房地产行业2023年度投资策略：降幅收窄，缓慢修复.pdf

上传者：S***
时间：2022/11/22
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房地产行业2023年度投资策略：降幅收窄，缓慢修复。房地产：2022 年以来，房企仍面临多方债权人的信用收缩，高杠杆房企持续暴露违约风险，由此引发的逾期交付事件进一步削弱居民购房信心，压制销售复苏进程。我们认为在政府纾困资金和强力政策举措的支持下，保交楼能够得到妥善解决，购房信心有望随着保交楼进程的显性化而逐步修复，但需意识到保交楼并不会脱离市场化、法治化的原则，本质上是提高购房者债权的优先级，而非对困难房企“送钱”，保交楼或加速企业债务重组。下半年以来逆周期政策放松再度加码，政策工具箱进一步打开，可以看到需求端有效政策扩大至更多高能级城市，但相比 2014- 2015 年而言政策托底力度仍相对克制，从实际情况来看销售尚无明显改善。从近期市场表现来看，此前韧性较强的高能级城市和优势区域也开始面临去化压力，新房和二手房价下行的压力不减，刚需客群购买力和信心走弱，改善型需求阶段性提供支撑，但未来持续释放的空间仍需观察。结合 2023 年一季度房企到期偿付压力依然不小，短期内行业基本面仍然严峻。在市场惯性下滑的压力下，我们认为 2023 年仍有可能出台新的宽松政策，但供需两端平均发力的思路仍将延续。本轮周期中，具备融资优势、拿地优势和交付信用优势的头部央企和大型国企率先复苏，并在土拍中阶段性占优，未来有望获得盈利空间和市占率提升，此外本地国企和城投平台在土拍成交上承接了此前激进民企的份额，拿地成本具备一定优势，未来有机会获得市场份额的提升。我们预判 2023 全年各项指标仍小幅回落，预计新开工面积同比- 6.9%，投资完成额同比-8.4%，销售面积同比-7.3%，销售金额同比-8.1%。

物管：公司短期内面临业绩和估值的双重压力，核心逻辑从判断公司的成长性转为研究公司在项目服务生命周期中能够赚取的稳定现金流。地产下行对物企业绩造成冲击，市场估值不仅关注公司当期的增长性，更关心经营的可持续性。从收入上看，基本面关注点回归基础服务，行业利润率有下行压力。基础服务毛利率受业态结构和发展周期的双重影响，利润率提升已到拐点，增值服务高毛利在失去关联方支持后的可持续性有限，商管企业毛利率仍有支撑，关注未来拓展质量。从资产上看，商誉的减值风险尚未被完全消化。预计行业将在结构调整之后维持稳健增长，关联房企经营稳健、业绩确定性强的国企在此过程中有望体现相对优势，看好具备长期成长逻辑的优质物管和商管公司。