我们在 2019 年 10 月 30 日全市场最早发布非住宅物业管理深度报告《升维新模式，掘金 新蓝海》，其中回顾了海外非住宅物业管理行业，即设施管理行业（Facilities Management） 30 余年的发展脉络。随着国内物业管理行业的发展，越来越多物业管理公司将业务延伸 至非住宅物业，其中政府机构物业也是一个重要的板块，目前招商积余、新大正以及港股 的保利物业等物管公司在这个领域都已经有较多布局。如何展望我国机构物业的发展方向， 我们将聚焦美国，来看看以美国白宫为代表的政府机构物业服务是如何展开的，这也是我 们非住宅物业管理系列第二篇研究的主题。
公共建筑服务中心：联邦政府的机构物业管家
美国联邦政府机构物业的管理和国内各自管辖的模式不同，白宫、威廉·杰斐逊·克林顿 联邦大厦、赫伯特·胡佛美国商务部大厦、联邦贸易委员会大厦等著名的机构物业，都有 一个统一的不动产管家——美国联邦总务署旗下的公共建筑服务中心。
美国联邦总务署（General Services Administration，GSA）是联邦政府的重要后勤保障 机构，致力于为联邦政府提供有价值和成本节约型的不动产、物资采购、技术以及其他支 持服务，使得政府机构将精力集中在各自的主要任务之上。
其中，不动产服务由联邦总务署下设的公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS）负责，主要包括两个职责：第一，通过新建或向私营部门租赁物业的方式，为联邦 政府提供合适的办公场所；第二，为联邦政府提供物业管理服务。根据联邦总务署官网， 作为美国最大的公共房动产组织，截至 2019 年末，公共建筑服务中心拥有或租赁着 8800 多个不动产，其中还包括 413 座历史建筑，管理约 3.69 亿平方英尺（相当于 3428 万平） 的可出租空间，为 50 多个联邦机构提供高质量的办公场所，处置多余的联邦政府不动产， 并推动政府机构采用创新的工作场所解决方案和技术。
PBS 发展历史：大萧条中使命而生，肩负增效降费使命
公共建筑服务中心的历史最早可以追溯至 1933 年，出于提高行政效率的目的，时任美国 总统罗斯福将联邦政府办公物业的管辖权进行了中央集权。此后随着联邦政府的重组整合， 其上级部门由财政部变为联邦工程局，再变为联邦总务署，但该部门的核心职能基本没有 发生改变。
1933-1939 年，公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB）
1933 年，美国正饱受大萧条困扰，富兰克林·罗斯福总统上任后推行新政，其中就包括 政府部门的全面重组，力求提高行政效率。在此背景下，美国成立了财政部采购司 （Procurement Division of the U.S. Treasury），其中下设公共建筑处（Public Buildings Branch，PBB），负责监督、建造及维护大多数的联邦建筑（具体包括向国会提交信息、 为建设项目获取土地、起草建筑计划、审查投标和授予合同、监督建设活动，以及进行必 要的修理等）。在此之前，各个联邦机构都是自行解决办公场所的问题，要么建造，要么 租赁，从未统一到一个部门进行管理。
1939-1949 年，公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA）
为了应对大萧条，联邦政府新设立大量机构负责各类公共工程（如公园、水利、道路和建 筑物）的建设，以求促进就业和拉动经济，但是政府分支机构的数量激增也遭到美国社会 的强烈抨击。1939 年，富兰克林·罗斯福总统对政府部门再次进行重组，将多个政府机 构整合为联邦工程局（Federal Works Agency，FWA），其中下设公共建筑管理局（Public Buildings Administration，PBA），接管了原财政部采购司旗下公共建筑处，以及国家公园 管理局建筑管理处（Branch of Buildings Management of the National Park Service）的 职能，负责建造、维护、运营和保护联邦建筑。1939-1949 年期间，公共建筑管理局投资 了超过 3.5 亿美元的联邦建筑建设和改扩建工作，甚至在第二次世界大战期间承担了为战 时工业工人及其家庭建设住宅项目的临时职能。
1949 年至今，公共建筑服务中心（Public Buildings Service，PBS）
1949 年，哈里·杜鲁门总统牵头通过《联邦财产和行政服务法》 （the Federal Property and Administrative Services Act of 1949），解散联邦工程局，其所有下属部门的职责由新成立 的联邦总务署（General Services Administration，GSA）接管，希望通过这个机构帮助 联邦政府摆脱“无意义的重复、超标的成本以及在提供后勤服务和办公空间时的混乱”（来 源：《联邦总务署机构财务报告》） 。总务署下设公共建筑服务中心（Public Buildings Service， PBS），完全接管了原联邦工程局旗下的公共建筑管理局的职能。
PBS 在管概况：美国最大公共房地产机构，管理面积超 3400 万平
截至 2018 年 9 月 30 日，公共建筑服务中心自有物业数量 1646 个，可用面积 1708 万平， 租赁物业数量 7100 个，可用面积 1716 万平。2011 财年以来物业数量明显下降，可用面 积稳中略降，主要是在节约成本的目标指引下，对于租赁物业组合进行优化，租赁物业的 数量和面积出现下降。公共建筑服务中心将美国划分为 11 个区域，其中物业规模最大的 是华盛顿所在的首都区（Region 11 National Capital），联邦政府办事处较多，物业数量达 到 631 个，总可用面积达到 868 万平。
从物业业态来看，办公楼占比最高，物业数量和可用面积分别占到总体的 72%、78%，其 他主要业态包括法院大楼、仓库、儿童保育设施和泳池等辅助物业、入境口岸、实验室停 车场等。
从物业面积来看，大多数物业规模不大，但两极分化明显。10000 平方英尺（相当于 929 平方米）以下、以及 10000-25000 平方英尺（相当于 929-2323 平方米）的物业数量分别 占到总体的 53%、22%。10 万平方英尺以上（相当于 9290 平方米以上）的物业数量虽 然只占总体的 9%，但可用面积占到总体的 68%。
PBS 财务运作：背靠联邦建筑基金，政府机构物业的资产运营平台
财务方面，公共建筑服务中心的运作围绕联邦建筑基金（Federal Buildings Fund，FBF） 展开。基金主要收入来源是租用物业的联邦机构支付的租金，与较为平稳的物业可用面积 相对应，2014 财年以来租金收入基本稳定在 100 亿美元左右。基金主要支出是租赁开支 （约一半物业是由公共建筑服务中心从私营部门租入，再转租给联邦政府的，这部分物业 会产生租赁开支），2018 财年占总支出的 72%，其他主要支出项目包括运维开支、管理费 用等，分别占到总支出的 14%、11%。收入和支出的差额就是净租金收入，2018 财年为 23.5 亿美元，这些净租金收入被存入联邦建筑基金，用于在未来新建、维修和改建公共建 筑服务中心的自有物业。整体而言，美国公共建筑服务中心可以理解为美国联邦政府物业 的资产运营平台。
公共建筑服务中心将自有物业的物业管理服务外包，单位面积物业管理开支逐年上涨。公 共建筑服务中心的收入没有拆分，无法看出物业管理费用的比重，但从联邦建筑基金的支 出结构来看，运维、保护和维修开支基本可以等同于物业管理开支（这些开支实际上由租 赁物业的各个联邦机构支付，包含在租金里，公共建筑服务中心再用这笔钱聘请第三方物 业管理公司提供具体服务） ，2014 财年以来缓慢上升，2018 财年达到 12.4 亿美元。从结 构上看，2014 财年以来自有建筑物业管理开支占比基本都为 97%左右。将自有建筑物业 管理开支除以自有物业面积，我们可以估算出自有建筑单位面积物业管理开支，从 2014 财年的 5.34 美元/平/月逐渐上涨至 2018 财年的 5.90 美元/平/月，年均涨幅为 2.57%。
特点 1：多元服务，高附加值
美国公共建筑服务中心旗下物业的服务包括：
设施运营服务（Facilities Operations）： 公共建筑服务中心为自有物业提供标准化的设 施运营服务，具体包括：派驻物业代表、后勤管理、电气和机械维护、能源和水资源保护、 租赁管理等。
安保服务（Security）： 公共建筑服务中心自有和租赁物业的安保服务由国土安全部（The Department of Homeland Security）旗下的联邦保护服务中心（Federal Protective Service） 负责，具体包括派驻保安，安装警报系统、X 射线、磁力探测器和入口控制系统，对安保 设备 7X24 小时的不间断监控，以及提供统一的警情响应和调查跟进等。
闲置空间出租（Outleasing）： 为了提高物业组合的利用效率，公共建筑服务中心会以市 场价格向私营企业以及州和地方政府出租某些物业的闲置空间，包括零售商店、餐饮服务 设施、健身中心、办公空间、仓库和停车场等。这些空间通常配套了足够的便利设施，并 且可以享受低于行业平均的能源和清洁费用。2018 财年公共建筑服务中心来自这部分的 租金收入达到 2750 万美元。联邦总务署网站设有专门页面展示当前闲置空间的详细信息
儿童托管服务（Child Care Services）： 截至 2019 年 10 月末，公共建筑服务中心在全美 各地的联邦政府物业中管理着超过 90 个独立运营的儿童托管中心，为联邦政府雇员和普 通公民就近提供安全、优质的儿童托管服务。有超过 7400 名儿童正在托管中心就读，其 中联邦政府雇员的子女必须占到 50%以上。公共建筑服务中心还会向符合条件的联邦政府 雇员提供财政资助，帮助他们支付托儿费用。
智慧建筑服务（Smart Buildings）： 公共建筑服务中心正在实施智慧建筑战略，积极致力 于使现有建筑现代化，并建立新的设计和施工标准，以实现联邦政府在能源效率和可持续 发展方面的目标，同时仍然确保以合适的成本为联邦政府提供优质的办公场所。
能源和水资源服务（Energy and Water Conservation）： 公共建筑服务中心提供战略性 能源管理咨询服务（Strategic Energy Management Program），为物业使用者提供能源使 用最佳方案，从而节省能源成本、提高净营业收入，提高不动产的价值。
消防与生命安全服务（Fire Protection Engineering and Life Safety）： 公共建筑服务中 心将提供安全健康的工作场所，确保应急设施不间断运行，降低联邦政府的受灾风险。具 体服务内容包括：1、参与物业设计和施工，审查新建和改建物业，对新安装的消防和生 命安全设备进行验收和调试；2、参与物业租赁，确保租赁物业防火条件达标；3、参与物 业运营和维护，识别并排除联邦政府自有和租赁物业中的潜在不安全状况，持续检查、维 护和测试消防设备，对公共建筑服务中心和物业使用者进行持续的教育和培训。
环境保护计划（Environmental Programs）： 公共建筑服务中心提供环境保护相关的政 策、行动指南和培训，以帮助物业使用者遵守环保相关法律和法规，将环保风险降至最低， 并且推广环境保护的最佳管理实践。
设施状态披露服务（Facilities Status）：公共建筑服务中心将会收集自有物业的状态信息， 如物业地址、办公机构、联系方式、开放时间、关闭时间等，并统一在联邦政府网站披露。
特点 2：术业专攻，服务外包
联邦总务署认为外包模式可以在不提升总运营成本的情况下，能够对旗下不动产进行更有 效的管理。根据联邦总务署网站，第三方服务商能够提供保安、园林绿化、设备安装维护 和修理、害虫防治、垃圾处理、能源系统维护、装修等后勤服务，以及提供相关服务所需 的设备。公共建筑服务中心在其中主要起到制定服务标准、提供集中采购渠道和监督服务 质量的作用。
第三方服务商如何成为联邦总务署的供应商？主要有两个途径：第一，关注 FedBizOpps （FBO）的采购信息；第二，申请加入 GSA Schedule 计划。
（1）FedBizOpps
FedBizOpps（FBO）整理了美国政府的采购计划、合同项目、政府不动产出售等任何超 过25000美元的采购信息，这些信息由美国政府印刷局（U.S. Government Printing Office， GPO）公布，并由科学共同体（Community of Science）在网络上发布且每日更新。第三 方服务商可以关注这些采购信息，并与相关政府机构直接联系。
（2）GSA Schedule
通过 GSA Schedule 计划，联邦总务署与第三方服务商建立了政府范围内的长期合同，使 得联邦政府各机构可以通过总务署搭建的采购平台，直接向第三方服务商采购超过 1100 万种商业产品或服务。GSA Schedule 计划通过提供标准化的交易范式，能够帮助交易双 方缩短交货时间、降低管理成本，同时能够帮助供应商减少库存。
特点 3：标准严苛，流程规范
公共建筑服务中心非常重视物业管理的标准化，其在 2018 年 12 月相继发布了最新版的 《全国运营和保养规范》（National Operations and Maintenance Specification）和《公共 建筑保养标准》（Public Buildings Maintenance Standards）。
其中，《全国运营和保养规范》多达 113 页，描述了联邦总务署对于第三方服务商、公共 建筑运营和保养服务的最低要求，具体包括对第三方服务商工作职责、人事安排、管理制 度、质量保障、人身安全、工作时长等的 10 项要求，针对租户环境、建筑运营计划等的 15 项运营要求，以及针对加热系统、新风系统等的 14 项保养要求，可以作为对第三方服 务商服务成效的考核标准。
《公共建筑保养标准》则多达 731 页，专门针对公共建筑的预防性和预测性保养 （preventive and predictive maintenance）提供了指导，以求最大程度地提高建筑运行效 率以及设备、系统和结构的使用寿命，并为建筑使用者提供可靠和合适的工作条件。《公 共建筑保养标准》总结了 12 条“最佳保养实践指南”（Good Maintenance Practices）， 5 条“检测设备规范”（Suitability of Test Equipment），推荐的保养工具组合，以及多达 412 条的明细操作标准，每条明细标准均注明了操作频率、适用范围、特别指引、具体步骤和 推荐工具。我们对最佳保养实践指南和其中一条明细操作标准进行了翻译，以更直观地体 现公共建筑服务中心物业管理标准的细致程度。
此外，联邦总务署网站还可以下载全国后勤服务标准、总务署标志展示规范、国旗和旗帜 规范、室内空间命名规范等多项有助于促进物业管理服务标准化的文件。
特点 4：信披详尽，财务透明
1990 年的首席财务官法案（The Chief Financial Officer Act of 1990）要求联邦总务署编 写包含经审计的财务报表和绩效报告的年度报告，预算管理局（The Office of Management and Budget）规定了这些年度报告必须包含的范式和内容。根据这些规定，联邦总务署每 年都会发布机构财务报告（Agency Financial Report，AFR）和单独的机构绩效报告 （Agency Performance Report，APR）。 这些报告充分展示了联邦政府机构的可靠性和透 明性，便于纳税人获取充足的信息来分析政府机构能否最大化他们的利益。
其中，机构财务报告主要包括经审计的资产负债表、净成本表（联邦政府运作的目的并不 是盈利，大多数机构没有收入，因此损益的披露围绕成本展开）、所有者权益表、预算表 和财报附注，以及管理层讨论和分析，对联邦总务署的财务和运营数据进行了全面的展示。 机构绩效报告主要包括绩效回顾和绩效展望两部分，充分展现联邦总务署在不动产、物资 采购、技术运用、服务拓展四大方面的服务目标。
具体到不动产管理方面，除了以上两份报告中涉及的财务数据和策略目标等信息外，联邦 总务署每年还会披露投资组合概览（State of the Portfolio Snapshot），对物业数量、面积、 租金收入、成本开支等信息进行详细披露，成本项中包括运维开支、保护开支、维修开支 等物业管理开支的数据。联邦总务署网站每月都会披露当前所有物业项目的最新明细数据 表格，包括物业地址、物业性质、当前状态、可租面积、当前租户、当前租约起止日期、 租金等关键信息。
特点 5：目标清晰，增效降费
根据联邦总务署机构绩效报告，2020 年联邦总务署在不动产方面的总体战略目标依然是 “通过更好地管理联邦政府不动产，为纳税人节省开支”，具体包含两个子目标。
第一个子目标是“降低联邦政府存量不动产的成本”，包括 6 项细分考核项。其中，与物 业管理相关的考核项主要是降低“存量物业空置率”。2015 财年以来，公共建筑服务中心 自有和租赁的物业空置率基本在 3%左右，2018 财年为 3.3%，低于美国私营部门的空置 率，这有赖于公共建筑服务中心对于旗下物业更合理的规划布局，对于政府机构办公需求 的合理整合安排，对于闲置物业的对外出租，以及对于部分物业的合理处置。2013 财年 以来公共建筑服务中心物业数量降低了 265 个，总可用面积降低了 88 万平，全部来自租 赁物业的优化节省，也从侧面体现了可用面积利用效率的提升。针对 2019、2020 财年， 联邦总务署制定的空置率目标都为 3%。
第二个子目标是“更有效地向联邦政府提供房地产服务”，包括 4 项细分考核项。其中， 与物业管理相关的考核项包括“降低能耗强度的幅度”、提升“租户对于物业管理的满意 度”、提升“清洁和保养成本低于市场价格的服务占比”。2016 财年以来，公共建筑服务 中心每年降低能效强度的幅度在 5%左右，租客物业管理满意度约为 70%；2013 财年以 来，清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%。公共建筑服务中心将通过提升集 成物业管理服务的比例、提升对客户的响应能力和价值、为员工提供更好的工具和培训来 全面提升租户满意度；通过使用标准化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务 水平的前提下降低服务成本。针对 2019、2020 财年，联邦总务署计划继续降低能耗强度， 每年降低的幅度要较前一年增加 0.25 个百分点；提升租户对于物业管理的满意度，2019 财年达到 70%，2020 财年在前一年的基础上再提升 1 个百分点；清洁和保养成本低于市 场价格的服务占比提升至 80%。
以联邦总务署自身使用的物业为例，良好的物业管理在节约办公空间和运维成本方面贡献 了重要力量。联邦总务署通过多种策略提升办公空间的使用效率，主要包括：重新分配个 人办公空间、协作办公空间和辅助空间的比例，共享桌面，支持移动办公，将传统的办公 空间升级为更加灵活、平等的开放式工作环境。根据联邦总务署机构财务报告，总务署自 身使用的办公面积从 2015 财年的 520 万平方英尺（相当于 48 万平）降低至 2018 财年的 350 万平方英尺（相当于 33 万平），优化幅度达到 32%。与此相对应，总务署每年消耗的 运维开支从 2015 财年的 4000 万美元降低至 2018 财年的 3640 万美元，2015-2018 财年 累计节省超过 1000 万美元。
由于国情不同，美国联邦政府旗下机构物业的管理和我国存在着较大的背景区别，比如规 模体量的差异、比如统一和分散管理的差异，但我们认为美国联邦政府机构物业管理模式 其中的一些亮点，还是值得我国机构物业管理行业借鉴。
我国机构物管整合空间广阔，龙头服务成本控制有望优于行业
根据《关于改进和加强中央国家机关办公用房管理意见的实施细则》、《机关事务管理条例》、 《党政机关办公用房管理办法》等文件，目前我国政府机关基本奉行“谁使用谁管理”的 分散物业管理模式。从美国的经验来看，统一管理或整合管理的优势在于，通过使用标准 化合同和联邦总务署的集中采购渠道，在不影响服务水平的前提下能够降低服务成本。2014-2018 财年，美国公共建筑服务中心清洁和保养成本低于市场价格的服务占比约为 75%，2019-2020 财年计划进一步提升至 80%，服务标准化和整合度的提升有助于机构 物业管理的成本控制。
我国机构物业的体量要远大于美国，国内机构物业管理面积第一名的中航物业（招商积余） 在管面积已经超过美国公共建筑服务中心的物业规模，但我们预计随着招商积余整合完成 后进一步明确战略定位，凭借央企背景、品牌、规模优势在非住宅领域加速拓展，其市占 率提升空间依然很大。我们认为未来我国机构物业管理行业的整合空间广阔，而随着集中 度的提升和集采服务提供商的发展，龙头机构物业管理公司的服务成本控制能力更加有望 优于行业。
机构物业管理社会化、外包比例将持续提升
美国公共建筑服务中心的职责之一是给旗下物业制定服务标准和监督服务质量，而除了部 分基础服务之外，大部分物业管理服务外包给专业第三方，以“在不提升总运营成本的情 况下，能够对旗下不动产进行更有效的管理”。而根据《当代政府机关办公楼物业管理现 状调查》（ 熊敏，2017）， 我国政府办公楼的物业管理仍旧处于从“政府机关自设部门进行 行政管理”的计划经济模式，向“聘请物业公司社会化管理”的市场化经济模式转型的过 程当中，随着 2012 年《机关事务管理条例》、2017 年《党政机关办公用房管理办法》等 政策文件的出台，未来我国政府机构后勤服务社会化的程度提升是大势所趋，具备专业服 务能力的机构物业管理公司和专业的外包服务提供商将具备更大的价值。
其实不只政府机关，我国在整个非住宅领域物业管理领域的外包比例都较低，有望随着业 主对于专业化分工和物业管理服务的认知提升，以及物业管理行业服务种类和附加值的提 升，重走海外物业管理行业外包比例逐渐提升的发展路径。根据 Frost & Sullivan 的数据， 2017 年我国非住宅物业管理（设施管理）市场规模为 1867 亿美元，外包规模为 616 亿 美元，外包占比 33%，较全球平均的 48%、美国的 55%都还有很大的提升空间。
服务向更高集成度、标准化迈进
集成度方面，公共建筑服务中心除了为美国联邦政府办公楼提供保安、保洁、设备维护等 基础后勤服务外，还叠加了闲置物业出租的交易类业务，以及智慧建筑、能源节约等咨询 类服务，并且在其 2020 财年目标展望中，还专门提到要增加集成物业管理服务的比例， 为物业使用者提供更多服务选项，创造更多价值。标准化方面，公共建筑服务中心为美国 联邦政府的物业管理制定了非常详尽的标准化操作规范，一方面有利于物业管理公司培训 员工、准备物资，提供合乎要求的统一服务；另一方面也便于物业使用者客观评价和反馈 物业管理公司的服务水平，从而有助于提升服务质量。
国内方面，政府机关的物业管理还是以基础性服务为主，增值服务仍处于初期，同时政府 机关分散的物业管理模式导致全国统一的、权威的政府机关物业管理标准的缺失，国家机 关事务管理局、中国物业管理协会等部门或协会均未针对政府机关业态出台具体的物业管 理服务标准，更多需要依赖物业管理公司自身的标准化程度，最终导致不同政府机关享受 到的物业管理服务水准参差不齐。我们注意到 2019 年 4 月，中国物业管理协会已经针对 住宅、写字楼、医院、产业园区等业态发布了全行业的物业服务规范，行业标准化建设正 在加速，未来具备更强集成服务能力、标准化程度更高的机构物业管理公司将更加适应这 个市场，尤其目前国内机构物业龙头本身就是行业协会标准化制定的参与者。
为业主带来更高效率、更高附加值服务
如我们在非住宅物业管理深度报告《升维新模式，掘金新蓝海》中强调，非住宅物业管理 行业（设施管理）与住宅物管最大的不同，在于其会随着物业需求进化，从早先最基础的 承揽非核心业务、降低业主成本，升级为能够对核心业务形成更大的帮助，甚至能够增加 核心业务的价值。美国公共建筑服务中心不仅提供基础服务，还：1、降低物业的能耗强 度，每年降低能效强度的幅度在 5%左右；2、优化政府机构办公需求，以联邦总务署自 用物业为例，2015-2018 财年办公面积优化幅度高达 32%，年度运营开支节约幅度达到 9%，累计节省超过 1000 万美元。而这些都纳入了公共建筑服务中心的考核指标。
国内政府机关本身就是国之重器，我们认为未来能否通过更有效的服务为政府机关物业带 来更有效的办公效率、更低的能耗，将成为一个机构物业管理公司优秀与否的重要标准。 提供更高附加值的服务商将与业主具备更强的粘性，在市场上将具备更好的品牌口碑，这 是当前我国机构物管企业有待进步，但是未来会突出分化的一个重要角度。
我国机构物业管理行业正处于管理规模持续扩张、管理业态日渐丰富、增值服务多元升维 的快速发展期，参考美国联邦政府的物业管理模式，我们认为我国机构物业的行业价值尚 未完全释放：1、目前我国机构物管市场十分分散，未来整合空间广阔；2、机构物业管理 社会化、外包比例将持续提升；3、行业服务将向更高集成度、标准化迈进，其中龙头服 务成本将优于行业；4、为业主带来更高效率、更高附加值的物管公司将脱颖而出。建议 投资者积极关注我国物业管理板块投资机遇，A 股方面重点推荐非住宅物管央企旗舰招商 积余，以及渝派第三方非住宅物管新秀新大正。
招商积余：打造机构物管旗舰，领航存量服务未来
公司旗下的中航物业在机构物业领域本身拥有可持续的内生增长能力。收购招商物业、招 商系入主后，公司作为招商局旗下唯一轻资产平台，战略定位突出，有望整合招商局在住 宅和商办、中航在机构物业的资源优势，并在并购领域发力，打造非住宅物管央企旗舰。 公司利润率具备提升空间，具体手段包括去地产业务后财务费用的节省，同招商蛇口的业 务梳理、中后台整合、规模集约、科技赋能带来的效率优化，以及增值服务的拓展。公司 是 A 股稀缺的物业管理板块优质标的。
新大正：渝派第三方新秀，启航非住宅蓝海
公司作为第三方机构物业企业，在投拓能力方面的优势在于：第一，精准定位公共、学校、 航空领域扬长避短，搭乘后勤服务社会化东风；第二，口碑优势凸显，助力异地拓展；第 三，非住宅空间广阔市场分散，资本助力市占率提升。而在盈利能力方面，2019H1 公司 净利率 9.7%，同非住宅面积占比较高的龙头物管公司中航物业（5.2%）、招商物业（4.9%）、 保利物业（11.4%，增值服务占比 35%拉高利润率）相比，公司盈利能力并不逊色，非住 宅面对单一业主提价难度低、成本加成定价模式以及公司的良好服务口碑使得公司存量项 目盈利能力至少有望保持稳定。
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（报告来源：华泰证券）
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
