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房地产行业2022年中期投资策略：相同的节奏，不同的韵律。复苏：相同的节奏，不同的韵律。统计局 5 月销售数据降幅收窄，6 月前 4 周样本城市高频数据销售改善较为明显，认为当前基本面底部已形成。 而疫情后数据回补的贡献并不值得用来质疑数据回暖的可靠性，恰巧这证 明购房需求的“不可消失”特点。预计销量增速 10 月左右转正；通过领 先指标判断本轮复苏与历史不同的两大特点：压低斜率的宽 U 型复苏& 全 局层面难以触发房价上涨压力导致政策收紧，结构上分化更明显。

交易复苏：销售转暖后，房地产板块超额收益或将迎来本轮第二段上涨。 参考历史周期规律，一段完整的超额收益实现包括三个阶段。第一阶段的 上升通常由政策改善预期带动，随后进入一个观望阶段导致第二阶段的回 撤，当销量同比增速出改善尤其是进入正增长区间时，通常会出现“第三 浪”上涨 ；回顾本轮周期，政策博弈已带动第一阶段超额收益上涨，投资 者对复苏不确定性的担忧、疫情以及房企信用受损等因素实现了本轮周期 中第二阶段的回撤，当前时点，认为销售底部或已确立，复苏即是后续房 地产股票超额收益上行的支撑因素。预期本轮房地产超额收益上行斜率更 低，但增长更稳健、持续，“竞争格局改善”是少数个股上涨的主导逻 辑。

复苏之后：产业链短期具备反弹基础，但浩浩荡荡的竣工大周期或一去不 复返，将滞后于房地产出现竞争格局改善。随着销售复苏，维持弹性判断 “竣工>开复工>销售>实际房地产投资>拿地”，判断开复工或领先于拿地 率先复苏，于四季度具备反弹基础，但幅度将受制于前期保守拿地，预计 22 年同比增速大个位数负增长（-9.1%）；在资金链压力下，预计 22 年 竣工面积仅小个位数正增长（1.7%），同时预计 19 年以来的竣工大周期 高点滞后出现，但因行业复苏与资金链压力并存，竣工短期展现脉冲反弹 后，后续竣工弹性或受制于资金链而被动拉平，产业链或跟随房地产行业 出现竞争格局改善；预计房地产开发投资在刚性竣工需求支撑下，将滞后 缓慢回落，预计 22 年同比增速约为小个位数负增长（-1.2%）。