挂牌价：上海延续跌势，降幅环比持平
上海挂牌价延续跌势，看好上海新政的托底与催化作用，期待楼市“小阳春”表现。一线城市挂 牌价周环比下降 0.2%，降幅扩大 0.1pct；上海挂牌价周环比下降 0.2%，降幅与上周基本持平；2 月 25 日，上海五部门联合印发《关于进一步优化调整本市房地产政策的通知》，大幅降低非沪籍 购房门槛、提高需求端购买力，及时为楼市注入信心，我们认为上海新政的出台将有利于高能级 城市楼市企稳，期待楼市“小阳春”表现。
挂牌量：节后上海涨幅明显
挂牌量节后持续回升，一线挂牌量周环比+0.75%。上周 50 城挂牌量周环比+0.41%，一线挂牌量 周环比+0.75%，涨幅扩大 0.39pct；上海挂牌量周环比+1.82%，涨幅扩大 0.63pct。
成交量：新政叠加传统置业旺季，上海二手房单日成交 创近一年新高
新政叠加传统置业旺季，上海二手房单日成交创近一年新高，新政至今二手房累计成交农历同比 增长 49.9%。2026 年 3 月 8 日，上海二手房单日成交 2053 套，创近一年新高；自上海新政颁布 以来，二手房成交增长明显，新政至今（2026/02/26-2026/03/08）二手房累计成交农历同比增长 49.9%。 分线城市二手房成交逐步回升，一线城市表现亮眼。一线城市二手房成交周环比+83%、月同比 +34%；二线城市二手房成交周环比+62%、月同比+69%；一线城市北上广深二手房成交周环比 分别为 82%、71%、118%、125%，月同比分别为 27%、41%、33%、29%。
议价率：买卖双方趋于理性，一线城市整体议价率月环 比下降
2026年1月一线城市整体议价率月环比下降，后续买卖双方有望进一步趋于理性。2026年1月， 北京、上海、深圳议价率月环比下降 0.4pct、1.0pct、0.4pct。
成交：节后整体回暖，周环比大幅上升
节后新房成交整体回暖，上海周环比+86%。十大城市周成交 84.02 万方，周环比+91%，一线城 市周成交 28.26 万方，周环比+107%，其中上海周成交 11.50 万方，周环比+86%，上海年初至今 累计成交同比+3%。
库存及去化：库存总量微增，一线周环比转正
库存总量微增，一线城市周环比转正。我们跟踪的 10 个样本城市新房库存面积 7757.52 万方，周 环比转正至 0.1%；一线城市新房库存 2990.78 万方，周环比转正至 0.2%。
重点事件： 3 月 5 日，十四届全国人大四次会议在人民大会堂开幕，国务院总理李强代表国务院向大会作政 府工作报告，在政府工作任务中 185 字划定今年房地产发展重点： （七）推动新型城镇化和区域协调发展：高质量推进城市更新，稳步实施城镇老旧小区、城中村 等改造。盘活利用存量土地和闲置房屋设施。 （八）更大力度保障和改善民生：加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性住房需求。 （十）加强重点领域风险防范化解和安全能力建设：着力稳定房地产市场。因城施策控增量、去 库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化 住房公积金制度改革。优化保障性住房供给，加快危旧房改造。有序推动安全舒适绿色智慧的 “好房子”建设，实施房屋品质提升工程和物业服务质量提升行动。进一步发挥“保交房”的白 名单制度作用，防范债务违约风险。深入推进房地产发展新模式的基础制度和配套政策建设。 点评： 核心结论：2026年政府工作报告基本延续了去年底中央经济工作会议对房地产的相关表述，无新 增变化。年初以来，由于《求是》等官媒的持续发文，引发了部分投资人对政策思路转向的期待， 市场政策预期较高，而我们一直旗帜鲜明地表达政府思路并未发生变化。考虑到政府对房地产金 融风险的有效控制，以及新质生产力在产业结构中的影响力逐年增强，我们认为政府有充分定力 长期保持房地产政策思路的一贯性，也即防风险、保民生和去金融化。此次两会表态符合我们一 直以来的观点判断。我们认为，下一阶段可能的政策重心或将围绕民生属性较强的城市更新和保 障房展开，结合部分高能级城市购房门槛的进一步松动，如社保年限以及落户资格宽松等，公积 金贷款政策亦有望迎来调整，但市场期待的深度降息、大规模收储等政策我们判断仍有较大落地 难度。需要指出的是，由于过去 5 年量价的深度调整，参考国际经验国内多数基本面指标已回归 均衡区间，我们认为即便没有超常规政策刺激，房地产市场也有望在 1-2 年内止跌回稳，建议市 场将关注视角从政策博弈切换至景气度跟踪和周期拐点判断上。
具体来看： 1.政策思路依旧是“保民生”和“防风险”，“保民生”重要性提前。本次政府工作报告房地产 相关表述全部体现在“更大力度保障和改善民生”和“加强重点领域风险防范化解和安全能力建 设”两个章节中，体现了一贯的政策思路。值得一提的是，“保障和改善民生”任务位置提前， 由去年的第十位提至第八位，措辞由“加大力度”调整为“更大力度”，或暗示今年的政策重心 将更倾向“保民生”，我们判断城市更新和保障房或是题中之义。 2.需求端政策趋向精细化。此次报告提及“加强初婚初育家庭住房保障，支持多子女家庭改善性 住房需求”，考虑到当前的出生率压力，未来的需求端政策或与生育政策更多结合，房地产政策 着力群体也将体现更强的精细化特征。 3.供给端政策依然是政策主要着力点。本次工作报告依旧给了供给端政策最大篇幅，提及“因城 施策控增量、去库存、优供给，探索多渠道盘活存量商品房，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等”。当前新房市场和二手房市场依旧面临库存压力，新房端，需要继续严控土地出让， 提质缩量，二手房端，加大存量商品房收储力度。今年初上海启动核心三区二手房收储用于保租 房试点，提供了较强的示范效应，预计后续将有更多城市跟进。值得一提的是，“鼓励收购存量 商品房用于保障房”中“鼓励”一词或暗示二手房收储工作仍将以地方政府为主导，考虑到地方 财政压力，我们认为市场不宜对收储政策力度期待过高。 4.公积金政策或是今年地产宽松重要着力点。虽然延续了中央经济工作会议提法，但今年是政府 工作报告首次提出“深化公积金制度改革”。下行周期以来地方政府为稳定房地产市场在公积金 政策上作出了很多探索，预计今年公积金制度改革将更精细化，调整方向可能包括：提高公积金 贷款额度、扩大提取和使用范围、扩大缴存群体覆盖范围、取消异地购房提取限制等。 5.再次强调“好房子”建设。近年来政府对于“好房子”的重视程度逐年提升，去年 3 月住建部 发布国家标准《住宅项目规范》，5 月正式实施后，多地出台相应“好房子”标准，新规产品在 下行周期亦取得了更好的去化表现。我们认为，在房地产告别粗放经营，金融属性不断削弱，商 品属性不断增强的时代背景下，政策端和需求端对于好房子的重视程度都会不断提升。 6.城市更新战略地位不断提升。去年召开的中央城市工作会议明确城市更新为推动城市高质量发 展的“重要抓手”，年初自然资源部和住建部发布《进一步支持城市更新行动若干措施的通知》， 官媒《求是》年初以来亦发布多篇城市更新相关文章。我们认为，在存量优化为主的大背景下， 以大拆大建和扩建为主的大规模城市更新广泛推进的概率较低，城市更新更可能的演化方向是修 缮改建，提质增效，在“保民生”原则指导下着力改善居民居住质量。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
