，2025年下半年预计64.1%的新增供应将来自二线城市。供应的持续放量直接导致市场消化压力倍增，2024年大中华区主要城市核心商圈写字楼净吸纳量为133.0万平方米，较2023年下降19.0%；虽然2025年上半年净吸纳量同比上涨5.5%至76.4万平方米，但仍处于历史较低水平。
供需失衡最直接的表现就是租金水平的持续下滑。2025年第二季度，大中华区主要核心商圈写字楼平均租金录得每月每平方米164.2元，比去年同期下降13.8%，"以价换量"成为市场的主要特征。各城市租金表现分化明显：香港以580.5元/平方米/月的租金水平位居榜首，台北为256.2元/平方米/月，一线城市平均为202.9元/平方米/月，而二线城市则仅为82.1元/平方米/月。值得注意的是，台北是七大主要城市中唯一实现租金正增长的市场，同比微涨1.4%，其余城市均呈现不同程度的下滑。
空置率攀升是供需失衡的另一重要表现。截至2025年上半年，大中华区主要城市核心商圈平均空置率达到24.9%，同比上涨1.7个百分点。各城市间差异显著：台北核心商圈空置率最低，约为7.9%；香港为14.7%；一线城市平均为19.2%；二线城市则高达32.1%，其中青岛核心商圈空置率最低为24.7%，南宁最高达41.3%。这种高空置率状态预计将在未来2-3年内持续，因为大量延迟入市的项目将陆续投放市场，形成供应高峰，对市场造成二次压力。
从长期趋势看，2007年至2025年上半年，中国写字楼市场经历了规模急剧扩张的阶段，特别是二线城市甲级写字楼体量增长了13.7倍，从252.1万平方米飙升至3,699.2万平方米。这种超常规发展在一定程度上透支了市场需求，导致当前阶段必须经历的调整期。在市场下行压力下，业主方普遍采取更为灵活的租赁策略，包括延长免租期、提供装修补贴、允许更短的租期等，以促进去化。部分项目甚至通过业态混合的方式，引入酒店、高端健身房、会客厅等配套，提升项目吸引力。
大中华区写字楼市场呈现出显著的区域分化特征，核心商圈与新兴商圈的发展路径差异日益明显。从供应分布来看，新增项目正向新兴商圈集中。以上海为例，2024年至2025年上半年新增的134万平方米优质办公空间中，56%位于新兴商圈；北京新增供应中也有56.8%来自新兴商圈。这种供应格局的变化，反映出核心商圈趋于饱和，而新兴商圈凭借更优的规划、更新的硬件设施和更具吸引力的租金水平，正成为市场的新增长点。
各城市内部子市场的表现差异巨大。在北京，中关村商圈因头部TMT企业的聚集保持较高活跃度，鼎好DH3二期项目在交付前就被某头部TMT企业预租近半面积；而中央商务区则面临较大去化压力，2026-2028年该区域新增供应将占全市的70%，空置率可能大幅提升。上海的新兴板块如普陀真如、虹口北外滩、徐汇滨江及世博前滩表现突出，过去一年半的净吸纳量达到核心商圈的2.9倍。深圳的前海桂湾成为TMT行业租赁热点，而福田CBD虽然仍是金融和专业服务业的首选，但占比已有所下降。
台北市场的区域特征尤为独特。2024年至2025年上半年，台北新增7栋A级办公大楼，供给量达19.6万平方米，为2023年的2倍。这些新增供给平均分布于各大办公商圈，其中西区占36%，敦南区占30%，信义区占20%，为旧市区注入全新面貌。台北的空置率逆势下降0.8个百分点至6.9%，租金微涨1.6%至新台币850.9元/平方米/月，展现出较强的市场韧性。金融保险业的自用总部需求是推动台北市场表现的主要力量，包括上海商银总部大楼、元大金融广场等项目的建设。
香港市场的区域分化体现在核心区与非核心区的差异化发展。2024年至2025年上半年，香港新增供应19.4万平方米，核心区和非核心区各占一半，其中中区占比42%，成为市场热点。中区的The Henderson和长江集团中心二期等优质项目入市，提升了区域竞争力。然而，香港整体空置率仍维持在19.3%的高位，未来供应庞大，预计2025年下半年新增供应将增至26.43万平方米，租金可能继续下跌7%-9%。
广州的国际金融城和琶洲是区域分化的典型案例。2025年上半年，国际金融城成为广州供应主力，4个新项目完成交付；到2027年，这两个区域的新增供应将占全市大部分，包括名创优品总部大厦、广州国际文化中心等大型项目。产业集聚效应在这些新兴区域逐步显现，如琶洲吸引了59.5%的TMT行业租赁面积，展现出专业化集群的发展趋势。
大中华区写字楼市场需求结构正在发生深刻变化，行业需求格局重新洗牌。TMT（科技、媒体和通信）行业、专业服务业和金融业构成三大需求支柱，但在不同城市表现出明显差异。在北京，TMT行业占据绝对主导地位，占所有行业总成交面积的42.4%，高于第二名金融业（23.4%）近19个百分点；专业服务业位居第三，占比14.5%，主要得益于律所板块的活跃表现。这种行业结构凸显出北京作为中国科技创新中心的地位，也反映出金融监管趋严对传统金融业办公需求的抑制。
上海的需求结构相对均衡，专业服务业（律所、广告、咨询等）、零售贸易（以奢侈品、体育用品为主）和TMT行业成为租赁活跃度前三的行业。值得注意的是，受益于促进生物医药产业发展的政策利好，上海医药健康行业租赁成交活跃，国内外知名药企整合搬迁频繁，成为市场新亮点。深圳则呈现出TMT行业占比上升的趋势，达到26.4%，主要得益于人工智能、电商平台的发展带动；专业服务业保持稳定，占比19.6%；金融业有所减弱，占比16.8%。跨境电商的快速发展使深圳贸易零售、交通物流两大类别需求上升，占比分别达到27.4%和11.7%。
企业租赁策略普遍转向保守和成本敏感。从租赁面积段来看，中小企业成为市场主力，500平方米以下成交占比达48.8%，其中300平方米以下占28.2%；501-1,000平方米占比29.1%，大面积租赁明显减少。这种变化反映出企业在经济不确定性增加的环境下，更加注重成本控制和办公效率提升。搬迁与整合类需求占比显著提升，企业利用租金下行窗口期优化办公空间，实现降本增效。在上海，这类需求已成为市场主流；在北京，内资企业占租赁成交的90%，外资企业更加谨慎。
外资企业需求呈现两极分化。在台北，外资企业租赁占比高达80.9%，较2023年的51.6%大幅提升，主要进行办公空间升级与门面优化；香港外资企业占比51.9%，金融业租赁需求占46%，显示出国际金融中心的吸引力。相比之下，内地二线城市外资占比普遍较低，如成都仅5.2%，反映出外资企业在复杂国际环境下对中国市场的选择性布局。金融业的区域差异也十分明显，传统金融中心如香港、北京、上海仍保持较强需求，而新兴金融集聚区如广州国际金融城、深圳前海也在逐步形成自己的客户群。
行业区位偏好日益明显。TMT行业偏好产业集聚区，如北京中关村、上海徐汇滨江、深圳前海桂湾、广州琶洲；金融业则集中在核心商务区，如北京金融街、上海陆家嘴、深圳福田CBD、广州珠江新城；专业服务业多选择交通便利、配套成熟的传统商务区。这种行业集聚现象既反映了产业链协同的需求，也体现出企业对品牌形象和人才吸引的重视。随着产业政策的影响加深，如上海聚焦集成电路、生物医药、人工智能等战略前沿领域，相关行业的办公需求将进一步向政策支持区域集中。
大中华区写字楼市场短期内仍将面临严峻挑战，但中长期有望逐步回稳。从供应端看，未来2-3年将是供应高峰期。上海2025年下半年至2027年将有258万平方米的新供应入市，约为现有存量的14.6%；成都同期有近100万平方米的新增供应；台北未来三年新增供应约96.8万平方米，相当于现有存量的35%。如此庞大的供应量将对市场消化能力形成巨大考验，空置率和租金水平可能进一步承压。部分项目已开始调整入市节奏，如台北一些兴建中的大楼将视市场去化情况弹性调整完工时间，以缓解集中供应压力。
需求端的恢复将呈现渐进式特征。一方面，企业"降本增效"策略仍将持续，办公面积需求难以快速反弹；另一方面，产业创新升级将创造新的需求增长点。北京政府将培育人形机器人、商业航天、生物制造等20个未来产业；上海聚焦集成电路、生物医药、人工智能等领域；深圳人工智能产业链（算力服务、先进计算、具身智能、AI应用等）快速发展。这些战略性新兴产业的成长将逐步转化为写字楼市场需求，但传导需要时间。预计2025年下半年至2026年，市场将处于筑底阶段，2027-2028年随着经济形势向好和企业效益改善，需求有望明显回暖。
产品结构加速优化升级。在巨大的存量竞争压力下，写字楼产品差异化成为关键。老旧楼宇通过设施更新、服务提升延缓衰退；新建项目则更加注重以使用者需求为导向的空间设计，融入社交、绿色、科技等元素。上海推进商务楼宇更新提升行动，虹桥、漕河泾等五大商务单元先行先试；北京中关村、深圳前海的新建项目普遍采用更灵活的平面布局和更智能的办公系统；台北旧大楼业主积极进行设备升级，提供弹性租赁条件。这种产品升级不仅体现在硬件上，也包括运营模式的创新，如提供共享会议室、灵活工位等增值服务，满足企业多样化需求。
政策环境持续改善。各城市政府纷纷出台措施稳定写字楼市场：北京各区政府为符合条件的企业提供资金支持、税收优惠；上海加码吸引外资、助力民营经济发展的政策；香港新股市场复苏，2025年上半年IPO集资额重夺全球首位；台北鼓励企业总部升级。这些政策措施有助于改善市场预期，但效果显现需要过程。特别是金融业复苏对香港、上海等金融中心至关重要，而科技产业政策则关系到北京、深圳等创新高地的写字楼需求。
区域发展格局重塑。新兴商圈与传统核心区的差距逐步缩小，部分新兴区域凭借产业集聚形成独特竞争力。广州国际金融城、深圳前海、上海世博前滩等新兴板块基础设施日益完善，产业链生态逐步形成，对企业的吸引力持续增强。同时，城市更新为老旧商圈注入新活力，如北京中关村通过鼎好DH3等项目的升级改造保持竞争力；上海西岸中環、北京太古坊等大型综合体的开发将改变区域市场格局。未来写字楼市场的竞争不仅是单个项目的竞争，更是区域综合环境和产业生态的竞争。
以上就是关于2025年大中华区写字楼市场的全面分析。当前市场正处于供需深度调整期，面临空置率高企、租金下行的压力，但也孕育着新的发展机遇。短期来看，大量新增供应入市将使市场竞争更加激烈，业主方需要采取更灵活的租赁策略应对挑战；中长期而言，产业创新升级、区域协调发展、产品优化升级将推动市场逐步回稳。不同城市、不同区域、不同业态的写字楼将呈现差异化发展路径，市场参与者需要准确把握趋势变化，在挑战中寻找机遇，实现可持续发展。
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