（一）中央定调及表态：经济工作会议再提地产
中央政策方面，12月11日中央经济工作会议召开，更新对地产表述，对地产定 调为“着力稳定房地产市场”。 整体定调为年内最积极的表态，改变从承认现实开始。中央经济工作会议更新 地产定调为“着力”稳定房地产市场，相较于4月“持续巩固”房地产稳定、7月份 以来地产零表态，决策层对于行业下行现状还是有响应的，为各级政府地产工作提 供了一个新的“锚点”。
“去库存”表述升级，政策思路延续。从24年4月份政治局会议开始，地产政策主 要抓手就从“刺激需求”转向“坚持消化存量和优化增量”。本次会议对于实施方案 表述为“因城施策控增量、去库存、优供给”。控制存量依靠的“收储”政策25年执 行效果有限，且对于财政配合的力度要求是比较高的。增量信息是“优供给”，这点 对于解决短期资产过剩的问题，作用有限。 “防风险”为核心，26年随时会有新变化。25年4月之前，防风险表述一般是地 产+化债+资本市场，今年4月是化债+地产+资本市场，这次是地产+化债。26年很可 能是地产行业矛盾集中爆发的阶段，虽然“防风险”呈现出一定的被动姿态，但政策 响应频率不会太低。 对于当前位置，表态也不算坏。在过去1个月经历了各种打击后，板块在经济工 作会议之前，位置和预期都很低。我们认为本次表态，不足以提振资本市场的信心 与参与度，且传统政策窗口期已经结束。未来一段时间更多还是要关注，新政策预 期与落实节奏。
（二）地方政策进展：各地平稳推进“十五五”规划
各地延续原有政策方向，在公积金管理、购房补贴、中长期规划等方面布局施 策。 公积金购房政策方面，深圳市住房公积金管理委员会印发《深圳市住房公积金 提取管理规定》，提取住房公积金用于购买首套住房的，可提取额不超过住房公积 金账户余额，且不超过购房总价款；二套及以上住房提取额度限定为账户余额的60%， 且不超过购房总价款；2010年9月30日后购买的第三套及以上住房不予提取 购房补贴方面，上海市杨浦区《关于印发〈杨浦区打造互联网优质内容创作集 聚区支持政策〉的通知》发布。互联网优质内容创作者购首套自住商品房，最高获 200万元一次性补贴；入住指定人才社区，可享三年期每月最高8000元租房补贴。
宁夏8部门联合印发《关于进一步推动房地产市场平稳健康发展的若干措施》， 新政包括：自治区财政牵头联动各市县配套资金，为购买新建商品住房的市民发放 专项补贴；针对商办类房屋购置推出定向补贴；夫妻婚前结清公积金贷款，婚后可 再次申请；提取用途拓展至直系亲属住房相关支出及3周岁以下幼儿家庭适幼改造； 建立房地产项目“白名单”主办银行制度；鼓励商业银行开发专属特色房贷产品。
中长期规划方面，重庆“十五五”规划建议中提到，推动实现高水平住有所居。 加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障房 供给，推进“好房子”建设与存量盘活；加快盘活存量房存量地。建立房屋全生命周期 安全管理制度，提升物业服务质量。 河南“十五五”规划建议中提到，推动房地产高质量发展，构建房地产发展新模 式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。优化保障房与改善性住房供给，建设 “好房子”；实施房屋与物业服务双提升，建立房屋全生命周期安全管理制度。 市场监管方面，长沙市发布《关于进一步规范房地产经纪服务行为的通知》，规 范房产中介行为。将涉房自媒体、网络平台和科技公司等市场主体全部纳入监管范 围，实现线上、线下同步管理、全面规范。
（一）新房网签：周同比-33.1%，新房市场边际回落
根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2025年12月11日，下同）： 2025年第50周（2025年12月5日-2025年12月11日，下同），我们监测的50城 商品房成交面积349.84万方，环比下降10.1%，同比下降33.1%，降幅较上周收窄 3.4pct。月度来看，2025年12月前11天50城新房成交面积同比下降29.8%，降幅较 上个月收窄4.8pct，年度来看，累计同比-14.7%。
分线城市看，12月前11天，4个一线城市商品房成交面积同比下降30.6%，同比 降幅收窄10.3pct；8个高均价二线城市成交同比下降43.9%，同比降幅扩大8.4pct； 11个中均价二三线城市成交同比下降22.4%，同比降幅收窄4.8pct；27个低均价三四线样本城市成交同比下降25.9%，同比降幅收窄13.4pct。
（二）二手房网签：周同比-31.7%，基数影响表现不佳
根据Wind、CRIC收集的各主要城市房管局公布的成交面积显示（数据更新日期 为2025年12月11日，下同）： 2025年第50周我们监测的11城二手房成交面积165.63万方，环比下降1.2%，同 比下降31.7%，降幅较上周收窄1.2pct。月度来看，2025年12月前11天11城二手房 成交面积同比下降31.8%，降幅较上个月扩张14.8pct，年度来看，累计同比+3.9%。
分线城市看，12月前11天，3个一线城市商品房成交面积同比下降31.3%，同比 降幅扩大10.6pct；4个二线城市成交同比下降47.5%，同比降幅扩大23.0pct；4个三 四线城市成交同比上升2.2%，同比增幅收窄6.7pct。
（三）二手房认购：周同比-13.8%，成交规模环比上升
2025年第50周（2025年12月5日-2025年12月11日，下同），我们监测的80城 二手房成交套数环比上升3.0%，同比下降13.8%，12月前11天80城二手房成交套数 同比下降19.4%，年内累计同比上升12.0%。
（一）新房推盘、去化表现及库存动态：去化不佳，推盘下降
推盘方面，25年第50周重点10城住宅口径推盘面积92.3万方，环比-7.4%，同比 -26.0%。12月前11天推盘面积同比-16.3%，年内累计推盘面积同比-6.9%。
去化率方面，从销售面积/推盘面积（售批比）比例来看， 25年第50周10城住宅 售批比（MA8）93%，环比-4pct，同比-42pct，11-12月售批比87%，同比-46pct， 25年以来售批比105%，同比-10pct。从开盘去化率来看，25年第49周中指重点城市开盘去化率（MA8）60%，环比-3pct，同比+2pct。 库存方面，25年第50周重点10城住宅口径库存面积4908万方，环比+0.4%，去 化周期15.6个月，环比持平。
（二）二手房景气度：来访量维持稳定，转化率持续下降
截至2025年第50周，我们监测的140城二手房挂牌套数环比上周上升0.3%，同 比上涨8.0%；重点12城二手房挂牌套数环比上周上升0.3%，同比上涨5.0%。 2025年第50周，我们监测的70城二手房日均来访5.1万组，环比上升4.3%，同 比上升1.4%；月度来看，12月前11天同比下降7.2%；年度来看，年内累计同比上涨 13.8%。 2025年第50周，我们监测的70城二手房来访转化率为4.5%，环比上周下降 0.2pct；月度来看，12月前11天来访转化率为4.8%，环比上月上升0.1pct；年度来看， 年内累计来访转化率为5.3%，环比上年持平。
（三）二手房价周度表现：价格环比呈现震荡趋势
本周（25W50），最新中介口径33城市二手房成交均价为10311元/平米，周环 比跌幅为-1.7%，过去三十天月环比-0.9%，较年初以来-17.4%，924新政以来-10.4%， 本周价格再度下行。本周二手房市场相比过去一个月跌幅速度再次扩大，单周跌幅 为过去两个月以来的新高，政治局会议周初召开定调，市场整体情绪较负面，拖累 市场价格表现进一步恶化。
出让金方面，25年第50周300城宅地出让金1128.3亿元，环比（MA4）+23.1%， 同比-11.8%，12月前12天出让金1832.2亿元，同比-26.4%，年内累计同比-7.7%。 供地方面，25年第50周供给建面5632万方，环比（MA4）+36.1%，同比+10.5%。 单周成交建面3829.9万方，环比（MA4）+25.3%，同比-14.6%，单周去化率68%， 去化率（MA4）79%，边际下行。 溢价率方面，25年第50周300城宅地溢价率（MA4）3.4%，环比+0.3pct，同比 -1.5pct。25年第50周300城宅地成交楼面价（MA4）3076元/平，环比-1.8%，同比19.0%。
25年50周，SW房地产板块环比-2.6%，跑输沪深300指数2.5pct。在30个申万行 业表现中，本周SW房地产板块表现排在90%分位（27/30），过去4周平均处于83% 分位数，年末政策表态低于预期。
分类企业来看，本周16家主流A+H房企、12家其他A股、18家违约A+H房企分别 环比-3.6%、-1.7%、-2.9%，16家主流A+H房企表现最弱，中国金茂、中国海外宏洋 集团在主流开发房企跌幅居前。 A股申万房地产公司中，涨幅最大的分别是：三湘印象（文旅）、南都物业（物 管）、苏州高新（转型）。截至25年12月12日，16家主流开发商、12家其他房企PB 估值分别为0.46x、1.08x，主流龙头开发商PB处于21年以来8%分位数。
本周物业板块股价环比下降2.4%，跑输同期恒生指数2.0pct、跑输沪深300指数 2.3pct，其中龙头物企、中型物企和其他物企环比分别下降2.7%、0.4%、1.4%。个 股来看，本周物业管理公司股价普遍涨幅不高，众安智慧生活、南都物业、德信服务 集团涨幅超过5%，年初以来众安智慧生活股价涨幅超过300%。
成交量来看，近期物业公司北向、南向资金表现均相对稳定，金茂服务、万物云 南向资金流入规模较25年日均有所上升，其他房企则有不同程度的下降，本周20支 未停牌的港股通物企平均日均成交额1891万元，与上周成交规模基本持平。
行情复盘来看，25年第50周13家港股通港资地产公司股价平均上涨0.3%，恒生 指数下跌0.4%，港股通港资地产跑赢市场。本周大部分港资房企上涨，希慎兴业领涨5.1%，新世界发展、信和置业单周上涨2.3%、2.0%，本周长实集团、九龙仓集团、 港铁公司下跌，分别下跌2.0%、1.6%、0.6%。
交易面变化来看，本周港资地产交易量平稳，13支港资地产股平均日均成交额 9503万元，年内日均成交1.08亿元。南向资金变化来看，本周13家平均港股通持股 占比2.84%，环比下跌0.01%，仅信和置业、恒隆地产本周港股通持股比例上升，多 数公司持平，南向资金近期持续观望。
（一）政策及本周 C-REITs 公告要闻
本周6单项目集中宣布分红。高速公路项目平安宁波交投REIT分派率最高，为 7.83%，每股分红0.19元；其次是水电环保项目银华绍兴原水水利REIT，分派率为 7.46%，每股分红0.08元；博时津开科工产业园REIT和中金重庆两江REIT分派率分 别为5.14%和5.04%，每股分红分别为0.04元和0.03元；汇添富九州通医药REIT处于 中游水平，分派率为4.55%，每股分红0.09元；嘉实京东仓储基础设施REIT分派率 最低，为4.47%，每股分红0.04元。
（二）一级市场：华夏中核清洁能源 REIT 过审
本周有1单项目新申报，同时有1单首发项目过审（华夏中核清洁能源REIT）进 入募集上市阶段，拟募集金额合计12.53亿元。 过审待上市项目动态：项目层面，华夏中核清洁能源REIT于12月9日过审，基金 获批发售3亿份，本次发售的询价期间为2025年12月17日的9:00-15:00；本次询价区 间为3.356元/份—5.033 元/份。根据其招募说明书首年及次年分派率分别为6.03% （年化）和5.64%，按照询价上下限计算的剔除剩余年限影响的26年预期分派率分 别为2.22%和1.89%，该项目估值相对较高。嘉实电建REIT（同样是水电站项目）剔 除剩余年限影响的分派率为2.32%；另一方面，华夏中核清洁能源REIT底层项目剩 余期限约35年，30年和40年国债到期收益率的算术平均值为2.27%，略高于华夏中 核清洁能源REIT。 在审项目动态：博时山东铁投路桥REIT于12月12日申报至上交所，交易所还未 受理。
（三）二级市场：市场小幅下跌，呈现一定跌幅反弹特征
25年50周C-REITs整体行情小幅下跌，换手率继续下行。C-REITs综合收益指数 下跌0.12%，跌幅环比扩大0.64pct。50周C-REITs市场热度保持平稳，日均换手率 为0.37%，环比下降0.06pct。
本周77单REITs有35单上涨，其中数据中心、消费、保租房三个板块内上涨的 REITs数量更多，部分11月跌幅较多的产业园REITs在本周的行情出现明显反弹，如 南京建邺REIT、重庆两江REIT和成都高投产园REIT。涨幅最高的为南京建邺REIT， 涨幅7.33%；其次是重庆两江REIT，涨幅5.07%；成都产园REIT涨幅5.06%，其余项 目涨幅均不超过3.0%。下跌的REITs中南京高速REIT下跌5.44%；其次是沪杭甬高 速REIT，跌幅4.71%，除该2单外，下跌的REITs跌幅均控制在3%以内。 换手率方面，涨跌幅较多的REITs换手率大多更高。本周日均换手率最高的是重 庆两江REIT（1.38%）。此外沈软REIT、华润有巢REIT和万国数据中心REIT等涨跌 幅相对不高的REITs换手率也较高，换手率分别为1.28%、1.21%和0.89%。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
