蓝玛国际-房地产行业：2026上半年香港豪宅市场半年观察.pdf

研究目的与背景

本报告为蓝玛国际发布的2026上半年香港豪宅市场周期观察，旨在通过全市场、豪宅市场、商圈楼盘、买家结构、租金回报、风险信号六个维度，揭示当前市场"换挡"特征——量价齐升但动能转弱、分化加剧、选择重于时机。

核心数据

全市场：上半年住宅买卖合约40,810宗，同比增约41%，创近五年同期新高；官方售价指数连升12个月，较2021年前高低约16%；二手登记约2.1万宗，同比增约44%。豪宅市场：一手资产配置市场成交约3,500宗，同比增逾80%，中位呎价约2.4万港元；二手豪宅成交约1,330宗，同比接近翻倍，中位呎价同比升约12%。内地买家占全港成交约27%，2,000万至5,000万一手段内地背景占比极高。租金端：平均实用呎租约45港元，豪宅板块毛回报率2.3%–3.4%，多数板块贴或低于约3.25%资金成本线。

核心结论

市场处于"修复途中、开始换挡"状态：领先指标（经纪人预期、银行估价）已逼近前高后回落，与实际成交价形成背离；底部愈合（负资产回落约72%）与情绪转弱并存。豪宅内部分化显著：一手越卖越贵、顶端扩张，二手涨价不升段、流动性向成熟蓝筹集中。内地买力高度定向于一手高端新区，本地买家固守二手蓝筹。核心豪宅为负现金流保值品种，租金回报跑输资金成本。下半年风险在于共识过乐观、供应结构局部承压、政策线加减分化。