2026年房地产行业地产杂谈系列之六十五：黎明破晓，冬去春来

成交：调整幅度相对充分，绝对值降至中长期中枢

1.1 成交规模回到 2010 年前，调整幅度接近海外

自 2021 年下半年以来，全国楼市步入调整周期，2025 年全国商品房销售额及销售面积较 2021 年下降 54%和 51%，销售 面积绝对规模回到 2010 年前水平。对比 2005 年后美国、英国、中国香港的楼市调整幅度，本轮国内跌幅已相对接近。

1.2 二手房成交规模稳中有升，一二手总量相对稳定

从一二手成交总量来看，2022 年以来相对稳定。根据统计局口径，2024 年全国一二手商品房销售（网签）面积为 16.9 亿 平，同比降 7.3%，其中新房同比下降 12.8%，二手房同比增长 1.3%。贝壳披露 2023 年、2024 年全国一二手住宅交易总 额同比增长 6%、同比下降9.6%，远好于同期新房住宅表现（-6%、-17.6%）。 从重点城市来看，2022 年以来一二手合计成交同样保持相对稳定，根据克而瑞统计，2025 年 30 城一二手成交面积同比下 降 7.6%，亦好于同期全国商品新房成交面积表现（-8.7%），总量相对稳定。

1.3 商品住宅销售降至中期中枢，潜在住房需求依旧旺盛

2025 年 4 月 15 日李强总理在北京调研时强调，当前和今后一个时期，我国房地产市场仍有很大的发展空间，要进一步释放 市场潜力。根据七普数据，全国城镇居民人均居住面积提升到 38.6 平，保守按照 2030 年城镇人均居民面积 40 平，根据下 表测算2026-2030年全国潜在年均住宅需求中枢为8.14亿平，2025年全国商品住宅销售面积为7.3亿平，已低于中期中枢。若进一步考虑保障房分流，参考“十四五”期间除保障房外的商品住宅约占比 90%，对应 2026-2020 年年均商品住宅需求 为 7.3 亿平，与 2025 年实际住宅销售规模相当。

价格：二手房价回到 2016，调整或接近尾声

2.1 二手房价格回到 2016，调整相对充分

本轮房价自 2021 年下半年以来持续调整，根据国家统计局数据，截止 2025 年末 70 个大中城市新房、二手房指数较 2021 年 8 月高点下降 12.6%和 21.3%，绝对房价回到 2018 年和 2016 年水平。

2.2 核心城市二手房价降幅超过海外，持续时间略短于海外均值

从海外房价调整幅度及持续时长对比来看，统计的 2005 年后 16 个国家实际房价跌幅均值为 35%。根据中原统计的二手房 数据，国内一线城市 2021 年 9 月-2025 年 12 月平均房价跌幅为 38%，剔除同期全国 CPI 后实际房价跌幅 41%，已超海外 平均值。国内本轮调整持续时间为 4.3 年（截止 2025 年 12 月），略低于海外平均（5.13 年），意味着调整或逐步接近尾声。

库存：控增量逐见成效，库存端现积极信号

3.1 控增量逐见成效，供给端持续收缩

控增量政策逐见成效，新推项目质量不断提高。中央“严控增量、优化存量、提高质量”政策逐见成效，全国土地供应成交、 新开工规模逐步收缩，2025 年全国土地购置费 3.1 万亿元、较 2020 年高点累计下跌 30.8%；2025 年全国房屋新开工面积 5.9亿平米，较2019年高点累计下跌74.1%，新开工规模连续4年低于销售，累计降幅亦高于全国商品房销售面积（-50.9%）。 同时供地质量持续提高，一线城市土地成交占比上升，低容积率优质地块亦逐步涌现。

3.2 房地产业 GDP 占比降至 5.9%，部分省市降幅明显放缓

房地产投资较高点降 44%，房地产业 GDP 占比降至 5.9%。2025 年全国房地产开发投资完成额 8.3 万亿元，较 2021 年高 点累计下跌 43.9%；房地产开发投资占固定资产投资比重 17.1%，较 2020 年高点累计回落 10.2 个百分点；房地产业 GDP 占比 5.9%，较 2018 年高点累计回落 2.4 个百分点。

从各省数据来看，对比 2024 年和 2025Q1-Q3，2024 年房地产投资/GDP 低于 6%的 11 个省市平均跌幅为 0.2pct，远小于 全国（0.7pct）。根据后文对于房地产投资的测算，按照 2026 年房地产投资降 10.7%、全国 GDP 维持 2024 与 2025 年 5% 增速估计，2026 年房地产投资/GDP 将降至 5%，预计更多省市地产投资将接近底部区间。

3.3 库存端持续消耗，现边际改善信号

开工未售库存规模持续收缩，现房库存基本停止增长。受新开工规模持续低于销售影响，测算 2025 年末全国商品房开工未 售库存降至 33亿平米，去化周期逐步企稳。2025 年全国商品房现房库存 7.66 亿平米，同比 2024 年末仅增长 1.7%，增幅 相比 2022-2024 年（单年 10%以上）大幅收窄。