当前，市场对房地产领域的讨论依然较多，主要聚焦在房地产价格、政策和需求层面， 尤其是对未来新增销售面积、新开工中枢等增量指标的预测。我们认为，想要更加深刻 地理解当前房地产市场的表现并研判未来，关键在于理解“存量比增量更重要”这一点。 目前，我们看到存量供给已具备明显的相对充裕的特征：一是套户比较高，可能已超过 均衡点；二是住房库存仍处于较高阶段；三是人口因素的影响不容忽视。 因此，在相对充裕的供给背景下，解决地产困境的关键是：政策在呵护需求的同时，要 积极促进“净供给”的减少，这是扭转当前地产困境的关键。
1.1. 存量看：人均超一套，地区有差异
在供给维度上，“户均住宅套数”“（套户比），是反映整体住房状况的一个简单、直观、有 效的指标。一般而言，套户比超过 1，即每户家庭的住房需求有 1 套以上的住房供给予 以匹配，意味着住房供给相对充足，甚至可能出现结构性过剩；低于 1 则反映供不应求， 仍有家庭的住户需求未被满足。 套户比这一指标的重要性可以从三个方面理解： 1）从供给总量看，户均住宅套数能够刻画一个国家或城市的人均居住条件，反映过去累 积的住房数量是否已基本满足家庭层面的居住需求。 2）从供需匹配看，将户均住宅套数与人口流动、家庭规模变化、空置率等变量结合，可 以判断未来是否仍需大规模新建住房，或是否存在潜在的供给过剩风险，是中长期供需 研判的基础指标。 3）从长周期规律看，发达经济体往往在人均收入与户均住宅水平达到一定区间后，新增 住房需求增速会逐步放缓，市场从增量主导转向存量更新、品质提升。因此，在衡量住 房体系是否进入“存量时代”时，户均住宅套数是最关键的变量之一。
当然，由于统计口径不同、数据可得性有限，不同机构或研究中对套户比这一指标的计 算可能存在一定差异。 我们基于全国房企住宅销售套数的测算显示，在城镇家庭户口径下，2020 年住宅套户比 约为 1.06，这是城镇套户比首次突破 1，进一步到 2023 年整体住宅套户比提高至约 1.17。 这意味着，从整体供需格局看，自 20 世纪末房地产市场化改革后，一直到 2019 年左右， 我国居民住房总体处于“供不应求”的状态，而这也是彼时房地产市场“长期向好”的 一个重要背景。而到了 2020 年以后，房地产市场的供求关系逐步发生重大变化，供给的 “相对充裕”则慢慢成为 2021 年以后房地产市场的大背景。 值得注意的是，作为 1998 年住房制度改革方案的主要起草者之一，顾云昌在 2018 年曾 提出“中国住宅套户比达 1.1 套”“房市阶段性饱和”的判断，这与我们测算的 2020 年 水平相近，两者之间的差异可能与统计口径、是否包含集体户等因素有关。 至于户均住宅套数超过 1 是否意味着“住房过剩”以及我国供需均衡点，需要结合中国 特有的城镇化阶段理解。我国在快速城镇化过程中产生规模庞大的流动人口，““统计意义 上的家庭户”与“实际住房需求户”并不完全一致，典型场景如：离家外出务工的大学 生在统计上可能仍计入父母家庭户，但实际生活中显然需要独立的住房单位。这种“住 户分裂”现象意味着实际需求大于户籍意义上的家庭户数量，因此实现供需平衡的套户 比可能需要略高于 1。 在结构层面，我们还在省份维度对各地区的套户比进行了测算： 从省份维度看，套户比在不同地区之间呈现出显著差异，我们认为这种差异背后既反映 了人口流动格局，也体现了各地住房建设节奏、需求结构和城市化阶段的不同。以城镇 口径测算的商品住宅与全部住宅套户比来看，省份套户比的分布呈现“东高、西中、东 北低”的格局，我们认为这与人口流动趋势、经济活跃度及城镇化阶段高度相关。沿海 区域整体已进入存量主导的发展阶段，供给压力主要来自结构性改善；中西部和东北部 分地区的低套户比则更应结合人口收缩、就业机会和城市吸引力等因素综合判断，并不 能简单视为供给不足，而需根据供需失衡情况来评估长期吸纳能力与潜在风险。
另外，换一个角度来看，我国房地产领域也进入了一个相对“充裕”和“饱和”的状态， 三次全国人口普查的结果显示，过去二十年中国城镇居民的住房条件持续显著改善： 一是人均住房间数稳步提升。2000 年第五次人口普查时，城镇居民平均每人拥有 0.77 间住房；到 2010 年提升至 0.93 间/人；2020 年第七次人口普查进一步增至 1.06 间/人。 这意味着平均每个城镇居民基本拥有一个独立房间，居住隔离程度较20年前提升约38%。 二是人均住房建筑面积同步扩张且提升幅度更大。我国城镇人均住房建筑面积从 2000 年的 22.36 平方米/人到 2010 年的 30.33 平方米/人，再到 2020 年的 38.62 平方米/人， 二十年累计增长超过 70%。这一趋势不仅体现住房供给总量的增加，也反映居民收入提 高与改善性需求扩张所带来的户型更大、居住更宽敞的结构性变化。
综上，整体看，房地产存量供给已经处于较为充裕阶段，供需格局有待调整。此外，如 果从住房库存和人口变化来观察，也可以观察到供给相对“充裕”的状态。
一是商品住宅社会面库存处于较高水平。 根据我们的测算，自 1999 年开始，截至 2025 年 11 月，全国商品住宅已开工未售库存 15.92 亿平、已竣工未售库存 3.94 亿平，现房库存依旧很高；已开工未售库存去化周期 2.12 年、已竣工未售库存去化周期 1.63 年，虽均较 2023 年高点有所回落，但也仍然处 在历史较高位置。假设每套住房 100 平米，则已开工未售的库存房产接近 1600 万套。
二是人口因素对“套户比”数据也有影响。 一方面，单身、独居等思潮带动家庭规模小型化，使得家庭户数提升，增加了住房需求。 另一方面，存量人口在逐步减少，《党的二十届四中全会〈建议〉学习辅导百问》指出， 总人口预计到 2035 年将年均减少 0.20%左右，总人数的减少也导致家庭户数减少，住 房需求相应减少。另外，老年群体对既有住房的处置弹性较低，减缓了存量住房进入市 场流通的速度；家庭生命周期变化导致住房释放节奏明显变慢，育龄人口减少、婚育延 迟都将导致住房置换链条变长，二手房源流通效率也会下降。
1.2. 如何调整供需格局？四大维度推动再平衡
整体来说，倾向于认为：无论是户均住宅套数超过 1、人均住房间数突破 1 间/人，还是 人均建筑面积接近 40 平方米，都说明我国城镇居民““有房住”、““住得下”已基本实现， 但这又衍生出两方面问题：
其一，从总量层面看，供给已大于需求，将对房地产价格走势形成重要影响。一方面， 价格可能承压，另一方面，价格下行也会导致一部分需求变成“观望性”需求。因此， 在政策推动房地产市场“止跌回稳”的过程中，相较于继续扩大新增供给、促进需求和 价格回升，在存量领域通过调整供需格局、减少实际“净供给”将更为关键，这也是促 进价格和需求回升的前提。
其二，从结构上看，“有房住”并不等于“住得好”，居民对住房品质和功能的改善型需 求依然存在，城市更新和“好房子”等方向仍具备明确的发展空间，房地产市场也有边 际改善的亮点。
那么，如何促进“净供给”减少？有四大可行的政策抓手：
一是政府收储直接推动去库存、降供给，直接改善供求关系，包括土地收储与存量商品 房收储，前者将有助于减少待开发土地，后者则有助于减少存量房产。 首先，在收储存量闲置土地方面，根据中指数据，截至 2025/12/3，全国累计拟收储土 地宗数达到 5009 宗，拟收储土地面积合计约 2.63 亿平方米，对应拟收储金额约 6765 亿元。从节奏上看，收储呈现明显的“前高后低”特征。1-4 月为推进最快的阶段，4 月 单月拟收储金额达到 1762 亿元的高点。 从结构上看，区域分化极为显著。省份分布中，累计拟收储金额在 200 亿元以上的省份 共有 13 个。广东省“（907 亿元）、浙江省“（895 亿元）与重庆市“（639 亿元）位居前三， 合计占全国总量超三成。此外，在各地收储所公示的地块中，住宅用地+综合用地（含住 宅）的宗数占比约 66%，商办用地占比约 24%，工业用地占比约 6%；各地块的成交时 间则集中在 2020-2024 年，宗数占比约 78.5%。 其次，在收购存量商品房方面，多地收购项目也在逐步落地，随着收储机制的进一步优 化和收储条件的进一步放宽，新一轮存量商品房收储将陆续推进。商品房收储规模数据 披露较为有限，目前来看，存量商品房的收储规模并不大，中国房地产报的数据显示， 截至 2025 年 7 月，广州、深圳、佛山、珠海 4 个城市完成 4 个项目共 1377 套的存量商 品房用作保障性住房项目收储工作，收购金额 14.43 亿元。另外，根据中指不完全统计， 2025 年 5 月至 9 月，浙江、四川先后发行合计 27.9 亿元专项债券用于收购存量商品房。11 月中下旬以来，杭州、广州相继发布了收储存量商品房用作保障性住房的相关通告， 广州的收购范围从之前的“现房”放宽至“准现房”；杭州的收购房源范围扩大到 8 个城 区，优先考虑中心城区已建成存量商品房（含自持商品住房）项目。我们认为，随着更 多城市跟进，商品房收储规模和覆盖范围有望进一步扩展，并与土地收储形成协同效应。
二是盘活存量房产等不良资产，改造商业地产或住宅用于养老、托育等方向。 在城市更新背景下，大量闲置或低效利用资产正在成为可被激活的潜在有效供给，包括 老旧商业楼宇、转型失败或空置率较高的商业综合体、废弃厂房、停摆开发项目及部分 闲置土地等。这类资产在原有业态下难以形成可持续收益，但若通过统一收购、资产重 组或功能再定位，将为适老化改造、托育设施建设、保障性住房等公共服务类供给释放 可观的空间资源。从供给端看，盘活不良资产及改造利用的逻辑也可以与收储形成联动： 一方面，盘活能够直接减少城市中长期的结构性“无效供给”，降低区域库存压力；另一 方面，可将部分原本无法通过新建满足的公共服务设施需求快速补齐，实现“补短板式” 的改善型供给拓展。随着地方政府推进城市更新、存量资产盘活机制不断完善，这一方 向将成为未来提升城市功能和吸纳存量供给的重要抓手。 商业地产连续多年处在供应高峰，随之而来的是空置率走高和租金水平下降。以商办资 产为例，截至 2025 年三季度，北、上、广、深优质写字楼空置率分别录得 19.7%、22.4%、 21.6%、23.1%，较 2019 年一季度分别上升 11.6、6、16.1、9.8 个百分点。与此同时， 租金水平在同步下行，北、上、广、深优质写字楼租金较 2019 年一季度分别下降 192.4、 54、46、65.3 元/平方米/月。在空置率持续抬升、租金承压下行的背景下，传统商业办 公资产的收益模式已难以支撑既有估值体系，资产持有方普遍面临资产闲置或减值压力。 对于地方政府而言，这类资产在原有市场化轨道中难以实现价值回归，但若纳入城市更 新框架，通过政策性资金引导、城市投资平台收购、专项改造基金参与等方式实施功能 重构，有望逐步形成一定的公共产品供给增量，显著提升城市空间效率。
三是大房龄城镇住房的淘汰与更新也将成为未来调整存量供给结构的关键，推进“房 票安置”和住房“以旧换新”有望成为提升效率的重要机制。 从房龄角度看，我国城镇住房正在加速进入“老龄化”阶段。我们根据七普数据测算， 截至 2025 年，全国城镇住房加权平均房龄为 20.5 年。从建成年代分布看，2000-2009 年建成的房屋占比最高（34%），其后为 2010-2014 年（24.5%）和 1990-1999 年（18.6%）。 而1980年代及以前建成的老旧房屋仍占约9%，其中建成超过45年的住房合计约2.2%， 这些房屋在结构安全、节能性能、抗震能力与配套标准上可能普遍比较落后。与此同时， 全国 1970-1999 年建成、房龄在 26-55 年之间的住房占比接近三成，正处于未来 10-20 年的集中更新期，是中长期城市更新政策最需要关注的对象。 而在结构上，地区间的房龄差异更加凸显更新需求的压力。从加权平均房龄看，北京、 上海、广东的住房显著偏老，上海 23.4 年、北京 22.9 年、广东 22.0 年，处于全国较高 水平。在这些地区或城市，早期商品房与老旧小区比例偏高，同时城市更新难度大、成 本高、推进周期长。反之，西部省份普遍较新，如青海、宁夏平均房龄均为 16.7 年，贵 州 17.9 年、西藏 17.1 年，短期更新压力相对较轻，但随着快速城镇化带来的住房质量 参差不齐，中期仍需提前布局结构性更新。 此外，城镇住房设施配套拥有率情况进一步揭示结构性短板，城市更新大有可为。七普 数据显示，电梯配置率仅为 30.1%“（六普未统计）；气气、房房、所所、自来水等设施配 置率虽较六普显著提升，但仍存在短板，尤其在老龄小区中，电梯缺失、管线老化、隔 热保温不足、适老化设施缺位等问题可能依旧比较突出。例如，从六普到七普，气气普 及率从 68.2%上升至 80.2%，所所从 84.4%提高到 97.9%，洗浴设施从 71.8%提升到 94.0%，改善幅度虽大，但剩余未覆盖群体或主要集中在老旧小区与早期商品房。 在大量房龄超过 25 年的存量房逐步进入更新周期的背景下，城市更新将呈现更加常态 化的趋势，而“房票安置”将成为重要的配套制度工具。一方面，房票能够在不增加新 增供给的前提下，引导被征收家庭购入市场存量商品住房，扩大消化高库存城市的需求 侧空间；另一方面，房票机制显著提升了征收进度的确定性与效率，减轻地方政府建房 成本压力。2024 年，广州成为首个推行房票的一线城市，随之北京、上海等各地也纷纷 开始探索房票制度的实施。2025 年 3 月 26 日，深圳市住建局《关于规范城市更新实施 工作的若干意见》也提到建立房票制度。随着一线城市积极开展政策探索，“房票”也成 为 2025 年各地重点推广和落实的一项重要工具，不仅推动了城市更新效率，也充分体 现了“好房子”的工作导向。
四是三四线城市中大量“远大新”“（远、、大盘、新城化开发项目）以及部分“鬼城化” 区域的自然淘汰，也将成为未来收缩无效供给、优化住房结构的重要来源。 我国部分城市在过去二十余年的城镇化扩张中形成了明显的超前开发现象，城市扩张速 度往往显著快于人口与产业集聚速度，导致部分新建城区在社会经济成熟度不足的情况 下形成高空置率与功能性滞后。这一特征在部分三四五线城市表现尤为突出，远、新城、 卫星城、超大体量住宅区等区域受到产业支撑不足、人口导入有限、基础配套滞后等影 响，呈现弱活力、低利用度和流动性不足的结构性特征。 清华大学龙瀛团队于 2025 年发表于《Habitat International》的研究《Inferring ghost cities on the globe in newly developed urban areas based on urban vitality with multisource data》（Zhang, Y. , Tu, T. , & Long, Y.，2025）提供了全球范围系统的“鬼城指 数”“（Ghost City Index, GCI）测度，为这一现象的空间分布与结构特征提供了实证证据。 研究基于城市活力理论，整合路网、POI 数据及人口密度等多源数据，构建全球范围的 统一测度框架，对全球 8841 个面积超过 5 平方公里的城市进行量化评估，并识别出前 5%城市（共 442 个）为“鬼城”城市。 在中国范围内，该数据集覆盖 1992 个城市，识别出 53 个““鬼城”城市。在空间分布上， 这些城市并非随机出现，而是高度集中在我国东北和北部地区，我们认为这与人口流出、 产业转型压力大、资源型经济收缩等地区性因素高度相关。这些区域内大量新建城区在 缺乏有效需求支撑的情况下，住房长期空置、二手房流动性极弱、租售市场均呈萎缩状 态，部分房屋或将不可避免地进入贬值并逐步自然淘汰的路径。 与城市更新不同，部分城市“远大新”与“鬼城化”区域的出清可能更多依赖市场力量。 在需求难以回升、人口持续流出的背景下，这类区域难以通过传统棚改、货币化安置等 方式实现大规模消化，其自然淘汰过程将受制于城市收缩、人口再分布、财政能力约束 等长期因素。中长期看，随着人口持续向优势地区集中、城市空间布局进入全新阶段， 三四五线城市中远、新城与“鬼城化”区域的自然淘汰将成为我国房地产市场进入存量 时代后不可回避的结构性调整过程，也将是房地产净供给收缩的来源之一。
综上，整体看，从套户比背后的存量住房、社会面待售库存等维度出发，我国房地产当 前处于供给相对“充裕”阶段，因此促进房地产“止跌回稳”的前提是调整房地产供需 格局，减少“净供给”应是政策核心抓手。重点关注四方面力量带动“净供给”减少： 一是大规模收储减少存量供给；二是通过改造，改造用于满足养老、托育、康养等公共 服务需求；三是推动“高龄”住房更新置换促进出清；四是市场化力量“自然淘汰”三 四五线城市的“远大新”、“鬼城”住房。
我国房地产市场仍处于深度调整期和过渡期，2024 年“926”后一系列稳增长、稳楼市、 稳预期政策带动房地产市场边际修复，新房及二手房的价量均出现了一定的回升和修复， 但存量供需格局尚未根本性扭转决定了房价回升仍面临阻力。2025 年二季度以后，房地 产市场出现“二次下探”，虽然房地产开发投资等变量对经济增长的负向拖累已经显著下 降，但考虑到房地产财富效应和抵押品属性对消费和金融风险仍有较大影响，市场对于 后续房价走势及“房价何时筑底”等问题关注较多，有关“稳房价”的政策变化也成为 市场关注焦点。 我们认为，考虑到当前房地产市场结构的变化、二手房及新房市场机制的不同，二手房 价格变化的指导意义更强，是判断和跟踪房地产市场底部的关键变量，我们从供给、需 求、价格、政策四个角度来理解二手房市场领先新房市场的机制，并对最新的房地产市 场表现进行了梳理。
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