1、政策压力边际趋缓，“房住不炒”仍是主基调
中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况
2008年以来，随着经济下行与楼市过热不同程度变化，中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况：
在2008年第四季全球金融危机爆发后，中央政府推出四万亿刺激经济方案，房地产市场受到降息、降准等措施 刺激在2009年表现恢复强势，部分地方楼价更呈现非理性涨幅。中央在2009年第四季开始为了防止房地产市场 过热，而开启了十多年的新一轮调控之门；
2010至2015年，中央政府因应房地产市场的强弱表现而调节调控政策松紧程度。随后一直到2014年的“930房贷 新政”才迎来房地产市场放松的时期，也带动了房地产市场显著回升；
2016年后，国家坚持“房住不炒”定位，不再将房地产作为短期刺激经济手段，对房地产调控延续趋紧方向。
近年外贸表现持续回暖有助房地产长效管理机制逐步落实
2008年至今，中央对房地产实施调控政策呈松紧交替情况，基本上与相应时期的外贸形势存在一定反向的关系。 当外贸出口表现走弱时，实施刺激政策，提振楼市表现回升，支撑整体经济保持稳定增长。外贸出口表现在 2016年以来持续回暖，有助房地产长效管理机制逐步落实，促进房地产市场平稳健康发展。
调控加码以防范、化解房地产金融风险
房地产与金融业深度关联。上世纪以来，世界上130多次金融危机中，100多次与房地产有关。 2008年次贷危机前，美国房地产抵押贷款超过当年GDP的32%。目前，我国房地产相关贷款占银行业贷款的39%， 还有大量债券、股本、信托等资金进入房地产行业。房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”；
近年来，中央对房地产市场调控政策不断升级，从房企融资端、银行放贷端、土地供应端三个主要维度，多措 并举，其中包括实施房企融资新规“三线四档”政策、房贷集中度“两条红线”政策，“双集中”土地供应政 策等，进一步落实“稳地价”、“稳房价”、“稳预期”之目标，并且防范、化解房地产金融风险。（报告来源：未来智库）
受疫情扰动和调控升级所影响，全国房地产市场持续降温
受疫情扰动和调控升级所影响，房地产月度累计开发投资完成额和新开工面积同比增长势头在2021年3月开始下 滑，首9个月累积同比分别增长约8.8%和-4.5%； 其中，住宅类房屋之相关增长表现均明显优于办公楼和商业营业用房。
百城住宅平均房价2021年3季度环比下跌城市数急升
2021年3季度，百城住宅平均房价指数环比涨幅明显回落，由6月份约0.36%回落至9月份约0.14%； 同期，百城住宅平均房价指数环比下跌城市数由今年6月份的20个大幅上升至9月份的43个；另一方面，百城住 宅平均房价指数环比上升城市数则显著回落，由6月份的77个下降至9月份的52个。
不同级别城市之百城住宅平均房价2021年3季度环比涨幅显著回落
2021年3季度，不同级别城市之百城住宅平均房价指数环比涨幅均显著回落； 其中，一线城市之百城住宅平均房价指数环比涨幅由6月份约0.4%显著回落至9月份约0.03%；另一方面，三线城 市之百城住宅平均房价指数环比涨幅表现较为波动，相关涨幅在7月至9月分别约为-1.0%、0.16%和0.1%。
2021年首9个月全国商品房累计销售增速持续回落至约16.6%
受疫情扰动和调控升级所影响，今年9月份，被视为房地产传统销售旺季的 “金九”销售表现强差人意； 2021年首9个月全国整体商品房累计销售增长持续回落至约16.6%；其中，住宅类房屋期内累计销售增长约为 17.8%，表现明显优于办公楼(约0.5%)和商业营业房(约0.5%)。
人民银行分别在9月27日和29日先后提及房地产“两维护”：“维护房地产市场的健康发展，维护住房消费者的 合法权益” ，或表明央行对房地产市场下行以及部分房企引发的风险事件有所关注，并释放维稳的信号，预计 针对刚需群体的住房按揭贷款政策压力短期内将边际趋缓，尤其是在提高个人首次置业、“卖一买一”改善型 需求的按揭贷款额度，缩短按揭放贷周期等，支持居民合理的购房消费权益，确保正常房地产交易平稳运行， 同时也有望加快房企整体销售回款，缓和经营层面流动性问题。此外，金融机构出于对资金安全性的考虑，或 更倾向与财务优质的房企合作，因此相关房企将受惠程度相对较大；
基于行业整体库存仍处于合理水平以及更进一步防范、化解房地产金融风险，预计中央未来将继续坚持“房住 不炒”的政策主基调，不会明显放松行业调控力度，并将积极稳妥推进房产税立法和改革，扩大房产税试点， 建设好房地产市场长效管理机制。此外，房企融资环境仍将趋紧，加剧房企分化表现，并加速行业优胜劣汰， 而经营稳健的优质房企将有望得益于行业集中度提升。
2、内房企业持续优化债务结构，属“绿档”之房企不断增多
“345”新规，重点房企按负债率为核心指标进行监管
2020年8月20日，中国人民银行、住建部、银保监会召开了房企座谈会，与会12家房企代表包括碧桂园、恒大、 万科、融创、中梁、保利、新城、华侨城、绿地、华润、中海和阳光城。根据8月23日央行、住建部官网披露， 会议形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则，市场称之为“345”新规。
“345”新规具体是将重点房企直接纳入监管体系按负债率为核心指标进行监管，依据杠杆水平高低设置三道红 线，剔除预收款后负债率大于 70%、净负债率超过100%、现金短债比小于 1 倍，将房企分为四档设置信贷增长 规模。根据观点网站，监管部门在9月26日提出将要求试点房企在2023年6月30日之前完成降负债目标。（报告来源：未来智库）
内房企业近年持续优化债务结构，属绿档之房企不断增多
在我们观察的38家香港主要上市内房企业中，内房企业近年持续优化债务结构，属绿档之房企由2020年上半年 底的4家不断增加至2021年上半年底的19家。
中国恒大和富力地产2021年上半年底分别触发两条和三条红线
在我们观察的38家香港主要上市内房企业中，19家没有触发红线，被视作「绿档」；17家房企均触发一条红线，被视作「黄档」； 中国恒大触发两条红线，被视作「橙档」； 富力地产均触发全部三条红线，被视作「红档」。
报告节选：
