中国房地产行业在经历深度调整后，其发展逻辑已发生根本性转变，从过去追求规模扩张转向注重经营安全与流动性管理。在这一背景下，存货作为房企资产的核心构成和风险敞口的关键指标，其规模、结构及减值情况直接反映了行业的健康状况与未来走向。克而瑞研究中心基于50家典型上市房企的2025年上半年数据，为我们揭示了当前房企存货管理的真实图景：存货总量持续收缩，现房库存占比创下新高，存货跌价计提规模仍处高位，行业正通过“减重提质”的策略在逆周期中寻求新的平衡点。本文将深入剖析这些数据背后的行业逻辑，探讨房企如何通过精细化的库存管理穿越周期。
存货总量的变化是观察房企经营策略和行业景气度的首要指标。根据克而瑞的研究数据，2025年上半年末，50家典型房企的存货账面价值总计为8.14万亿元，相较于2024年末的8.53万亿元，下降了4.6%。这一数据标志着中国房地产行业的存货总量已经连续第四年呈现负增长态势，充分说明了行业整体处于持续“去库存”和“缩表”的通道之中。值得注意的是，与2024年上半年存货总量较期初下降5.1%的幅度相比，2025年上半年的降幅略有收窄，这或许暗示着存货规模的下降速度正在接近一个阶段性的平台期，但下行趋势并未发生根本逆转。
深入分析不同梯队房企的表现，可以清晰地看到行业内部的分化格局。数据显示，TOP10的头部房企存货总量降幅最小，仅为2.3%，显示出其凭借强大的资金实力、品牌优势和精准的投资布局，在面对市场波动时具备更强的韧性和稳定性。与之形成鲜明对比的是，TOP31-50和TOP51-100梯队的房企存货总量降幅最大，均超过了7%。这部分企业往往面临着更大的销售去化和资金回流压力，因此不得不采取更为激进的策略来削减库存，以保障现金流安全。这种梯队间的差异，深刻反映了当前房地产市场“强者恒强”的马太效应正在加剧。
从企业性质的角度看，不同所有制房企的存货策略也迥然不同。央企的表现尤为突出，2025年上半年末其存货总量基本与去年持平，降幅小于1%。这一现象的背后，是央企在行业低迷期逆势布局的战略选择。例如，中国金茂在2025年上半年新增土地16幅，全部位于北京、上海等一线和核心二线城市，新增土储计容总建筑面积达145万平方米，总投资额高达492亿元，拿地销售金额比达到了0.92。这表明，现金流充裕的央企正抓住市场调整期的机会，在核心城市补充优质土地储备，为未来的发展蓄力。而民营房企的存货总量则下降了7.5%，降幅远高于平均水平，反映出其在融资受限、销售承压的双重困境下，被迫加速出清存货以回笼资金的生存现状。
存货结构的优化同样值得关注。存货主要由开发中存货（拟开发和在建产品）和已竣工存货（现房）构成。2025年上半年，开发中存货总计4.61万亿元，较期初下降7.0%，降幅与去年同期基本持平。这表明房企对未来可售货值的储备仍在持续收缩，新开工意愿普遍不足。而已竣工存货（现房）规模为1.77万亿元，较年初下降了3.4%。这一短期下滑与2024年上半年现房规模增长2.6%的情况相比有所改善，但考虑到房企的项目竣工节点多集中在下半年，现房库存的绝对规模依然庞大，其去化压力仍是悬在房企头上的“达摩克利斯之剑”。总体来看，存货占总资产的比重已从2022年的52.2%降至2025年上半年的47.7%，“轻装上阵”已成为行业共识，优化资产结构、提升资产流动性是几乎所有房企的必然选择。
在存货总量收缩的同时，其内部结构的变化更深刻地揭示了行业面临的挑战。其中，已竣工存货（即现房库存）的占比持续攀升至历史新高，成为衡量资产流动性风险的关键指标。克而瑞数据显示，2025年上半年末，样本房企的现房库存占比已达到26.9%，创下近五年来的最高纪录。这意味着，房企每100元的存货中，就有近27元是已经建成但尚未售出的产品，这部分资产直接占用了大量资金，对企业的现金流周转构成了巨大压力。
尽管现房占比再创新高，但细看数据可以发现一丝积极的信号。2025年上半年，现房占比仅较期初提升了0.5个百分点，这一增幅远低于去年同期1.7个百分点的涨幅。增幅的显著收窄可能意味着，在持续的努力下，现房库存的增速得到了初步控制。然而，绝不能对此过于乐观。因为超过四分之一的高占比本身就是一个巨大的风险积累，且56%的样本房企其现房占比仍在提升，说明问题具有普遍性。特别是对于一些产品定位失误、区位欠佳的中小型房企而言，现房去化难度极大，已成为拖累其生存的沉重包袱。
与高企的现房库存相伴而生的，是持续走高的存货跌价计提压力。存货跌价准备是会计上对存货可变现净值低于成本的部分所做的减值处理，其规模直接反映了资产质量的恶化程度和市场信心的缺失。聚焦于19家披露详细数据的A股上市房企，其存货跌价准备余额在2025年上半年末达到1598亿元，虽然较年初微降0.8%，但绝对规模仍处于历史高位。更为关键的指标是存货跌价比（存货跌价准备余额/存货账面价值），该比值在2025年上半年末攀升至4.67%，较年初增长了0.25个百分点。这意味着，房企账面存货价值中，平均有近5%的部分被认为可能无法按原价收回，资产减值风险显著。
企业性质间的分化在存货减值层面表现得更为触目惊心。民营房企的存货跌价比高达13.12%，远高于样本均值（4.67%），并且较期初大幅提升了1.29个百分点。这一数据残酷地揭示了民营房企在当前市场环境下的极端困境：它们持有的资产（尤其是非核心区域的项目）贬值风险最大，为了生存，不得不进行更大幅度的减值计提，为后续降价促销腾出空间。相比之下，央企的存货跌价比最低，为2.71%，且保持稳定。这得益于其更审慎的投资策略和主要布局于一二线核心城市的资产结构，这些区域的资产抗跌性更强。混合所有制企业和地方国企的存货跌价比则在4%左右徘徊，处于中间水平。
房企大规模计提存货跌价准备，看似是利润表上的“坏消息”，实则是一种“以价换量”的主动风险管理策略。通过计提减值，房企可以在财务报表上夯实资产价值，避免未来的潜在损失集中爆发；同时，也为在售项目提供了降价促销的财务依据和空间，加速资金回笼。可以说，当前较高的存货跌价比既是市场下行的结果，也是房企为求生而主动进行“财务洗澡”和“风险出清”的手段。甚至有部分房企对尚未竣工的在建项目也提前计提了减值，反映出其去化库存、回笼现金的紧迫性。
面对严峻的存货压力，房企的生存法则已经彻底改变，规模为王时代已然落幕，精细化、高效率的库存管理能力成为新的核心竞争力。从克而瑞的研究可以看出，房企们正在实践中摸索并形成一套趋同的、旨在“以时间换空间”的组合拳策略，其核心可概括为“老项目让利去化”与“新项目高周转开发”双管齐下。
在处理历史形成的存量库存，特别是难以去化的现房和部分滞销在建产品时，房企普遍采取了更为务实和果断的措施。首要任务是进行全面的库存盘点与分类排布。对于区位尚可但产品力不足的老项目，采取“老盘新作”的策略，通过优化户型、升级园林、提升配套服务等方式重新包装上市，吸引客户。而对于去化难度极大的项目，尤其是那些位于非核心区、同质化竞争严重的资产，则果断进行“计提让利”。正如前文所述，大幅计提存货跌价准备，为降价促销提供了财务上的可行性。这种“壮士断腕”式的让利，虽然会侵蚀当期利润，但首要目标是保障现金流，实现资金的快速回流，这是企业维持运营、避免债务违约的生命线。此外，对于一些未开发或开发价值极低的地块，房企也开始积极与地方政府沟通，探索通过政府收储、土地置换（资源换仓）等方式进行化解，从而甩掉沉重的历史包袱。
在投资和新项目开发端，房企的策略则显得极为谨慎和聚焦。“有现金流的增长”成为最高准则。投资力度大幅收缩，并将有限的资金高度集中于核心城市的核心地段。正如中国金茂的案例所示，其上半年新增投资全部聚焦于一二线城市。这种策略的背后逻辑是，尽管核心城市土地成本高昂，但其市场需求相对坚实，资产安全边际高，去化速度有保障，能够有效降低新的库存风险。一旦获取优质地块，便全力推行“高周转”模式，力求快速开工、快速开盘、快速回款。中国金茂提出的“06101224”策略（即项目6个月开盘，10个月股东现金流回正，12个月经营现金流回正，24个月利润做收）便是高周转的典型体现。这种模式旨在极致地压缩资金占用周期，提高资金使用效率，用最快的速度将土地转化为现金，从而在不确定的市场中构建起自身的确定性。
这些策略的综合效果，直接体现在存货周转率的变化上。2025年上半年，50家典型房企的加权平均存货周转率为0.28次/年，较去年同期的0.25次/年有所加快。虽然由于竣工节点集中在下半年，该数据低于全年水平，但改善的趋势已经显现。这表明，在“老项目让利+新项目高周转”的策略驱动下，行业的整体运营效率正在艰难地提升。能够成功执行这一策略的房企，将在本轮周期中赢得更大的生存空间；而那些库存管理粗放、去化缓慢的企业，则可能被加速淘汰。未来的行业竞争格局，将很大程度上取决于各家房企库存管理的精细化水平和执行能力。
以上就是关于2025年上半年中国房地产行业存货管理的分析。总体而言，行业仍处于深度调整期，存货总量的持续下滑、现房占比创下新高以及存货跌价计提压力居高不下，共同勾勒出一幅行业主动或被动“减重”的图景。数据背后，是房企经营逻辑的根本性转变：从追求资产规模到追求资产流动性和安全性。不同梯队、不同所有制房企间的显著分化，预示着行业洗牌将进一步加剧。面对挑战，主流房企已形成清晰的应对策略，即通过果断处理存量资产、聚焦核心区域投资和高周转开发来优化库存结构、提升运营效率。存货管理能力从未像今天这样，直接与房企的生存与发展画上等号。未来，随着市场逐步出清和新模式的确立，那些能够成功实现“轻装上阵”和“提质增效”的房企，将有望率先走出低谷，迎接行业新阶段的挑战与机遇。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
