房地产行业：K型分化将会加剧，房企价值重估将启动.pdf

核心城市二手房抛压下降、供求关系扭转，正推动房地产市场从"政策底"向"市场底"过渡。2026年上半年，上海、北京等综合去化周期已降至一年以内的健康区间，房价止跌企稳，而弱二线及三四线城市仍面临数年去化压力，城市间K型分化加剧。

市场总量与景气度

上半年新房+二手房年化成交规模约14.2亿平米，较2025年小幅抬升。二手房市场表现突出，网签面积累计增长，三四线城市成交增幅甚至高于一二线。景气度指标全面改善：新房售批比创近十年新高，纯新盘开盘去化率升至64%，二手房来访转化率提升至5.7%。

价格与库存格局

重点48城二手房成交均价跌幅显著收窄，一线城市实现正增长。核心城市价格止跌源于二手房抛压下降与前期投资需求充分释放，上海、北京短期库存去化周期分别降至6.9个月、9.3个月，供求关系已实现扭转。但全国长期库存仍处高位，城投平台"拿而不开"的土地库存达41亿平方米，化解尚需时日。

政策供需协同

公积金政策与"以旧换新"成为两大抓手。公积金贷款额度大幅提升，重点城市对80平方米二手房总价覆盖率达176%，上海覆盖比例从2023年的22%跃升至84%。上海国企收购旧房试点扩围至多个中心城区，累计完成523套，改造后纳入保租房运营，打通"卖旧买新"置换链条。

板块估值与房企价值

SW地产板块上半年跑输大盘24个百分点，股价隐含房价下跌预期与实际止跌表现背离程度达2021年以来最大。主流房企持续聚焦核心城市，信用十强上半年销售增速大幅跑赢行业，二季度已实现同比正增长。若核心城市成交中枢进一步抬升，板块具备价值反转机会，核心优质房企长期配置价值凸显。