1.1 围绕“东方美学”核心，布局多业态消费产业
豫园股份是复星集团快乐板块的核心公司，以东方生活美学为核心，融合场域流量与品牌 业务综合发展。公司业务主要分为消费产业运营（涵盖珠宝时尚、文化餐饮、美丽健康、 腕表、酒业等多个消费品类）、商业物业服务（豫园商城等商圈物业运营）以及地产开发 与销售业务三大板块。 其中消费产业运营收入及毛利贡献最高，是公司的核心业务板块，地产业务占比持续下 滑。收入分行业结构看，25H1 产业运营板块营收占比达 76.1%，并呈逐步提升态势，毛利 贡献 17.49 亿元；物业开发与销售是公司营收第二大来源，占比 21.4%，毛利贡献 5.11 亿元，受地产景气度下行及公司重资产剥离影响，近年收入占比及毛利贡献持续下降。
25H1 珠宝时尚板块在公司消费产业营收中占比 88.0%，占公司总营收的 66.9%，其余消费 产业分别是餐饮管理与服务、食品百货工艺品、时尚表业、医药健康、化妆品以及酒业。
近年来受消费产业门店调整影响及地产业务拖累，公司业绩承压。25H1 公司营收 191.1 亿元，同比下降-30.7%，归母净利润 0.63 亿元，同比下降 94.5%，主要系黄金珠宝板块 门店收缩调整。物业开发与销售收入 2023-2024 年持续下滑，25H1 地产业务营收 32.87 亿，同比小幅增长 4.84%，毛利率 13.84%，伴随库存出清边际有所改善。
1.2 复星集团控股主导，黄浦国资委加持赋能
截至 2025 年上半年，公司第一大股东为复星集团及其一致行动人持股 53.6%。公司第二 大股东为上海黄浦区国资委，在公司成立初期便开始持股，为公司推进核心商圈建设升级 提供了重要助力。截至 2025 年上半年，黄浦区国资委 100%持股上海豫园和上海黄房实业， 间接持股公司 6.68%；公司实际控制人为复星集团国际董事长郭广昌先生，合计间接持有 公司 37.59%的股份。
双重激励计划，有力激发员工积极性，展现公司发展信心。2025 年 2 月 18 日，公司发布 公告计划实施员工持股计划和限制性股票激励计划双重激励，公司两次股权计划的业绩考 核标准相同，均以 2024 年营收为基准，2025 年至 2027 年的营收增长率分别不低于 5%、 10%、15%，即分别同比增长 5.0%/4.8%/4.5%。
豫园历史悠久、地理位置优越，毗邻上海城市核心四大商圈，具备丰沛自然流量。上海 豫园始建于明朝时期，距今已有 400 多年历史，有九曲桥和湖心亭等明代历史遗迹和文化 景观，承载海派商业文明风貌。其地理位置处于上海浦西黄金中轴，毗邻人民广场、南京 东路、新天地、外滩等核心商圈，与陆家嘴隔江相望，交汇“文化-商业-金融”多方面城 市功能属性，2024 年客流量达 4500 万人次，具备极大的商业与投资价值。
大豫园片区围绕“东方美学”主题，一期主承接传统文化，新开发二期三期将打造新兴 消费商圈&商业办公集群。 大豫园片区的概念于 2022 年首次提出，涵盖豫园一期（豫园商城）、二期、福佑地块和 BFC 外滩金融中心。以福佑地块为起点，向西贯通豫园商圈，向东连接外滩。同时，一条 贯穿大豫园片区中部的‘蓝绿丝带’（连接新天地太平桥地区）将片区串联起来。10 万方 的豫园商圈正逐步扩展为近 100 万方的大豫园片区。2025 年 6 月 18 日，上海市政府规划 将豫园商城打造为“国际珠宝时尚功能区”并按相关规定给予功能区内企业资金支持，以 聚集珠宝时尚资源。 规划中，豫园一期商城承载传统江南风情，成为连接民俗与潮流的纽带；豫园二期围绕原 创首发，将成为中国设计师走向世界的舞台；三期福佑地块承上启下，将和 BFC 共同打造 具有国际影响力的文化艺术核心街区。根据上海市人大代表公开提案，豫园二期、三期等 重点项目相继建成以后，预计片区的销售金额达200亿、预计客流访问及传播达1亿人次， 较现有一期客流量翻倍以上。
项目落地预售有望快速回笼资金，新增商圈规模“再造”豫园一期。根据公司初期规划 图，项目内含多种建筑形态。 其中：1）办公楼、商墅、住宅等产品的预售有望增厚公司物业开发与销售业务收入，并 快速回笼资金，减轻公司财务压力；2）商圈、地下商圈、地下车库等则有望与豫园一期 商城联动容纳更多客流，通过商铺租赁、物业运营驱动公司商业与物业综合服务收入增长。
3.1 黄金珠宝：产品焕新驱动同店增长，门店结构持续优化
老字号品牌焕新生，收购+孵化丰富品牌矩阵。公司旗下黄金珠宝品牌以老庙、亚一为主， 均为中华老字号品牌，具有百年历史，老庙将中国传统“好运文化”作为品牌精髓并不断 推陈出新，形成“福、禄、寿、喜、财”五运概念下的系列产品。此外公司于 2020 年收 购法国时尚珠宝品牌 Djula，并于 2021 年成功孵化培育钻品牌 Lusant，2024 年顺应古法 金潮流创立黄金艺术品品牌“东家金”，矩阵不断丰富，覆盖低中高多层次消费者。
2019-2023 年公司门店快速扩张，时尚珠宝板块收入由 204.57 亿元快速增长至 367.27 亿 元，CAGR 达 12.42%，高于行业 6.16%的复合增速，2024 年受金价大幅提升影响，终端需 求下滑，公司门店快速闭店优化。
在当前黄金悦己消费属性提升趋势下，古法黄金以其传统工艺、美学设计及文化属性掀 起热潮，市场空间广阔。古法黄金借助浇铸、锻打、雕刻等传统加工手法对黄金饰品进行 手工加工，工艺包括花丝、錾刻、锤揲、镶嵌等，其中部分技艺已经被列入中国非物质文 化遗产。根据弗若斯特沙利文数据，我国古法黄金珠宝市场规模由 2018 年的 130 亿元快 速增长至 2023 年的 1573 亿元，CAGR 达 64.6%，预计 2023-2028 年 CAGR 可达 21.8%。
老庙品牌推出古韵金系列，计件价产品占比有望持续提升，带动同店改善。老庙是行业中较早涉足古法金领域的品牌，2018 年起围绕“古韵弄新潮”理念推出古韵金第一个系 列产品“好运莲莲”，此后每年新推出一期古韵金产品，老庙古韵金销售额已从 2019 年的 5 亿元快速增长至 2023 年的 74.5 亿元，CAGR 达 71.65%，占公司黄金珠宝板块销售额的 比例从 2.4%提升至 24.85%。25H1 公司古韵金系列实现营收超 23 亿元，一串好运系列上 市至今取得 1.5 亿元+营收，老庙计件产品销售额较同期上涨 66%。
成立新品牌“東家金”，创新性融合黄金与艺术品，定位高端市场，进一步拓展高客人群。 公司于 2024 年成立新品牌東家金造，差异化定位“黄金艺术品”，打造兼具稀缺性、投资 价值与文化传承意义的黄金艺术品，多以传统文化或经典意象为创作源泉。例如与当代艺 术家邱启敬联袂推出的“观山海”系列，寓意着对自由与禅意的追求。品牌定位方面，锚 定高端市场，金饰产品定价均在万元以上，较克重计价产品的溢价率约 50%-150%，黄金 摆件定价主要位于 25-35 万元区间，部分摆件产品价格可达百万元级别。新品牌当前以私 域流量运营及小部分旗舰店线下展柜入驻为主，通过高客圈层积累品牌声量，未来破圈有 望带来新增量。
3.2 老字号品牌矩阵：自带丰沛流量，海外首店跑通拓展在望
豫园股份深厚的中华传统文化基因为其构建了丰富的 IP 资源库：1）老字号品牌 IP 矩阵 跨越不同行业，涵盖大豫园片区的建筑群、黄金珠宝、腕表、酒业、餐饮板块 2）多项非 物质文化遗产，比如豫园灯会，南翔小笼制作技艺，上海老饭店本帮菜制作技艺等。 品牌与渠道深度融合、协同赋能，进一步为 IP 的商业化提供了强有力的支撑与桥梁。公 司线下渠道多元化布局，除直营与加盟店外，通过大豫园片区的文旅地标引流，以及灯会 出海活动等方式，强化旗下品牌露出度，实现多元形式的销售转化。
2024 年以来受门店调整及国际局势影响，公司消费产业营收波动较大： 1） 餐饮业务受门店扩张周期影响，公司 2023 年疫后开店加速，随后伴随内需增速放缓 导致闭店优化调整从而收入下滑。 2） 食品百货及工艺品业务 2024 年以来收入下滑，主要系公司食品生物科技业务行业竞 争激烈，销售价格持续低位所致。 3） 医药健康板块收入同比下滑主要系，公司优化业务结构影响，由批发业务转向带来零 售及中医药养生业务。 4） 酒业收入下滑主要系金徽酒独立上市后出表所致。 5） 化妆品板块主要受海外局部地区冲突影响，导致 AHAVA 等品牌减产所致。
豫园食饮板块汇聚众多中华老字号品牌，以 IP 力和产品力驱动产业持续发展，阶段性调 整后收入有望逐步回暖。 2024 年初，南翔品牌借助豫园巴黎灯会开设快闪店；5 月，与巴黎世家联名合作，推出创 新门店“南翔馒头殿”，并联合发布定制版法国黑松露小笼包和 BB 定胜糕，迅速引发线上 线下抢购热潮，定胜糕在开售后 1 分钟内售罄。 2025 年 6-8 月暑期文旅旺季期间，公司南翔、松鹤楼、上海老饭店、宁波汤圆、绿波廊 等多品牌快速反应，推出与二次元 IP、星级酒店联名产品，持续强化品牌影响力。
公司老字号品牌海外华人知名度高，珠宝时尚、文化食饮出海增量在望： 1） 黄金珠宝板块：老庙出海采取“分布走”策略，即国内海南免税和国际旅游零售免税 渠道+港澳地区市场布局。以港澳作为突破口，中长期看，老庙将布局东南亚及美国、 加拿大和澳大利亚华人市场。公司自 2023 年起积极拓展海南免税市场，至今已分别 在海口市、三亚市顺利开设四家免税店。 2） 餐饮板块：积极推动全球化，松鹤楼、南翔馒头店等中华老字号稳步规划出海战略。 渠道方面，公司海外开店将以轻资产模式为主，选取经验丰富的海外本土餐饮经营者， 以合营/加盟等方式开店，公司提供品牌、核心菜品供应链并指派主厨把控，本土渠道 负责开店、装修及日常运营。 供应链方面，公司采取国内外“双厨房”运营模式，国内工厂及非遗传承团队把控核 心工艺，标准化供应部分传统菜肴；同时根据当地时令食材因地制宜进行本土菜品制 作。 25H1 公司海外营收达 5.22 亿元人民币，海外市场布局加速。其中珠宝、表业 25H1 实现 海外收入约 1.5 亿。2025 年 4 月，公司餐饮出海第一家店松鹤楼已在伦敦开业，模式初步 跑通，以传统苏式汤面为核心产品，并深度融合伦敦本土化运营策略，优化产品套餐组合。 未来公司餐饮老字号有望在全球华人街开店拓展，带动公司餐饮板块收入及毛利率提升。
黄金珠宝新品类驱动持续，25Q2 营收增速边际改善。25H1 公司珠宝业务营收已现回弹趋 势，门店优化持续趋势下，25Q2 营收同比转正至 2.1%，主要系产品更新迭代与同店改善 驱动，同时食品百货工艺品、医药健康板块降幅也出现一定收敛。
重资产业务拖累整体盈利能力。公司自 2018 年资产重组以来，战略布局文旅、地产等重 资产业务，但受房地产行业景气度下行影响，2022 年起公司物业开发与销售业务毛利率 显著下滑，拖累整体盈利能力。
公司逐渐出售剥离非核心的重资产业务，有望有效控制费用端开支，同时降低库存压力， 进而提高净利润率与资产周转，优化公司整体 ROE。 公司 2015 年收购日本星野滑雪度假村，2019 年通过子公司以 12.64 亿元收购星圻投资 100% 股权，星光耀广场是其多个地产项目之一。收购后，公司折旧与摊销费用显著增加，趋势 一直延续到 2023 年，公司决定调整战略方向，聚焦轻资产，出售低效重资产后，折旧与 摊销费用才有所回落。
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