红土深圳安居REIT-180501-投资价值分析报告：供需不平衡中的稀缺资产.pdf

红土深圳安居REIT-180501-投资价值分析报告：供需不平衡中的稀缺资产。C-REITs 市场高歌猛进，投资价值凸显。国内首批公募 REITs 至 2021 年 6 月 上市以来已逐步进入稳定发展期，截至 2022 年 10 月 14 日，所有已上市 REITs 产品合计总市值达 730.5 亿元，以流通市值加权的回报率达 28.2%，资产类型 持续丰富，投资者类型逐渐多元。9 月 27 日，5 只首批上市的 C-REITs 产品正 式发布扩募公告。我们认为 C-REITs 市场体制机制建设已接近成熟，未来板块 规模将持续提升，优质标的的长期投资价值将进一步得到凸显。

保障性租赁住房政策支持力度强，潜在发展空间大。保障性租赁住房主要针对 人口净流入一二线城市有住房困难的新市民及青年人群，作为我国住房保障体 系的重要组成部分，未来将有效弥补我国住房供应体系短板，潜在建设规模大， 服务人群广泛。“十四五”期间全国 40 个重点城市初步计划新增保障性租赁住 房 650 万套，其中广州、深圳、上海规划新增保租房分别为 60、40、47 万套， 分别占新增住房供应 46%、45%和 43%，占新增保障性住房供应的 91%、74% 和 67%。2022 年 5 月以来，多地出台纳保政策；据 ICCRA 统计，截至 2022 年二季度，全国开业长租公寓中 6.9%已完成纳保。我们认为随着政策支持力度 不断加强，大量低效存量资产将得到盘活，保租房市场也有望在短期内扩大规 模，并为 REITs 市场提供丰富的潜在标的。

深圳城市基本面优异，居住需求长青。2021 年深圳市 GDP 突破 3 万亿元，常 住人口规模达 1768 万人，近三次人口普查显示深圳市人口年均增长率持续位居 一线城市首位，2010-2020 年达 5.4%，2020 年深圳市深圳常住人口中流动人 口占比达 71%，65 岁以上人口占比仅 3.2%。我们认为深圳具备长期高人口吸 引力，对应较强的住宅市场需求。供给方面，深圳住宅供给长期紧缺，平均居 住品质较低。截至 2020 年深圳城市建设用地中仅 23.8%为居住用地，占比位居 主要一线及新一线城市最低值，2012-2021 年深圳年均成交住宅类用地规划建 筑面积仅 161 万平米，远低于北京、上海、广州 3 城平均水平 1033 万平米。 居住品质方面，2020 年深圳市人均居住面积仅 22.6 平米，显著低于全国及其他 一线城市平均水平，且深圳市存量住宅中还包含相当比例的居住品质较低的城 中村。我们认为深圳市未来居住供需缺口将长期存在，保障性租赁住房作为低 成本高品质的居住解决方案，将长期保持针对目标客群的强吸引力。

底层资产稀缺性高。红土深圳安居 REIT 包含 4 个保障性租赁住房项目，总建筑 面积达 15.67 万平米，包含 1830 套租赁住宅及少量配套商业及停车设施。我们 测算基金底层项目租金水平不及周边可比项目的 50%，项目评估单价不及周边 可比项目二手房参考价 20%，租金吸引力强，资产保值增值属性高。截至 2022 年 3 月，项目出租率均超过 98%，57%的保租房由单位租户租赁，且 71%的租 户合约于 2024 年之后到期，运营稳定性强。随着项目出租率接近满租，运营能 力持续提升，项目盈利能力有望进一步增强。最后，基金原始权益人持有的可 扩募资产充裕，未来基金规模潜在增长空间广阔。