“零售+第三方物流+高端制造”三轮驱动，高标仓储需求快速增长:一方面，消费升级及新零售概念的兴起推动线上线下渠道融合，提前备货和仓储功能需求明显提升，与此同时电商的成长和渗透过程对物 流配套设施的要求也逐步提高;其次，伴随工业、批发和零售业物流外包比例提升(16年为65.3%)， 快递业务快速增长(17年快递企业收入与业务量同比增长22%/ 27%)，第三方物流收入规模稳步扩张， 支撑物流仓储需求放量;此外，高新技术产业与装备制造业的高速发展，为物流地产的成长提供新动力。
高标仓紧缺与简易仓大量空置长期共存，行业格局一超多强:我国物流地产行业存在较为突出的结构问 题，大量简易仓库长期闲置与高标仓库供不应求的局面长期共存。与其他国家对比来看，虽然我国物流 地产存量(约9.55亿平米)处于领先地位，但是优质物流设施占存量物流设施比重仍较低(约5%)。 从行业竞争看，目前行业参与者主要有物流地产商、传统房企、电商企业、快递企业和金融机构五大类， 形成了以普洛斯(2018年市占率35.4%)领衔的“一超多强”的行业格局。近年来国内物流地产企业发 展提速，打破了以外资为主的行业格局，其中易商、万纬、宇培、平安等国内企业市场份额不断提升。
“拿地+运营+资金成本”构筑物流地产核心竞争力:目前，物流地产企业主要存在PE模式与自持物业 两种运作模式，其中PE模式(以普洛斯为代表)主要通过将运营成熟项目通过物流基金(REITs)或其 他方式打包出售，提前兑现物业销售收入和开发利润;而自持物业模式以自有资金或借款购置物业，获 取全周期的运营利润回报，适合有长期廉价资金支持的企业，参与者多为国企及保险背景开发商。综合 以上两种模式，土地资源获取能力、运营招商能力与较低资金成本成为构筑物流地产核心竞争力的关键 所在。
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（报告来源：平安证券；分析师：杨侃、吴佳鹏、郑茜文）
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