26 开年政策暖风频吹，楼市预期稳步改善。26 年开年央行再度下调各类结 构性货币政策工具利率 0.25pct 后，保障性住房再贷款的利率将同步降至 1.25%；此外，两部门联合印发《关于调整商业用房购房贷款最低首付款比例 政策的通知》将商业用房贷款最低首付比例从 50%下调至 30%，直接降低了 商办用房的购置门槛，对激活商办市场交易活力具有积极作用，且换房退税 政策 26 年再度延期；求是文章更是提及楼市政策需要一次性给足，2026 年 作为十五五规划首年，更多楼市政策值得期待，呵护量价指标加速筑底，在 此背景之下一线城市 2026 年开年供需结构显著优化，具体来说：
①北京：25 年底楼市新政成效初显，成交放量二手房价降幅显著收窄。25 年 年底北京楼市新政实施一个月以来，北京新房日均网签量环比+45%，尤其 是五环外改善型新盘表现较为亮眼；二手房方面，新政后门店日均带看量较 平时+20%以上，二手房日均成交超过 500 套。从价格方面来看，新房价格 已率先企稳，五环外改善型新房价格环比+2.55%，全市新房价格环比降幅收 窄至 0.4%，核心区高端盘价格保持坚挺；二手房价格跌幅也有所收窄，根据 冰山指数数据 1 月前 18 天北京二手房挂牌价环比降幅仅 0.7%，较 25 年降 幅显著收窄，其中核心区优质学区房、小户型房源价格趋稳，部分业主出现 “惜售”心理。
②上海：二手挂牌量持续下降，二手挂牌价环比降幅收窄至 0.3%。二手房 定金方面，1 月第三周上海定金数将近 1400 套，达到继去年小阳春之后的最 高值；二手房销量方面，1 月 10 日和 1 月 17 日两天周六成交超过 1200 套， 创 3 个月来单日新高，按照目前的成交情况线性外推预计 1 月成交有望再次 突破 2.2 万套，上海二手房或将连续 3 个月突破 2.2 万套；挂牌量方面，截 止近日链家最新二手房挂牌量已不足 8.8 万套，相较于 25 年 6 月高点下降 近 22%，市场信心有边际改善；二手房价方面，根据冰山指数数据 1 月前 18 天上海二手房挂牌价环比降幅仅 0.3%，较 25 年降幅显著收窄。
③深圳：二手带看/成交创下 25 年小阳春以来周度高峰，二手挂牌价环比降 幅收窄至 0.4%。二手房带看/成交量方面，1 月 1 日至 18 日乐有家深圳门店 二手房看房量同比+31.8%，签约量同比+19%；1 月 12 日至 18 日门店二手 看房量环比+13%，签约量环比+5.2%，两项指标均创下 2025 年 3 月 17 日至 23 日小阳春以来的周度峰值；深圳市房地产中介协会数据显示，2026 年 1 月 6 日至 12 日深圳全市二手房录得 1595 套，环比+43.0%；二手房价方面，根 据冰山指数数据 1 月前 18 天深圳二手房挂牌价环比降幅仅 0.4%，较 25 年 降幅显著收窄。
本周 A 股房地产和港股地产建筑板块涨跌幅分别为 5.21%和 1.34%，分别跑赢大盘 5.83pct/跑赢大盘 1.69pct。本周地产信用债发行 78.87 亿元，净融资额-60.83 亿元。 截至 2026 年 1 月 23 日，地产信用债累计发行 247.67 亿元，净融资额-118.11 亿元， 去年同期为 163.25 亿元。
2.1.地产 A 股
本周 A 股房地产板块跑赢大盘（沪深 300）。本周 A 股房地产板块涨跌幅为 5.21%， 跑赢大盘 5.83 个百分点，涨跌幅在 31 个行业板块中由高到低排名为第 6 名。
近一个季度及近一个月，房地产板块分别跑输、跑赢大盘。 近一个季度，A 股房地产板块涨跌幅为-1.97%，同期沪深 300 涨跌幅为 2.94%，房 地产板块跑输大盘（沪深 300）。近一个月，A 股房地产板块涨跌幅为 6.35%，同期 沪深 300 涨跌幅为 1.29%，房地产板块跑赢大盘（沪深 300）。
本周地产 A 股中：涨幅靠前的主要是大悦城（14.38%）、华夏幸福（12.03%）、广宇 集团（10.03%）、新城控股（9.75%）、滨江集团（9.36%），跌幅靠前的主要是张江高 科（-0.77%）、华发股份（1.95%）、金科股份（2.05%）、上海临港（2.41%）、建发股 份（2.51%）。
2.2.地产港股
本周港股地产建筑板块跑赢大盘（恒生指数）。本周港股地产建筑板块涨跌幅为 1.34%，跑赢大盘 1.69 个百分点，涨跌幅在 12 个行业板块中由高到低排名为第 7 名。 本周领涨板块主要包括原材料业、能源业、综合企业，领跌板块主要包括资讯科技 业、医疗保健业、金融业。
本周地产港股中：涨幅靠前的主要是绿城中国（10.87%）、朗诗绿色生活（10.71%）、 中国金茂（8.40%）、保利置业集团（8.12%）新城发展（7.94%），跌幅靠前的主要是 旭辉控股集团（-48.80%）、中梁控股（-18.06%）、雅居乐集团（-18.03%）、龙光集团 （-13.91%）、佳兆业集团（-13.83%）。
2.3.地产信用债
一级市场方面，本周地产信用债发行金额环比下降。 本周地产债信用债新发行金额合计 78.87 亿元，到期金额 139.70 亿元，净融资额60.83 亿元。截至 2026 年 1 月 23 日，地产信用债累计总发行金额为 247.67 亿元， 同比持平 0.00%，到期金额 365.78 亿元，同比上升 83.29%，净融资规模为-118.11 亿 元，去年同期为 163.25 亿元。
本周 REITs 指数涨跌幅为 1.43%。本周产权型 REITs 指数收于 121.84 点,涨跌幅为 1.19%;本周特许经营权型REITs指数收于115.63点,涨跌幅为1.72%;近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 1.85pcts，本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为红土深圳安 居 REIT，涨跌幅为 5.10%。本周 REITs 成交额为 16.48 亿元，环比 27.97%。本周 REITs 换手率为 0.59%，环比 0.13pcts。
3.1.指数表现
本周（2026 年 1 月 19 日-2026 年 1 月 23 日，下同）REITs 指数收于 119.15 点，涨 跌幅为 1.43%。目前已上市公募 REITs 达到 29 只，我们以首批上市公募 REITs 第一 个交易日为基准日，基准点位为 100，构建了 REITs 指数、产权型 REITs 指数、特 许经营权型 REITs 指数、产业园区型 REITs 指数、仓储物流型 REITs 指数、高速公 路型 REITs 指数、生态环保型 REITs 指数、能源型 REITs 指数。截至到 2026 年 1 月 23 日，REITs 指数收于 119.15 点，涨跌幅为 1.43%。
本周产权型 REITs 指数收于 120.41 点,涨跌幅为-0.43%。其中，产业园区型 REITs 指 数收于 97.81 点,涨跌幅为 0.33%;物流仓储型 REITs 指数收于 121.74 点,涨跌幅为0.91%;保租房型 REITs 指数收于 128.71 点,涨跌幅为-1.74%。
本周特许经营权型 REITs 指数收于 115.63 点,涨跌幅为 1.72%。其中，高速公路型 REITs 指数收于 96.88 点,涨跌幅为 2.02%;生态环保型 REITs 指数收于 125.55 点,涨 跌幅为 2.03%;能源型 REITs 指数收于 127.40 点,涨跌幅为 0.71%。
近一个月，REITs 指数跑赢沪深 300 指数 1.85pcts。其中，产权类 REITs 指数跑赢沪 深 300 指数 1.89pcts；特许经营类 REITs 指数跑赢沪深 300 指数 1.80pcts。产权型 REITs 中，产业园区 REITs 指数跑赢沪深 300 指数 2.44pcts，物流仓储型 REITs 指 数跑赢沪深 300 指数 3.29pcts，保租房型 REITs 指数跑输沪深 300 指数 0.42pcts。特 许经营型 REITs 中，高速公路 REITs 指数跑赢沪深 300 指数 2.64pcts，生态环保型 REITs指数跑赢沪深300指数1.62pcts，能源型REITs指数跑输沪深300指数0.28pcts。
本周领涨或跌幅最小的公募 REITs 为红土深圳安居 REIT，涨跌幅为 5.10%。本周领 跌或涨幅最小的公募 REITs 为中航京能光伏 REIT，涨跌幅为-3.77%。从月度涨跌幅 来看，领涨或跌幅最小的公募 REITs 为华夏中国交建 REIT，涨跌幅为 9.04%，领跌 或涨幅最小的公募 REITs 为中航京能光伏 REIT，涨跌幅为-1.25%。IP0 以来，领涨 或跌幅最小的公募 REITs 为中金厦门安居 REIT，涨跌幅为 66.08%，领跌或涨幅最 小的公募 REITs 为华夏中国交建 REIT，涨跌幅为-40.46%。
3.2.成交额
本周 REITs 成交额为 16.48 亿元，其中，产权型 REITs 成交额为 8.36 亿元，特许经 营型 REITs 成交额为 8.12 亿元，产权型 REITs 中，产业园区型 REITs 成交额为 4.26 亿元，保租房型 REITs 成交额为 1.86 亿元，物流仓储型 REITs 成交额为 2.24 亿元， 特许经营权型 REITs 中，高速公路型 REITs 成交额为 5.30 亿元，生态环保型 REITs 成交额为 0.66 亿元，能源型 REITs 成交额为 2.16 亿元。
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