1.1 公司深耕物业领域 30 余载
深圳市特发服务股份有限公司（以下简称“公司”）成立于 1993 年，是国内第 一批获得国家一级物业管理企业资质的综合物业管理服务商；2015 年进行混合 所有制改革激活经营活力，2018 年由深圳市特发物业管理有限公司整体变更登 记，2020 年于深交所上市，公司发展逐步驶入快车道；截 至 2024 年末，公司业务覆盖全国 50 余个大中城市及海外非洲，服务面积近 3000 万平方米，积累华为、阿里巴巴、腾讯、中国移动等顶尖客户资源，位列 2025 中 国物业服务企业综合实力 500 强第 20 名。公司三十余载稳健发展，致力于成为 中国高端综合服务运营商。
1.2 深圳国资委控股，具备国企背景
公司实控人为深圳市国资委，具备地方国资背景优势。截至 1H2025，深圳市特 发集团有限公司直接持股 47.78%，其全资子公司深圳市特发投资有限公司持股 0.98%，二者合计持股 48.76%；股权穿透后公司实际控制人为深圳市国资委， 具备地方国资背景。
1.3 以综合物业为核心，政务与增值服务协同发展
公司确立以综合物业管理为核心，政务服务、增值服务协同并进的业务模式，形 成业态互补、资源整合的发展格局。综合物业管理为业绩基石，其中以综合设施 管理服务（IFM）为核心抓手，聚焦科技园区、能源基地、企业总部等高端场景， 服务华为、阿里巴巴、腾讯、国家电网等头部客户，同时延伸至公共物业（口岸、医院、学校等多个非住物业业态）、商业物业、数据中心运维、文旅物业、住宅 物业等多元业态，2024 年通过收购成都交子融汇进一步切入金融物业赛道。 政务服务依托国企背景形成优势，覆盖政务大厅窗口服务、信息化支撑及政府个 性化服务，业务遍及 20 余个主要城市并形成标准化模式，同步深化数智化布局， 落地“一网通办”与智能审批。增值服务涵盖商务咨询、高端接待、大型活动策 划组织、资产受托管理、小型物业工程及设备维修维护等基础增值模块，同时积 极布局智能环境能效调控、空间智慧化运维等创新领域并落地多项兼具技术前瞻 性与实用价值的解决方案。三大业务协同赋能，服务网络覆盖全国 50 余个城市 及超 300 个项目。
公司总营收保持稳健增长态势，2024 年实现总营收 28.64 亿元，同比+17.00%； 2025 年 1-9 月公司总营收为 21.36 亿元，同比+2.52%，延续增长趋势。
公司营收结构稳定，以综合物业管理服务为核心。综合物业管理服务 2024 年占 比为 82.55%，2025 年上半年进一步提升至 84.05%；政务服务占比稳定在 10% 左右（2024 年占比为 10.00%，2025 年上半年占比为 10.10%）；增值服务 2024 年占比为 7.42%，2025 年上半年占比为 5.77%，整体营收结构稳固，核 心业务支撑明确。
截至 2025 年三季度末，公司整体毛利润有所承压。2024 年公司毛利润为 3.37 亿元，同比+13.06%；2025 年 1-9 月公司毛利润为 2.44 亿元，同比-27.81%。 分业务来看，综合物业管理服务为公司毛利润的核心支柱，2025 年上半年贡献毛 利润 1.14 亿元，同比+9.98%，占公司总毛利润的 72.91%。
公司毛利率持续承压，2024 年公司毛利率为 11.78%，同比-0.41pct；2025 年 1-9 月公司毛利率为 11.42%，同比-4.80pct。
分业务看，综合物业管理服务毛利率止跌回升，政务服务盈利稳定，增值服务毛 利率承压。2025 年上半年,综合物业管理服务毛利率为 9.75%，同比+0.68pct， 止跌回升；政务服务毛利率为 13.03%，同比-0.75pct，盈利表现稳健；增值服 务毛利率为 30.89%，同比-13.81pct。
公司归母净利润保持稳健增长态势。2024 年公司归母净利润为 1.22 亿元，同比 +1.24%；2025 年 1-9 月公司归母净利润为 0.91 亿元，同比+10.97%，盈利 端增长动能逐步增强。
1.4 以数智化赋能服务升级，客户满意度领先行业
公司响应新质生产力要求，自主研发的“智慧物业平台”全面覆盖在管项目，实 现基础数据管理、客户服务、设备管理等模块智能化运营；AI 虚拟数字人、物联 网智能监测平台、智能清洁机器人完成技术落地，东湖项目知识图谱支撑人工智 能大模型应答准确率超 95%。同步推进机器人及 AI 创新应用赛，产出清洁/安防 /智慧政务等 25 项场景化方案并实施，持续强化数智转型动能。 公司建立系统化客户权益保障机制，依据《客户满意度测量控制程序》《客户满 意度测评整改情况跟踪表》，通过上门访谈、现场问卷、线上调研等多渠道监测 住宅、园区、口岸等业态的服务满意度，并制定针对性改进计划。中指院《2024 中国物业服务满意度研究报告》数据显示，公司 2024 年客户满意度综合得分 95.6 分（百分制），显著高于行业均值（73.1 分）及标杆企业（90.1 分），服务质量 处于行业领先水平。
2.1 综合物业管理服务为公司核心业务，业态丰富
公司以综合物业管理服务为战略核心，聚焦高端园区与数据中心垂直场景，延伸 金融机构物业服务领域，依托物联网与 AI 技术构建数字化壁垒。其中，园区 IFM 业务凭借多年服务华为、阿里等科技巨头的经验积累，持续巩固细分赛道龙头地 位，成为非住物业领域专业化发展标杆。2024 年公司荣膺“2024 中国物业 FM 设施管理领先企业 TOP1”；2025 年上半年，公司荣膺“2025 中国物业服务企 业综合实力 500 强第 20 名”“2025 中国物业服务市场化运营领先企业”，行业 认可度持续提升。
2024 年，公司的综合物业管理服务实现营收 23.64 亿元，占总营收比重 82.55%， 同比+18.30%，增速领先于政务服务及增值服务，成为公司业绩增长的核心支柱。
2.2 综合设施管理服务：深耕科技园区赛道，龙头壁垒持续强化
公司的综合设施管理服务（IFM）聚焦企业总部园区、高端制造园区、能源园区 等场景，提供设施全生命周期管理、安全管控等一体化服务。公司凭借定制化服 务能力、高客户粘性及行业口碑，稳居细分领域领先地位，2024 年新增华为、 阿里、字节跳动等多个头部客户项目，成功续签多个互联网总部园区项目； 2025 年获评“中国 FM 设施管理领先企业”“中国产业园区物业服务领先企 业”，品牌力与市场份额双升。 非住宅物业市场提质分化，呈现“赛道细化、需求升级、竞争分层”的显著特征。 随着业态不断丰富，办公、学校、医院、产业园区等细分领域的服务侧重点差异 愈发明显，对服务的个性化、专业化、精细化要求持续提升。在此背景下，单纯 的基础物业服务已难以形成竞争优势，头部企业纷纷向设施管理、能源管理、资 产管理等增值服务延伸，通过构建多元化服务能力满足特定需求，筑牢市场壁垒。 2024年物业服务百强企业非住宅业态管理面积占比达34.21%，同比+0.05pct， 与上一年度基本持平，行业竞争重心从规模扩张转向质量深耕。这一转型在招标 市场中尤为凸显：办公类（47.86%）、学校类（26.74%）等传统领域因项目供 给充足陷入红海竞争；而产业园区物业招标占比仅 1.36%，其高端项目（如科技 园区）更依赖长期服务能力沉淀而非价格战，形成高准入门槛的差异化赛道。
IFM 作为高附加值的综合服务模式，在政策与需求共振下持续扩容。政策端，新 质生产力战略加速高新园区及数据中心载体建设，“十五五”规划重视现代化基 础设施体系建设，通过新型基建超前布局（信息网络/算力网/能源设施）及传统设 施数智化改造，为专业化 IFM 创造制度性机遇；需求端，企业客户需求从基础运 维向综合解决方案升级，互联网、高端制造及能源行业对专业性与响应效率的要 求显著提升，提高 IFM 服务附加值。同时，数据中心、水电站等高壁垒场景需求 崛起，其长周期、高技术、强支付能力特征，正重塑行业增长结构，为专业服务 商开辟增量空间。 公司 IFM 服务深度绑定头部优质客户，形成长期稳定的合作壁垒。公司已与华为 合作 25 余年，多次获评“华为物管业务优秀供应商”；与阿里合作 10 余年。公 司深度参与华为东莞南方工厂、阿里西溪园区等超级项目的全链条运营，已成为 两大企业 IFM 服务的核心供应商。 客户关系持续深化，续约与项目扩展共同夯实客户粘性。2025 年上半年，公司顺 利完成华为东方万国企业中心、蚂蚁金服杭州 Antown 园区等多个互联网总部园 区项目续约，同时不断拓宽服务边界，2024 年公司先后中标华为上海练秋湖项目 动力设施运维服务、阿里巴巴西溪园区 B 区项目、字节跳动杭州未来科技城园区 项目、上海美的全球创新园区项目等，巩固在科技园区领域的市场地位。
2.3 公共物业服务：政府机构×医疗集群×军营突破
公司的公共物业服务覆盖医疗、政府机构等多元场景，提供秩序维护、设施管理 等基础服务及医疗辅助等专项方案。标杆项目包括深圳口岸、北京大学深圳医院 等，奠定成熟运营基础。近年公司实现多项关键突破：首次中标湖北及汕头政府 办公楼项目，实现从配套服务向运维延伸；2024 年公司已拥有 2,000+的医疗专 业服务队伍，管理面积达 52 万 m²，服务病床 7,000+，2025 年公司中标深圳市 人民医院（深圳规模最大三甲医院），进一步强化医疗业务战略支点；首次突破 新疆、北京等军营项目，开辟专业新赛道，奠定战略延伸基础。
政务服务对合规性与稳定性要求严苛，公司通过系统化体系构建核心竞争力。合 规管理方面，落实“四个到位”与“三道防线”管控机制；服务标准化方面，实 现全员视频可视化培训全覆盖，制定专属流程手册，打造可推广的质量管控模式。 同时叠加多重优势：手握十二项信息产品著作权，通过 ISO9001、ISO14001、 OHSAS18001 三大体系认证；技术上承接武汉“智慧光谷云平台”项目，自主 研发“政务助手 APP”并在武汉 7 个区推广；通过高校合作与全国分支机构实现 人才调配，依托国资背景构建完善抗风险管理体系，全方位巩固行业领先地位。
公司政务服务业务聚焦省、市、区级政务服务场景，首创“政务、商务、物业、 互联网”一站式集成供应模式，为市场化购买政府公共服务提供成功范例。核心 提供综合窗口受理、帮办代办、档案管理等专业化服务，延伸软件开发、系统建 设等信息化产品服务，以及大型会务接待等个性化服务。依托移动互联网、人工 智能技术探索“政务服务大管家”模式，通过智能导办、AI 预审等功能实现“一 网通办”，构建起完善的服务壁垒。
公司政务服务业务呈现稳健增长态势。2024 年公司政务服务实现营收 2.86 亿 元，同比+13.18%；2025 年上半年营收 1.41 亿元，同比+13.55%，在行业压 力下保持韧性增长。
公司依托国资背景与先发优势，构建政务服务资质壁垒。公司政务服务聚焦政务 大厅窗口收件、咨询引导等配套服务；2024 年突破性获取湖北、汕头政府办公楼物业管理项目，实现从配套服务向核心场景延伸。截至 2025 年上半年，政务服 务已覆盖湖北、山东、广东等 20 余个城市，形成政务服务多场景协同布局。
在地产宽松政策（如降低房贷利率、下调首付比例、放松限购、收储等）落地前 后（地产政策），公司股价涨幅通常能够显著跑赢行业。
在地产板块内部对比来看，在 2022-2024 年 6 次大级别的地产政策行情中，公 司从未缺席过涨幅 TOP10 的榜单。 从涨幅的高度来看，公司在政策落地后的涨幅区间在 4.6%-112.6%，在 2022 年 3 月（99.1%）及 2024 年 9 月（112.6%）期间均出现了短期翻倍行情。 从涨幅的持续性来看，公司涨幅靠前的时间段主要集中在政策落地后 0-15 个交 易日内。同时，近年来对地产政策的博弈愈发前置，因此例如在 2024 年 5 月的 政策落地前，公司亦有较为明显的涨幅。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
