住宅可购性低固然是更多人士弃购转租的现实原因，但租房也正成为一种生活方式，灵活的 居住模式逐渐得到市场认可
住宅可购性已成为全球金融危机后的一 大全球性话题。危机发生后，房贷政策普遍收 紧，导致按揭贷款额度大幅缩减。首当其冲的 是首次购房者，他们的贷款需求（贷款比例）往 往最高，还款压力（贷款收入比）也最大。
过去十年中利率低位徘徊，这意味着通 过贷款审批的买家能够以较低的成本获得贷 款。加上许多国家新房供应不足，房价上涨势 头迅猛。
过去五年中，全球40个主要经济体的房 价平均上涨29％，同期租金增幅只有13％。如 右图所示，房价相对租金增长最快的四个国家 依次是爱尔兰、加拿大、瑞典和新西兰。同期， 租金增速超过房价增速的只有六个国家（包括 俄罗斯和意大利）。
因此，越来越多的住房需求被导入租赁市 场。经济实力的限制固然是主要原因，但生活 方式的改变也扮演了不可忽视的角色。向往城 市生活、在全球范围内流动的年轻人推迟了买 房定居时间，灵活的租住模式非常适合他们。
再来看老年人口。“50后”、“60后”正陆续 步入退休生活。他们的身体健康状况更好，预 期寿命也更长，对生活环境的追求与“80后” 及“90后”有很多相同之处：充满活力的城市 环境、高品质的居住空间、便利的设施以及社 区氛围。有需求便有市场，面向老年群体的租 赁住宅产品应运而生。
在上述因素的作用下，许多发达国家的住 房拥有率出现下降。欧洲住房拥有率从十年前的77％下降到75％。英语母语国家约有三分 之一的人口租房居住。住房拥有率的下降在 英国和爱尔兰表现得尤为明显。
也有一些国家逆势而上。例如，法国在过 去十年中进行了大量的住房建设，拥有率从 61％上升到64％。
租金控制： 助市还是阻市？
在西方市场，住宅可购性的政治化色彩 日趋浓厚。为应对不断上涨的居住成本，近半 数的发达国家采用了某种形式的租金控制措 施。
整体而言，对租金上调幅度的适当限制 没有让投资者感到不安，因为这些限制可以 提供更多收益保障，同时降低预期风险。租户 如果住得满意，长租或续租的概率就高，可有 效减少空置期。以纽约和柏林为例，它们拥有 全球调控最严的住宅租赁市场，但同时也是 机构投资规模最大的城市。
调控虽有利好，但要注意均衡尺度。控租 的初衷是缓解住房短缺问题，如控制不当，可 能会打压投资者对现有物业或新开发项目的 投资热情，反而加剧短缺问题。归根结底，可 购性问题的解决方案应当是增加住房供应。 如果调控阻碍了能带来规模供应的机构投 资，结果可能适得其反。
我们在第8页的案例研究部分介绍了租 金调控的三个案例。这些先例将引起投资群 体和租房者的密切关注。
纽约
五年增幅：房价 16% | 租金 15%
纽约是典型的租房城市。住房出 租率高达63％，远高于美国平均水 平。纽约同时也是最早推行房租调控 政策的城市之一。全市适用租金调控 的物业大约有100万套，其中一部分 属于租金控制型物业（1947年前建造 且1971年以来一直有租客的物业）， 其余的属于租金稳定型物业（1974年 前所建物业）。
2018年6月，纽约州立法机关通 过一项法案，将加大租户保护力度， 限制房东上调租金或获得豁免的能 力。这类物业的所有权分布不均，主 要集中在大型业主手中。对法案持反 对意见的人士表示，该法案限制了投 资者上调租金的能力，并可能打消业 主对物业进行修缮升级的积极性。
都柏林
五年增幅：房价 37% | 租金 52%
都柏林的租金在过去五年中上 涨了52％，增速超过房价。鉴于爱尔 兰住房市场的盛衰起伏，政府对购房 者的贷款比例、贷款收入比以及最低 首付作了严格要求。这些限制措施的 落实加上新增供应的缺乏，给租赁市 场带来压力。
作为回应，爱尔兰于2016年推出 租赁市场控制措施，设立首批租金压 力区（rent pressure zone），其中即 包括都柏林。在租金压力区，租金每 年最多上调4％（2016年12月之前开 始的租约适用2％的上限），新租约起 始租金的设定必须参照当地市场水 平。尽管如此，都柏林的租金增幅依 然显著高于4％的上限。
市场供应不足，对机构投资者而 言意味着大量潜在机会。尽管租金上 调仍需遵循上限，但新建物业的起始 租金可以自由设定。机构投资者已经 有所行动。2019年7月，Greystar收购 了Ballymore联合Oxley Holdings在 都柏林开发的混合用途项目，包含 268个住宅单元，此外还有办公和零 售空间。
柏林
五年增幅：房价 50% | 租金 26%
柏林约有85％的人口租房居住。 过去五年中，租金要价上涨了26％， 同期房价上涨了50％。目前就德国国 内而言，柏林是机构型投资者最为活 跃的租赁住宅市场，约占全国私营租 赁公寓存量的六分之一（尽管住宅存 量占比只有7％）。
根据2015年出台的规定，新租 约的租金不得比当地市场前四年的平 均水平高出10％。迫于当地民众的抗 议压力，柏林计划自2020年1月起以 五年为期冻结房租，效力追溯至2019 年6月。据估计，将有150万套住房属 于适用范围。新建公寓将不受约束。 但有关政党仍在商洽租金冻结相关 的最终细则，这给市场带来了不确定 性（译注：柏林参议院已于10月中旬 通过法案，并提交市议会）。
德国地产集团在柏林持有11.5 万套公寓。自今年6月租金冻结政策 提出至今，集团股票累计下跌25%左 右。还有政党提议禁止大型地产集团 在柏林运营并征收其资产，更呼吁就 此举行全民公决，引起全球关注，但 这一提议恐很难得到法院支持。
生活与办公的界限日渐模糊，办公空间的演变风潮也日益向住宅领域渗透
随着空间被重新定义并被赋予服务功能，人们对居所和 办公室的期望也越来越高。第一太平戴维斯“员工需求调查” 对欧洲1.1万名写字楼上班族进行了调查，试图描绘出员工心 目中理想工作场所的特征。调查发现对住宅亦有所启示。
地段至上
欧洲上班族中约有54％希望在城镇中心地段工作。这并 非年轻人的专属——在充满活力、配套便利的城市环境中工作 （和生活）是各年龄段上班族的共同愿望。
调查发现，通勤时间是员工最为看重的因素没有之一。有 86％的受访者表示通勤时间非常重要。租房者希望尽可能靠 近工作场所，这对住宅市场具有现实指导意义。
不同城市的员工对“近”的理解不尽相同。如下图所示，里 斯本64％的租客每天通勤不超过30分钟，其中31％的租客通 勤时间在15分钟（含）以下。里斯本市中心的租金相对亲民，因 此租赁住宅应当尽量靠近中心地段，争夺主力客群。马德里的 通勤状况与伦敦非常相似，每天通勤时间超过半小时的租房 者占半数以上。这说明只要价格合适，城市外围区域的租赁住 宅同样具有需求支撑，可行性并不亚于市中心的项目。
在巴黎，通勤时间超过半小时的员工占比达到61%。这 反映出在巴黎传统核心区，租金在员工承受范围内的房源有限。“大巴黎”计划是欧洲最大的基础设施项目，将有效缩短通 勤时间，推动交通节点的房地产开发，解锁郊区发展机遇。
无缝连接
“员工需求调查”显示，无线网络的通信质量是员工第二 看重的因素，但同时也是当前员工满意度最低的十大方面之 一。手机信号强度也颇受诟病。
随着数字生活向云端转移，无缝连接已成为人们工作及 居家生活不可或缺的一部分，无论他们使用的是线上应用还 是流媒体。在此背景下，一系列建筑认证开始涌现，指导业主 提升建筑的数字基础设施并向租户推广。Wiredscore是一家 专门从事写字楼互联网评级的公司，已于数月前推出面向租 赁住宅业主的Wiredscore Home认证。
随着电子商务的兴起，快递包裹的收发成为办公场所的 一大“短板”。18-24岁的年轻员工中超过50％的人认为包裹寄 送非常重要，而持相同看法的55岁以上员工只有不到30％。 此外，对当前包裹投递及寄存设施表示满意的欧洲上班族只 占36%。这一问题的潜在解决方案是改善住宅项目的包裹收 发设施，提供礼宾服务或寄存设施的租赁住宅运营商将可获 得明显的竞争优势。
得益于投资者对经营性资产的关注以及需求结构性变化的利好，‘另类’住宅资产的投资 继续增加，其他各资产类别的投资则出现不同程度的萎缩
全球图景
2019年上半年，商业房地产投资下降， 与去年同期相比减少10％。一方面，全球经济 和政治方面的阻力影响到了投资情绪；另一 方面，投资者购入资产后多选择持有，导致入 市交易的资产减少。
以收益为目标的投资者逐渐将重心转移 到经营性资产领域。学生公寓、老年公寓和租 赁住宅成为主要的受益板块。
截至2019年6月末的一年中，住宅领域 投资较上一年度增加了9％，同期其他主要资 产类别的投资均有所萎缩。
住宅投资的量化
全球住宅投资总额仅次于写字楼投资。 住宅领域的投资迅速增长，过去五年中增长 56％之多。 截至2019年6月末的一年中，住宅 投资总额达到酒店的三倍，比零售和工业投 资高出50％。
开发商、业主、运营商在住宅投资领域仍 然占据很大份额。2018年，这几类投资者的 投资额合计占比超过50%，而机构投资者约 占40％。
租赁住宅
到目前为止，租赁住宅一直是三类细分住宅资产中的最 大板块。2018年，全球投资额达到创纪录水平，超过2,100亿美 元，同比增加14％。尽管全球经济环境的不利影响，租赁住宅 的投资热情依然维持，2019年上半年投资额达到970亿美元， 较2018年同期增长13％。
美国是全球最大的租赁住宅投资市场。在德国、西班牙、 荷兰等欧洲市场，租赁住宅也是非常成熟的一类资产。
第一太平戴维斯数据显示，2018年欧洲八个核心市场—— 丹麦、法国、德国、爱尔兰、荷兰、瑞典、英国和西班牙——的租 赁住宅投资首次超过400亿欧元（约450亿美元），同比增长 27%。其中，丹麦、瑞典、荷兰和西班牙这四个国家的租赁住宅 投资首次超过写字楼投资。
学生公寓
2018年，全球学生公寓投资额达到174亿美元，虽略低于 2017年水平，但已是连续第三年超过160亿美元。美国和英国 是最成熟的学生公寓市场，2018年占全球投资的比例分别达 到63％和23％，此外西欧贡献了12％的份额。
投资活动在2019年上半年显著放缓，导致成交额同比锐 减39％。各个区域市场均呈投资减少走势。美国、英国市场的 投资额分别减少40％、39％，原因可能在于一些城市已经供应 饱和，同时入市交易的投资组合减少。西欧投资亦减少32％， 主要由于存量有限抑制成交放量。
老年公寓
2018年全球老年公寓投资额接近150亿美元，较2017年 下降17％。然而，投资者对老年公寓的投资兴趣仍然浓厚，这 与我们在租赁住宅板块所见的行情类似。2019年上半年，老年 公寓投资额同比小涨2%，达到76亿美元。
美国是全球最大的老年公寓市场，占2018年投资总额的 66％。英国和法国分列第二、第三位，占比达到9％和8％。
基金加码住宅投资
住宅资产已从替代型资产“转正”为主流资产，因此越来 越多的投资基金将其视为重点投资对象。开放式基金投向住 宅市场的配额不断增加，所持资产占比从2016年的7％上升至 2018年的30％。2019年上半年，住宅占开放式基金投资的比 例高达72％（详见下图）。
这一显著增长主要来自德国基金管理公司——联合投资 （Union Investment）在住宅领域追加的大笔投资。RCA数据 显示，2019年上半年联合投资进行的开放式投资中，住宅资产 占76％，而两年前该比例仅为12％。联合投资于2017年设立 住宅基金，重点关注公寓、学生公寓和微型公寓。
如今一些欧洲基金已将投资版图扩张至多个国家。英国 资产管理公司Aberdeen Standard Investments在2018年4 月推出首支开放式房地产基金，重点关注欧洲住宅市场。德国 投资管理公司Catella在2019年3月推出第三支开放式泛欧住 宅基金，主要关注租赁住宅、学生公寓和老年公寓。
跨境投资
随着住宅投资兴趣升温，眼光长远的投资者陆续转向境 外寻找新的投资机会。2018年住宅跨境投资共计510亿美元， 占全球住宅投资总额的21％。无论规模还是占比，都比五年前 显著增加；2013年住宅跨境投资仅220亿美元，占比为13％。
租赁住宅、学生公寓、老年公寓这三类细分住宅资产中， 学生公寓的跨境资本占比最高，2018年达到25%，2017年更 一度逼近50%，表现甚至超越传统热门资产写字楼（详见下 图）。
相比学生公寓，租赁住宅和老年公寓投资更加侧重于境 内市场。2019年上半年，这两个领域的跨境投资占比仅分别达 到16％和15％。
跨境资本的来源
三类细分住宅资产的投资交易市场吸引着各类投资者。 其中在跨境收购中处于领先地位的是来自美国和加拿大的大 型机构投资者，过去六年中贡献了全球跨境投资的44％。来自 加拿大的布鲁克菲尔德资产管理公司、加拿大养老基金投资 委员会（CPPIB），以及来自美国的黑石集团、Cerberus资本管 理公司，均属于第一梯队。
学生公寓和老年公寓吸引的跨境投资者要少于租赁住 宅。2013年至2018年间，学生公寓跨境投资的前五名投资者 合计占比达到59%，老年公寓为37%。租赁住宅的跨境投资者 阵营更加壮大，因此前五名投资者合计仅占26％。
德国地产公司Vonovia和瑞典住宅开发商Heimstaden 已在奥地利、丹麦等国家收购资产，积极布局欧洲业务版图。
活跃于学生公寓市场的全球投资者既有大型业主兼运营 商（如Greystar），也有养老基金（如CPPIB）和主权财富基金 （如新加坡政府投资公司）。巨额境外投资并不少见，不时 有大宗投资组合交易完成。投资者结构也在持续变化。例 如，2016年以来新加坡投资者的活跃度有显著提升。
美国投资者在老年公寓跨境投资中占据很大比例，2012 年至2015年间的投资占比接近三分之二。近年来有更多国家 及地区的投资者陆续加入，其中来自法国和中国的投资者均 有大手笔投资完成。
来自法国的房地产投资管理公司Primonial REIM于2016 年在德国打包收购了68个医疗保健设施。中国安邦保险集团 在2017年初完成加拿大养老集团Retirement Concepts的多 数股权收购。随着全球大量人口迈入老年，预期会有更多不同 类型的投资者加入跨境收购养老地产的行列。
租赁住宅及学生公寓收益率
租赁住宅和学生公寓的收益率在近年呈下行走势。这两 类住宅资产已经成功“晋级”主流资产类别，吸引着各类投资 群体，投资关注程度及规模都有所增加。在大多数市场，学生 公寓的收益率表现都优于租赁住宅。如对页下方表格所示，13 个国家的学生公寓收益率平均比租赁住宅高出98个基点。
租赁住宅、学生公寓、老年公寓这三类资产主要市场的投资吸引力排名
我们从人口结构、移民、就业、可购性、住房拥有率、地方调控、住宅供应、高校排名、学生人数等多方面进行考察，并根据各个因素的 重要性进行加权，计算出各个市场的可投资指数。
学生公寓可投资指数
澳大利亚排在首位。高等教育适龄人口预计会迎来强劲 增长。此外，该国拥有多所国际排名靠前的高等院校，是留学 生的首选目的地。加拿大排在第二位。不仅在高等教育适龄人 口增长及高校世界排名等方面享有优势，留学生工作签证有 效期也长于另外两个市场。奥地利的优势体现在低廉的学费 与极低的学生公寓配给率——供应缺口即意味着开发机遇。
租赁住宅可投资指数
美国拥有成熟度高、流动性好的租赁住宅市场，此外就业 行情及家庭收入前景乐观，因而排在首位。阿联酋拥有大量外 来人口，租房率非常高，且高收入家庭占较大比例，市场投资潜力不容小觑。 排在第三位的荷兰，住宅可购性很低，但就业 增长前景颇为看好，也是值得关注的投资选择。
老年公寓可投资指数
中国老年公寓市场的投资前景最为看好。70-79岁人口不 仅数量众多，而且还在迅速增加。但传统文化及观念的差异将 是投资者拓展市场时需要克服的一大障碍。 美国的老年公寓市场相对成熟、流动性亦可，各项细分指 标的评分较为均衡。日本的市场潜力主要体现在老年人口、家 庭经济水平这两方面。
学生公寓、租赁住宅和老年公寓的 基本属性相同，又因为服务对象的 不同而各具特色
以出租为目的专门打造的住宅建筑与以 出售为目的的住宅建筑有着很大的区别。租赁 住宅更看重公共空间和设施等配套。考虑到租 户的流动性，设备、设施、装修等要比销售住宅 更耐用。此外，积极主动的管理对于用户体验 至关重要，提升运营效率是关键。
专门建造的租赁住宅建筑有一些共同的 核心特征，无论目标客户是谁。除实际出租的 单元以外，建筑内都还设有公共空间和共享设 施。主要区别如下：
租赁住宅
不同面积、不同户型的单元配比对于这类 住宅的出租表现至关重要，需要结合当地市场 进行具体分析。相比学生公寓，租赁住宅更需 考虑单元的面积及规格。大户型在设计阶段应 当考虑到合租的可能，确保同一单元内的多个 卧室大小统一，且分布在单元两边。
老年公寓
老年公寓通常会设计较大的公共区域，因 为老年居民的室内活动时间更多。完善的共享 设施配套以及丰富的活动安排便于住户进行 社交互动。此外项目还会根据住户需求提供附 加服务。从外表来看，老年公寓与其他现代公 寓并无两样，只在细节之处做了调整，以最大 限度降低老人摔倒的风险。
学生公寓
学生公寓一般采取组合公寓（多个带卫浴 的单人间，共用一个厨房）或者独立单室套的 形式，单元面积要小于租赁住宅及老年公寓。 灵活的学习空间是学生公寓的重要配置，此外 还有公共休息区、游戏室或健身房，当然配套 设施越多租金也会越高。已有部分项目尝试提 供宽敞且设备齐全的厨房，学生使用需另外付 费，但这一增值服务也需要进行相应管理（事 实证明，清洁成本非常高）。
上层
较高楼层的租金通常是整栋楼最高 的，尤其是视野好的高层单元。这 些楼层的公共空间可为住户带来增 值体验。可以设计成公共客厅，相比 一楼的公共空间私密性更好。在共 享居住项目或是学生公寓，住户的 私人空间有限，因此公共空间就变 得尤其重要。
一层
作为整栋建筑的门面，这个空间非 常重要，尤其有助于吸引看重设施 配套的潜在住户。即便住户入住后 不一定会使用，但设施配套是他们 进行租房决策时考虑的重要方面。 常见配套功能区有休息区、工作空 间、（足够大的）健身房和休闲空间 等。最好有一定的弹性空间，便于 组织各类活动。亦可开设咖啡馆或 酒吧并对外开放，在提升项目可行 性的同时也可实现收益多元化。
地下室
这里一般设计为汽车和自行车停放 区，但车位配比要求低于销售型项 目。住户储物空间及建筑相关的设 备和维修设施也在这一区域。
高等教育适龄人口呈减少趋势，国际生源因此变得尤为重要。全球范围内高等教育水平的提 高为留学提供了更多选择，高校之间的国际生源竞争也达到前所未有的激烈程度
高校学生人数的增长
2012年至2017年间，高等教育院校学生人 数累计增加11％，超过2.2亿。由于人口结构变化 的影响，高等教育适龄人口呈现差异化走势—— 一些国家迎来持续增长，也有很多国家面临增长 放缓甚至负增长的局面。一些国家积极应对，着 力提升对国际学生的吸引力。
过去五年中，印度的高等院校学生人数增长 最快，累计增加了22％（见右图）。同期，印度高 校适龄人口仅增加了3％。由此可见，财富增长 给更多适龄人口提供了接受高等教育的机会。而 在包括英国和美国在内的主要学生市场，过去五 年的高校适龄人口数量都在减少。
过去五年中，在澳大利亚求学的学生人数也 有了实质性的增长。澳大利亚与亚洲主要生源市 场（如中国）更加接近，地理优势得天独厚。目前 澳大利亚高校的国际学生人数近占学生总数的 三分之一。
美国仍然是最大的国际学生市场，约有100 万名国际学生（但仅占学生总数的5％）。英国约 有46万名国际学生，是第二大国际学生市场；澳 大利亚紧随其后，约有43万名国际学生。据联合 国教科文组织统计，美、英、澳三国合计占全球国 际学生总数的三分之一。
高等教育的国际化
随着全球流动学生人数的增加，留学市场 这块“蛋糕”越做越大，吸引更多国家面向国际市 场开放教育资源。对国际学生的竞争从未如此激 烈。想要吸引希望出国留学的学生，高院需要做 出更多努力。
这类课程在本土适龄人口减少或减速增长的国家发挥着尤其重要的作 用，也能帮助学生更好地应对全球化社会，在国际舞台上保持竞争力。
在过去十年左右的时间里，欧洲高校提供的英语授课课程数量激 增，其中英语授课本科课程的数量从2009年的55个增加到2017年的 2,900个。
在欧洲，荷兰是英语授课课程最多的国家之一。2017-18学年，荷兰 高校开设的所有本科课程和硕士课程中，英语授课课程的占比分别达 到23％和74％。
近年来，荷兰高校英语授课本科课程的增长已经放缓。此外有人士 担忧，英语授课课程的增加会挤压本土学生招生名额，还可能削弱母语 语言的重要性。
荷兰大学协会计划限制英语课程招生人数，将更多课程名额留给 本国学生。丹麦政府在2019年削减了1,000个高校英语授课课程名额， 原因是大量国际学生会在毕业后离开丹麦。
除英语之外，西班牙语和法语授课课程的市场潜力也不容忽视， 因为它们也是主要的国际语言，按使用人数排名分别排在第四、第五位 （详见下左图）。
西班牙的国际学生来源国依次为意大利、法国、厄瓜多尔、哥伦比 亚和墨西哥，后三国都以西班牙语为官方语言。摩洛哥是法国最大的国 际学生生源国，中国、阿尔及利亚、突尼斯和塞内加尔分列第二至第五 位。虽然追捧英语教育的高等教育院校越来越多，但来自非英语国家的 国际学生也在快速增加，如能迎合这类“小众”留学需求，将有助于推动 国际留学市场的多元化。
未来主力生源市场预测
亚洲长期以来一直是英、美、澳等国的国际学生主要来源地，其中 中国是绝对输出主力。然而，国际学生的增长已经露出放缓迹象。据联 合国教科文组织数据显示，2016年国际学生人数同比增加6.2％，到 2017年则同比微减0.01％。
这种放缓至少可以部分归因于中国留学生人数的减速增长。中国 目前仍是全球最大的留学生输出国。2017年全球约有87万名中国留学 生，相比2012年增加了24％，但相比2016年仅增0.4％。同时，中国国内 大学生人数在2017年首次超过4,000万，同比增长4％。
印度已经是第二大留学生输出国，未来可能会在留学市场扮演越 来越重要的角色。五年后印度总人口预计会超过14亿，将取代中国成为 全球第一人口大国。
到2024年，印度的15-24岁人口将达到 2.51亿，远远超出中国的1.59亿。高等教育适 龄人口的增加将惠及美国、英国和澳大利亚 等成熟的国际学生市场。这些国家已经吸引 了大批印度留学生，需求通道业已打通。其他 国家也将从中受益，例如深受印度学生欢迎 的阿联酋，尽管在中国学生中的热度一般。
一些国家正在提升国内高等教育水平， 包括中国。在2010年至2020年之间，QS世界 大学400强的组成及席位数量均出现一定调 整。其中，俄罗斯的变化最为明显，400强高 校的数量从2010年的3所增加到2020年的 13所。中国大陆的高等教育提升程度仅次于 俄罗斯，400强高校的数量从2010年的8所增 加到2020年的15所，几近翻倍。
美国和英国仍然是QS世界大学400强 高校数量最多的国家，到2020年分别为75所 和45所，随后是德国（23所）和澳大利亚（22 所）。虽然排名保持，但绝对数量其实已经有 所下降——2010年美国和英国的400强高校 数量分别为86所和47所；德国也有所下降， 仅澳大利亚保持不变。由此可见亚洲、拉丁美 洲、中东和欧洲院校在改善学位课程方面所 做出的努力。400强高校数量出现增加的国 家或地区往往也是国际学生的主要来源地， 而随着国内高等教育品质的提升，本土学生 出国留学的动力有所减弱。
市场潜力的量化
英国是欧洲最具深度与广度的学生公寓市场，且与美国一样，也是全球最 成熟的学生公寓市场之一。英国的学生公寓配给率约为34％（注：配给率 = 现有 床铺数 / 全日制学生人数），在所有欧洲国家中属于最高水平，并且供应已达到 相对饱和状态（尽管地区差异性明显）。
我们以英国34％的配给率为标杆，来估算欧洲其他国家的学生公寓市场潜 在规模。按照34％的比例推算，意大利和德国的目标规模约为50万张床位。西 班牙和波兰可分别达到40万张和30万张床位的规模。荷兰的规模可达到24万 张，相当于现有供应的两倍。
以上床位数量的计算系以全日制学生人数为基础。但考虑到南欧国家的学 生更倾向于就读本市高校并且住在自己家中，因此以流动学生人数为基础计算 更为合理。如下图所示，意大利的床位供应缺口相当于现有供应量的三倍，而 西班牙则需将现有床位数量增加一倍。
加拿大学生公寓市场： 潜力待放
加拿大拥有超过130万名高校 学生，其中14％是国际学生。学生 人数在过去五年中增加了5％。加 拿大学生公寓投资市场的开发程 度较低，但鉴于五年前几乎从零起 步，发展可谓迅速。2019年上半年 的总交易量为3.6亿加元（约合2.7 亿美元），超过2018年全年交易 量。
加拿大学生公寓市场由本土 投资者主导，例如过去两年最为 活跃的投资管理公司Alignvest， 主要通过旗下房地产投资信托基 金运作。学生公寓资产的收益率 约比租赁住宅高200个基点，说明 前者吸引的投资者数量相对有 限。对于长期活跃于国际学生住 房市场的加拿大投资者而言（如 CPPIB），国内学生公寓市场尚未 达到预期规模。
加拿大学生公寓市场约有15 万张床位，且多为高校提供的校 园宿舍。根据全日制高校学生人 数计算，配给率约为15％。
澳大利亚与加拿大的高校学 生人数相当（但澳大利亚的国际 学生比例更高），可以进行同类比 较。虽然加拿大的优秀高校资源 不及澳大利亚，但毕业后工作签 证的有效期非常宽松，此外加拿 大还拥有开放、文化多元的社会 氛围。就产业而言，加拿大也是一 个科技大国（以多伦多为首），各 类成本均低于美国，对国际技术 企业更有吸引力。
老年公寓租赁模式为老年人群提供了配套完善的租赁型住宅产品。这种模式是否能在新 市场落地生根？
更长寿更健康
人们比以往任何时候都更长寿、更健康。发达国家的人口 平均预期寿命为82岁，预计到2040年将达到85岁。新兴市场 正在迎头赶上，预计到2040年平均预期寿命将达到80岁。
在西方社会，65周岁曾是老年生活开始的标志。职业生涯 结束，可以拿着养老金去看看世界了。但是，如今的老年人不 仅比以前更健康、更宽裕，还拥有积极的生活方式。无论从身 体状态还是经济角度，他们都依然非常活跃。西方的65岁人口 预计平均还可以活21年。日本、法国和西班牙的人口预期寿命 最长，65岁人口平均可再活23年。土耳其的人口预期寿命仅在 过去十年中就延长了三年（详见第22页图表）。
老年人口租赁住宅
持续壮大的老年群体也开始拥抱新的生活方式。他们 跟子女一样，也向往灵活、优质的居住空间，享有诸多便利设 施，拥有社区归属感。他们将越来越多地转向租赁市场，或出 于需要或是自由选择。老年公寓租赁模式是以学生公寓及租赁住宅为模板，根据老年人特点改造而成。这类公寓主要面向 能够独立生活的老人，是以老年社区环境为特色的灵活租房 选择。
老年住户的居家时间要长于年轻住户。针对这一特点，老 年公寓项目往往会设计较开阔的公共区域，并提供一系列增 值便利服务，例如餐食安排、清洁服务以及各类特色活动。这 类居所的有效使用时间要比养老院或护理院长得多，毕竟入 住养老院、护理院往往是迫于现实的无奈之举。因此，老年公 寓项目的租户流失率较低。
纵观欧洲市场，以法国的老年公寓增长最为迅速，目前已 有620个项目共计4.7万个公寓单元。Domitys是市场领军者， 计划向西班牙、葡萄牙、荷兰、德国、瑞士和意大利扩张。
美国的老年公寓租赁市场也很成熟，约占全球现有存量 的66％。美国有一种园区风格的“持续护理养老社区”，是生活 自理型、协助型和护理型设施的混合体，入住老人无需搬出社 区，即可跟据自身需求的变化选择更专业的养老居所。
克服文化障碍
目的地市场的传统文化观念是老年公寓进 入新市场时需要克服的挑战之一。
英国的传统老年公寓侧重于销售模式，且一 般包含公用设施，因此售价要高于其他类型的住 宅。租赁型老年公寓进入英国市场的障碍在于用 户的买房偏好。因此，运营商往往首选英国的城 镇退休人员作为目标客群，且初期运营主要集中 在伦敦，主打豪华板块。
亚洲大部分地区则沿袭着后辈照料老辈的 传统。多代人住在一个屋檐下，老辈帮忙照看孙 辈，儿女照顾年迈父母。
中国的《老年人权益保障法》明确规定老年 人养老以居家为基础。目前全国有90%以上的 老年人在家养老。尽管如此，剩下的10%依然是 一个庞大的市场，尤其在十年后，70岁以上老 人的数量预计将从9,200万增长到1.47亿。国内 外开发商已在中国市场展开布局，开发各式各 样的老年公寓。例如，来自澳大利亚的联实集团 （Lendlease）将在上海西郊打造养老社区，计 划建设850个公寓单元（统一作销售用途而非租 赁）。
但对于现在的50后、60后、70后而言，他们 对生活的偏好和期待不会随着年龄的增长而改 变。习惯于独立生活、体验过灵活居住模式的一 代人，与租赁型老年公寓的匹配度应该会更高。 如能参照会所及高端住宅项目提供增值服务、设 施和装修，将可进一步提升租房对这部分老年人 群的吸引力。
随着行业发展、国际投资者日趋活跃，预期 会有越来越多的运营商在多个国家开展业务。而 要成功开展业务，就必须了解目的地市场的文化 习俗。还有一些运营商活跃于多钟不同类型的住 宅资产领域，例如来自法国的Reside Etudes。 对于这类运营商而言，满足当地居民的需求应以 了解当地文化态度为前提。
各个年龄段的人群都在追求更灵活的生活方式，这为‘另类’租赁住宅的发展奠定了需求基础
人口格局正朝着有利于投资者的方向演变。据联合国预 测，到2050年，全球将有13亿高等教育适龄人口、20亿25-39 岁人口（租赁住宅的主要目标客群）以及16亿65岁以上人口。 这相当于在当前人口基础上分别增加了11％、13％和113％。 其中，老年人口的增长尤为迅猛，对相应的租赁住宅细分市场 来说意味着巨大机遇。
能否把握机遇，关键在于能否确定未来各个人群的高增长 市场，迎合市场需求发展特定类型的租赁公寓。当前很多市场 都处于供不应求的状态。近年来澳大利亚学生人数大幅增加， 学生公寓市场亦受此提振，增长前景乐观。加拿大的人口增长 趋势与澳大利亚相似，学生公寓领域也将迎来增长契机。
在欧洲市场，西班牙和葡萄牙的学生公寓市场只发挥了一 半潜力，床位数量有望在当前基础上增加一倍，而意大利则要 翻两番才会达到供应饱和。
中国庞大的老龄化人口也为老年公寓市场打开了机遇窗 口。移民热门目的地阿联酋拥有较大比例的高收入家庭，租房 率非常高，租赁住宅市场潜力值得期待。
贴合目标用户要求定制资产功能，进行积极的资产管理， 这对于提高运营效率而言至关重要。投资者对稳定收益的追求 将继续为“另类”住宅资产的投资兴趣提供支撑。率先入场的投 资者兼开发商将成为新供应的主力，保证未来投资市场的“货 源”储备。
（报告来源：第一太平戴维斯）
如需完整报告请登录【未来智库官网】。
（本文仅供参考，不代表我们的任何投资建议。如需使用相关信息，请参阅报告原文。）
