2026年香港房地产行业跟踪报告：如何看待本轮香港楼市复苏的本质？

引言：如何看待本轮香港楼市复苏的本质？

租金上涨及净租售比提升，房产持有回报率具备吸引力。本轮香港楼市的复苏起始于 2023 年初高净值人口流入，带动私人住宅租金上涨，当然租金上涨也离不开相对平稳 的宏观环境，包括稳定的就业与收入预期、以及紧平衡的楼市供需基本面。租金上涨为 本轮复苏的核心启动因素，长期来看，房价是房租累计值的贴现，房租是房价长期的锚； 租金仍在上涨通道中，租金回报率提升，共同推动房产的持有回报率改善，远高于无风 险利率、甚至房贷按揭利率，这是本轮复苏的本质原因，此外，香港开发商稳健的资产 负债表也提供价格韧性和弹性。构建指标【房产持有回报率=静态净租售比+租金预期涨 幅-年化交易税费率-年化房屋折损率】来看，租金涨幅叠加静态的净租售比，即使考虑 交易税费和房屋折旧，持有回报率仍超越利率，明显增加了房产投资的吸引力。中期而 言，在香港人口回流与收入预期稳定的环境下，租金增长可期，降息预期仍在演绎，房 产的持有回报率具备吸引力，继续看好香港楼市的复苏。 本轮香港楼市复苏进程中，据香港差饷物业估价署监测的数据显示： 1）成交量方面，2025 年香港一二手住宅楼宇合计成交 62832 套，同比+18.3%，连续 2 年成交量持续回升。 2) 库存维度，2025 年底香港全口径未售一手私人住宅量 10.4 万套，相较 2023 年库存 高点下降 4.6%，仍处历史高位。去化周期为 5.1 年，随着销售改善，去化周期回落至合 理水平。 3）租金维度，2023 年 2 月租金重拾上涨通道，底部至 2026 年 1 月累计涨幅 15.8%。 4）房价角度，自 2025 年 4 月逐步回升，截至 2025 年底相较低点累计涨幅 5.2%。2026 年以来延续涨势，截至 2026 年 1 月自低点累计涨幅 5.8%。 5）回报率角度，租售比自 2023Q2 跟随租金上涨开始逐步提升，2025Q2 房价开启上 涨后，租售比涨幅放缓，维持震荡。A 类住宅物业（40 平以下）回报率从 2023 年 5 月 的 2.7%提升至 2025 年 9 月的 3.7%，10 月以来微降至 3.6%；E 类住宅（160 平及以 上）回报率从 2023 年 4 月的 1.9%提升至 2025 年底的 2.3%。

宏观：就业人数微降，收入稳健增长

人才计划吸引人口回流，常住人口稳中有增。随着 2022 年底推出“高才通”计划、2023 年优才计划审批扩容提效后，香港常住居民人口自 2022 年中开始触底回升，但近 2 年 回流节奏有所放缓，截至 2025H 常住居民达 724.8 万人，相较 2024 年底增长 0.4%。 截至 2025 年底，香港总人口（常住+流动）达 751.1 万人，同比+0.1%；家庭住户数量 277.5 万户，同比+0.6%。

就业人数同环比微降，收入稳健增长。2026 年 1 月中国香港就业人数 366.6 万人，环 比-0.03%，同比-1.4%，就业人数微降。失业率 3.9%，环比+0.1pct，同比+0.8pct。截 至 2025 年底，就业人士每月收入中位数为 2.05 万港元，季度环比持平，年度同比+2.5%， 就业收入稳健增长。家庭月收入达 3.0 万港元，季度环比持平，年度同比+1.0%。

政策：2024 年全面“撤辣”，活跃楼市成交

2024 年以来香港政府“撤辣”，在置业税与贷款环节支持楼市发展。2024 年以来中国 香港政府出台多项举措支持楼市发展，主要包括：1）取消原买家印花税（BSD）与额 外印花税（SSD），所有买家统一按第 2 标准税率缴纳从价印花税，内地和非永居居民 在港置业成本大幅下降，置业税率最高档从 30%降至 4.25%；且短期转售后无处罚税， 2）2025 年 2 月后，香港永居首次置业总价≤400 万港元的物业，从价印花税仅需 100 港元，大幅降低刚需首次置业的门槛；3）将住宅按揭成数提高至 70%（原严格条件下 仅可贷 50%）。4）重启住宅物业放进投资移民的“认可投资组合”，要求置业成交价必 须高于 3000 万港元，且房产投资在总投资额中上限为 1000 万港元，一定程度激活香 港豪宅市场。

成交：近 2 年私人住宅成交回暖，一手占比提升

近 2 年私人住宅成交量明显回升，2025 年一手量占比微增至 33%。2025 年香港一二 手住宅楼宇合计成交 62832 套，同比+18.3%，连续 2 年成交量持续回升。其中一手买 卖合约量 20540 套，同比+21.5%，2020 年以来首次再度突破 2 万套大关，占比提升 0.8pct 至 33%；二手买卖合约量 42292 套，同比+16.9%，占比 67%。2024 年香港私 人住宅空置率仅 4.5%，供需紧平衡，人才计划加码吸引高净值客户，新港人带来边际 增量购买力。2026 年以来延续上升趋势，2026 年前 2 月一手买卖合约量 4109 套，同 比高增 146.3%；二手买卖合约量 8229 套，同比增长 59.5%，一二手合计成交 12338 套，同比增长 80.8%。

供应：土地供应底部震荡，待售库存高位下降

土地供应量跟随新房成交有所改善，但仍处底部区间。2020 年以来，由于需求放缓， 叠加新房库存量走高，近年香港地政总署土地出让量走弱，近 2 年随着新房成交量同 比增长，土地出让规模也顺势提升，但整体规模依旧处于底部区间。2025 年累计卖地 总额 84.7 亿港元，同比+386%；土地出让面积 7.0 万平，同比+633%，低基数下同比 大幅改善，但整体绝对值规模仍处底部区间。

新房库存规模量边际下降但依旧处于高位，销售改善驱动去化周期回落至合理水平。 2025 年开始施工的私人住宅量 8800 套，同比-56%，库存压力下新开工私人住宅量较 克制；私人住宅落成量 18448 套，同比-24%。截至 2025 年底，香港全口径未售私人 住宅量 10.4 万套，同比-2.8%，相较 2023 年库存高点的 10.9 万套下降 4.6%，但规模 仍处于历史高位；其中现房库存 2.3 万套（占比 22%），在建待售库存 6.1 万套（占比 59%），待开发土地库存 2 万套（占比 19%）。全口径未售私人住宅量对应 2025 年一 手住宅成交量的去化周期为 5.1 年，随着销售改善，待售新房绝对值下降，去化周期 回落至合理水平。截至 2024 年底，香港私人住宅总存量为 129.2 万套，空置房源量 5.8 万套，空置率 4.5%，小幅提升。

价格：租金率先上涨，驱动房价止跌回升

2025Q2 以来房价止跌回稳，底部至年底涨幅 6.6%。根据香港差饷物业估价署数据监 测（1999 年定基为 100），全港私人住宅单价指数在 2021 年 7 月达到高点 398.0，随 后步入下跌通道，截至 2025 年 3 月降至 284.9，从高点累计跌幅 28.4%。随着租金及 租金回报率提升推动持有回报率增长、政策及成交量改善、降息推进，房价自 2025 年 4 月逐步回升，截至 2025 年底相较低点累计涨幅 5.2%。2026 年以来延续涨势，1 月 环比上涨 0.5%，自低点累计涨幅 5.8%。根据中原地产监测的房价指数，2025 年 5 月 以来房价回升，截至 2026 年 2 月，自底部以来累计涨幅 10.5%。 2023 年 2 月租金重拾上涨通道，底部至今累计涨幅 15.8%。随着 2022 年底推出“高 才通”计划、2023 年优才计划审批扩容提效后，香港常住居民人口小幅提升，租赁需求 提振，私人住宅租金自 2023 年 2 月以来重回上升通道，根据香港差饷物业估价署数据 监测（1999 年定基为 100），截至 2026 年 1 月，全港私人住宅单位租金指数自底部上 涨 15.8%，其中 100 平米以下租金涨幅 16.1%，100 平米以上租金涨幅 11.0%；2023- 2025 年度租金分别上涨 6.0%、3.5%、4.2%，2026 年 1 月环比上涨 0.3%，涨势延续。 根据中原地产监测的租金指数，2023 年 2 月以来租金进入上涨通道，截至 2026 年 2 月 底，租金自底部累计上涨 20.4%。

回报率：租金涨幅领先房价，回报率稳步提升

租金领先房价上涨，租金回报率先升后稳。本轮复苏起始于 2023 年初高净值人口流入， 带动私人住宅租金价格上涨，租售比也自 2023Q2 开始逐步回升；2025Q2 房价开启上 涨后，回报率涨幅放缓，维持震荡。A 类住宅物业（40 平以下）回报率从 2023 年 5 月 的 2.7%提升至 2025 年 9 月的 3.7%，10 月以来微降至 3.6%；E 类住宅（160 平及以 上）回报率从 2023 年 4 月的 1.9%提升至 2025 年底的 2.3%。 租金回报率改善，叠加按揭利率下行催化房价上涨预期。香港按揭利率主要分为两类， 一类为最优惠利率按揭计划（P 按），为相关最优惠利率-某个百分点（主流银行的 P 按 固定减点幅度为 1.75%）；另一类为同业拆息按揭计划（H 按），通常为 1 个月期 HIBOR 利率+固定点数（主流银行的 H 按针对住宅的固定加点幅度一般为 1.30%），H 按的封 顶利率为 P-1.75%。一般 P 按利率相对稳定，H 按利率调整灵活波动较大。按香港金融 监管局数据监测，2025 年 10 月选择 H 按方式的客户占比约 91.9%，是目前按揭贷款 人的主流选择，因此 HIBOR 利率下行对按揭利率影响较大，利率持续下行有望催化房 价上涨预期。