REITs 作为创新型金融工具，将沉淀于基础设施等领域的优质资产转化为公开市场可 交易的份额，不仅拓宽了社会资本的投资渠道，也为盘活存量、促进基础设施高质量发展提 供了关键动能。本报告旨在系统梳理其结构特征、发展历程、市场现状与资产图谱，为理解 和参与这一新兴市场提供全景式框架。
1.1 公募 REITs 的定义
公募 REITs（Real Estate Investment Trusts）即公开募集不动产投资信托基金，通过发 行收益凭证汇集多数投资者的资金，是以“公募基金+资产支持证券”结构持有不动产资产 所有权或经营权并在证券交易所公开交易的标准化金融产品，是实现不动产证券化的重要 手段。其本质是将具有稳定现金流的成熟基础设施资产进行证券化，实现“资产的上市”。
1.2 结构与核心特征
公募 REITs 采用“公募基金+资产支持证券”的产品结构。“公募基金-资产支持专项计 划-项目公司-底层资产”的多层结构有效实现了风险隔离、税收中性与公募化发行的关键目 标。首先在各层级间实现了有效的风险隔离，将底层资产的运营风险与基金管理人自身风险 隔离开；其次通过在项目公司层面运营并偿付利息，实现了税收中性的效果，优化了整体税 负；最后借助公募基金的形式，成功实现基础设施项目的公开募集与上市交易，提升了资产 的流动性和公众参与度。下述核心交易结构的“三步走”设计流程，清晰地勾勒出从资产重 组、资金募集到最终权属穿透的完整闭环。 1、计划管理人申报发行资产支持专项计划受让原始权益人所持项目公司全部股权。 2、公募基金管理人发起设立 REITs 公募基金向投资人募集资金并根据《公募基金合同》 的约定以不低于 80% 基金资产的金额认购全部 ABS 份额；剩余不超过基金资产 20%的金 额可用于认购利率债、AAA 级信用债，或货币市场工具。 3、专项计划通过受让原始权益人持有的项目公司全部股权+债权后，从而直接持有项目 公司 100%股权+债权，同步实现公募基金穿透取得基础设施项目完全所有权或特许经营权。
这一创新结构塑造了公募 REITs 区别于其他金融产品的核心特征。其对底层资产有着 严格要求，需为权属清晰、运营成熟的优质基础设施项目，并能产生持续、稳定的现金流。 在收入来源上，REITs 依赖的是资产运营产生的租金、收费等经营性收入，而非资产交易收 入，这使得其业绩与资产的运营效率直接挂钩。最为关键的是其强制高分红政策，法规要求 将年度可供分配金额的 90%以上用于向投资者分配，从而奠定了其作为高分红工具的属性。 同时为控制风险，产品设有明确的杠杆限制，总负债规模受到严格约束，基金总资产不得超 过净资产的 140%。此外，REITs 并非被动的资产持有者，而是强调通过专业的主动管理来 提升资产价值、优化现金流，这意味着管理人的运营能力对产品长期表现至关重要。
1.3 公募 REITs 发行规模
2021 年 5 月，首批 9 只公募基础设施 REITs 获批，同年 6 月，首批 9 只公募 REITs 分 别在沪深交易所上市，我国公募 REITs 市场由此诞生。首批项目募集资金规模 314 亿元，涵 盖收费交通、产业园、仓储物流和生态环保四大主流基础设施类型，覆盖京津冀、长江经济 带、粤港澳大湾区、长江三角洲等重点区域，优先支持基础设施补短板行业及高科技、特色 产业园区等。
截至 2025 年 12 月 31 日，四年半时间我国公募 REITs 市场已上市 79 只产品，总市值 2185 亿元。2025 年全年新发行 REITs 产品 20 单、扩募 5 单，合计募资 473.35 亿元，市场 呈现持续扩容态势。从资产类型结构看，市场已从初期以交通基础设施（如公路、港口）和 园区基础设施为主，逐步拓展至仓储物流、能源、消费、保障性租赁住房、水利及新型基础 设施等多元领域，呈现明显的类型扩容与结构优化趋势。
1.4 制度建设与政策框架梳理
自 2020 年公募 REITs 试点启动以来，监管层逐步构建起涵盖项目申报、发行上市、运 营管理、税收支持、扩募机制等全链条的政策体系，推动 REITs 从“试点探索”迈向“常态化 发行”。两大核心行政主管部门为发改委与证监会，发改委聚焦项目端的合规性与行业统筹， 证监会则侧重产品端的监管与市场规则构建。从发展阶段来看，我国公募 REITs 制度发展可 分为三个阶段：
1、试点启动期（2020 年）
2020 年 4 月，证监会与发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金 （REITs）试点相关工作的通知》（证监发〔2020〕40 号），标志着我国公募 REITs 正式 启航。我国公募 REITs“在重点领域以个案方式先行开展基础设施 REITs 试点”。随后，配套 文件陆续出台，明确了试点区域、行业范围、项目条件及产品结构，初步构建了“基础设施 基金+资产支持证券”的双层架构。
2、制度完善期（2021–2022 年）
这一阶段政策重点在于细化执行规则、拓展试点范围、推出税收支持。2021 年 1 月， 发改委发布《关于建立全国基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点项目库的通知》 发改委建立全国项目库，同时交易所发布业务办法，推动项目储备规范化。2021 年 5 月， 首批 9 只公募基础设施 REITs 获证监会基金注册批复，同年 6 月在沪深交易所成功挂牌上 市。 2022 年，财政部与税务局出台税收优惠政策，对资产划转和评估增值给予所得税支持， 显著降低了原始权益人的发行成本，提升了市场积极性。
3、常态化与扩容期（2023 年至今）
2023 年起，政策重心转向“常态化发行”与“资产类型拓展”。消费基础设施（如购物 中心、百货商场）被正式纳入试点范围，REITs 资产类别进一步丰富。2024–2025 年，发改 委连续发文推动项目常态化申报与推荐，鼓励已上市 REITs 通过扩募购入优质资产，支持民 间投资项目发行上市。2025 年 12 月 31 日发布的《关于推动不动产投资信托基金（REITs） 市场高质量发展有关工作的通知》（以下简称《通知》）指出“研究探索跟踪 REITs 指数的 交易型开放式指数基金（REITs ETF）等创新产品”，市场进入稳步扩容阶段。
1.5 可投资机构与持有人结构情况分析
公募 REITs 的市场投资者包括三类：战略投资者、网下投资者和公众投资者。 发行机制：公募 REITs 基金份额的发行过程类似于注册制新股 IPO 发行。基金份额 发售方式包括战略配售、网下发售和网上认购，基础设施项目原始权益人参与基金份额战略 配售，战略配售比例不低于本次基金份额发售数量的 20%；除向战略投资者配售部分后，网 下发售比例不得低于本次公开发售数量的 70 %。网下投资者为证券公司、基金管理公司、 信托公司、财务公司、保险公司、合格境外投资者、符合规定的私募基金管理人、银行理财 子公司、社保基金、基础设施投资机构、政府专项基金、产业投资基金等专业机构投资者。 认购价格通过向网下投资者询价的方式确定，公众投资者通过基金管理人网下询价确定的认 购价格参与认购。
从 2025 年中报数据来看，不同机构投资者在 REITs 基金中的持有比例差异显著，呈现 高度集中的特点。具体持有人结构如下：一般法人是 REITs 基金的最大持有方，占比高达 59.09%，占据绝对主导地位；券商自营是第二大持有机构，持仓占比为 19.42%；保险机构 的持仓占比为 11.51%，是市场重要的投资方之一；基金的持仓占比为 5.75%；信托的持仓占 比为 3.92%；券商资产管理的持仓占比最小，仅为 0.31%。
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