2025年房地产行业：2025年中国住房租赁项目运营分析报告

项目概况篇

项目类型分布：国资系“行业压舱石”作用凸显

不论在全国住房租赁项目类型分布还是住房租赁标杆项目类型分布中，国资系品牌均占据主力。 一方面体现了地方国企积极响应国家政策号召，主动承担社会责任，助力解决青年住房难题，不仅是市场供给的主要推动力，更是行业“压舱石”。 另一方面也表明地方国企并不是盲目扩张，而是在项目规划、项目运营、项目配置等方面表现突出。

项目城市分布：一线城市需求稳定，新一线城市市场活跃度高，二线城市增速快

住房租赁项目分布情况：新一线城市占比最高，为45%；一线城市占 比25%，二线城市占比24%。 一线城市是住房租赁市场的基本盘，新一线和强二线城市是住房租赁 的主战场。

具体城市分布：上海和合肥项目数量最多，其次是杭州、苏州、厦门等租赁热点城市。 长三角一带住房租赁需求旺盛，市场竞争激烈；厦门、珠海等强二线城市具有一定的发展潜力。

项目主题分布：整体呈现多样性特征，其中保障性租赁住房占优势

全国住房租赁项目主题分布整体呈现多样性的特征，其中保障性租赁住房占比最高（35%），白领公寓、租赁社区、人才公寓占比处于10%-20%，服务式公寓也占领了一小部分市场份额（8%）。单从保障性租赁住房项目来看，其中地产系品牌和品牌运营商的纳保速度在逐渐加快，比如泊寓共运营管理的27.3万间房源中，有超过13万间纳入保障性租赁住房。

项目洞察篇

项目体量：规模经济驱动下，大体量项目更受“青睐”

住房租赁项目房源量方面，200套以下的项目占比25%；200-500套的项目占比27%，500套以上的项目占比达48%，这些大体量项目更加追求规模经济，降低单房成本。同时还需要强大的资金和融资能力，以及强大的标准化和供应链管理能力等。 举例来看，这些大体量项目一般属于国资系项目，比如杭州宁巢美地公寓（3746套）、郑州城发开元美寓人才公寓（3735套）、新黄浦·筑梦城吴泾租赁社区（2801套）。

户型分布：“家庭型租客增多，大户型供应上升”趋势显现

数据显示：目前我国租客年龄中，30-39岁租客的占比上升至38%，租客平均年龄由2021年的32.7岁上升至34.1岁，这一类租客多为延迟购房、或是为了子女上学、改善居住条件等原因。随着租客年龄的改变，住房租赁项目的供应也随之发生变化，与去年相比，四居及以上的户型占比增加4.3%，而一居、两居、三居户型占比均有小幅下降。

出租率：超六成项目维持高位水平，其中人才公寓表现优异

数据显示：当前长租公寓平均出租率维持在85%-90%，而若要盈利，出租率则需达到95%以上。 从征集项目整体情况看，64%的项目出租率在90%-100%，位于行业平均水平之上；17%的项目出租率在80%-90%，处在行业平均水平附近；而还有20%的项目处境艰难，出租率在80%以下。 从细分主题项目出租率来看，人才公寓以92%的出租率居首位。分析其原因：一是人才公寓定位精准、客群优质且需求刚性；二是国企背书，在租客心中建立了高度信任感；三是配套与服务更具针对性，运营方组织丰富的社区活动等。

续租率：八成项目超行业平均水平，其中人才公寓用户粘性高

数据显示：传统管理模式下，公寓平均续租率为55%。 从征集项目整体情况看，86%的项目续租率超过50%，其中续租率50%-60%的占比最高（26%）；其次为70%-80%，占比21%；60%- 70%、80%-90%、90%-100%的占比分别为18%、10%、12%。 从细分主题项目续租率来看，各类型均维持在行业平均水平之上，其中人才公寓表现最好，续租率为77%；白领公寓相比较低，为58%。

爬坡期：与去年相比较为稳定，近八成项目维持在半年以内

与去年相比，住房租赁项目的爬坡期相对稳定，爬坡期1-3个月的项目占比稍有下降，由39.31%降至31.82%；爬坡期3-6个月的项目占比有所上升，由28.97%上升至36.36%。 整体而言，住房租赁项目爬坡期在半年以内可备认为是良好状态，总体上展现出较好的运营能力。

项目配置篇

冰箱品牌：国产品牌占主力份额， “美的”在家电领域地位稳固

2025年的主流品牌中国产品牌占主要份额，由美的、海尔、TCL等巨头瓜分；而2024年的项目中，还有西门子、松下等外资品牌的出现，虽其占比较低。 美的和海尔依然领跑，TCL占比大幅提升。整体形成了由美的、海尔、TCL构成的第一梯队，海信、美菱为补充的第二梯队格局。其他品牌占比明显下降，主流品牌使用率升高。

洗衣机品牌：核心供应商体系成熟，小天鹅市场份额下滑

“美的”、“海尔”和TCL构成市场核心阵营，合计占比超60%，但三者份额比去年均有轻微下滑。美菱和海信市场占比显著提升，合计占比18%。小天鹅市场份额较去年下降8%。

卫浴品牌：主要品牌市场份额遭挤压

从2024年到2025年，主要品牌（九牧、TOTO、箭牌、恒洁、科勒等）市场份额均下降，尤其九牧占比下滑11%，知名品牌市场份额遭受挤压。对比前面空调、冰箱、洗衣机等5种品牌使用情况，卫浴品牌中“其他品牌”的市场份额是唯一一个呈现增长态势的，且占主导地位（52%），这些品牌有普乐美、东鹏、瑞洁、法恩莎、利华、美标、摩恩、欧派、昌丽等，反映出卫浴品牌市场分散度较高。

床垫和板材品牌：市场格局碎片化，供应链高度分散

不论是床垫品牌还是板材品牌，没有占据主导地位的品牌；其他品牌占比分别高达75%和67%，有大量来源各异、名目繁多的品牌。比如床垫品牌还有：喜盈门、穗宝、艾米丽、舒达、顾家、申宝、铭扬等；板材品牌还有：宜家、圣奥、全友、三众、鑫诺、波林、天坛、欣诺等。 数据表明,住房租赁项目在品质管控和供应链管理上仍存在一定短板。后期应从单纯的成本控制，转向对“总拥有成本”（不仅仅是采购成本，还有可靠性、耐用性和售后等）和“租住体验与安全”的精细化管理。

报告节选：

编辑：火腿肠