房地产行业专题报告：城市更新推动高质量发展.pdf

研究背景与目的

太平洋证券2026年7月27日发布的房地产行业专题报告，聚焦城市更新推动高质量发展，系统梳理政策演进、模式资金、工作进展及投资建议。

核心内容

报告将我国城镇化历程划分为五个阶段，指出城镇化正从快速增长期转向稳定发展期。城市更新政策经历准备阶段（2015-2020年）、行动实施阶段（2020-2024年）和可持续推进阶段（2024年至今）。2026年5月国务院印发《城市更新"十五五"规划》，为首个国家级专项顶层设计，明确10项主要指标目标，包括城镇危旧房改造50万套/间、城中村改造4000个、地下管网改造36.5万公里等。

城市更新模式分为拆除重建类、有机更新类和综合整治类三大类。资金来源涵盖国家预算资金、社会资本和其他资金，2026年中央预算内投资专项资金970亿元，超长期特别国债1600亿元支持地下管网改造。2025年城市更新相关专项债发行超3500亿元，城中村改造专项债占比超40%。

工作进展

2024年全国实施城市更新项目6万余个，完成投资约2.9万亿元。多数地区已公布"十五五"规划，北京、广州、上海等地形成特色实践模式。上海黄浦区保屯路211弄项目创造"五个第一"，成为旧住房成套改造标杆。

核心结论

2026年是城市更新高质量发展关键年，行业底层逻辑从增量开发转向存量运营。推进存在资金获取、协调实施、产业运营等难点，利好资金充裕、项目经验丰富、具备资源优势的国企开发商，尤其是前期已介入当地城市更新的国企。