房地产行业2024年投资策略报告：新格局、新模式.pdf

房地产行业2024年投资策略报告：新格局、新模式。1、中国房地产市场供求关系发生重大变化。从供给看，整体上“有没有”的问题基 本得到解决，但结构性不足问题仍然存在。从需求看，人民群众对住房的品质有了 更高的要求。

2023 年，销售整体呈现“前高、中低、后稳”的趋势。今年整体来看，销售面积、金 额同比整体呈下滑趋势。统计局 1-10 月商品房销售面积 9.26 亿平、同比-7.8%， 销售金额 9.72 万亿、同比-4.9%；房地产开发投资 1-10 月累计同比-9.3%，新开工 面积同比-23.2%，竣工面积同比+19.0%，全国住宅用地成交金额同比-27%、面积 同比-40%。 预期 2024 年，销售可能呈现前低后高的走势。城中村改造有所推进、供需政策有 所改善的假设下，全年销售面积预计-9.0%，金额预计-7.5%，开发投资预计-8.0% （正文中我们做了不同情景假设下的测算）。当前行业处于调整阶段，但中长期有 支撑。

2、构建新模式：城中村改造和保障房建设

城中村改造：利于消除城市建设治理短板、改善城乡居民居住环境条件、扩大内 需、优化房地产结构。测算 35 城的城中村总体规模 12.3 亿平，假设开发周期 10 年，在拆除重建比例 50%、拆建比 2 倍、房票安置比例 50%、货币化安置比例 10% 假设下，平均每年拉动销售面积 1.46 亿平，销售金额 1.76 万亿（其中，以销售金 额来看，1.05 万亿来自于货币化/房票安置带来的拉动，0.71 万亿来自于改造后新 增供给带来的拉动）；拉动投资 1.16 万亿，其中，建安投资约 0.56 万亿，土地投 资约 0.60 万亿。

保障房：有利于缓解大城市住房矛盾、有力有序有效推进房地产转型和高质量发 展。1）保障性租赁住房：住建部表示“十四五”时期，全国初步计划建设筹集保障 性租赁住房近 900 万套（间），可完成投资 3 万亿元左右；2）可售型保障房：重 点针对住房有困难且收入不高的工薪收入群体，以及城市需要的引进人才等群 体。测算 35 城大概在 2500 万套左右，假设 10 年完成，每年 250 万套左右。

3、优质房企未来可期。1）优质房企融资优势明显，截至 11 月 11 日，房企境内债 发行规模 4514 亿元，其中国央企占比 90.7%，房企净融资额-950 亿元（地方国企 394 亿元、央企 142 亿元、其他房企-1487 亿元）。2）销售优势明显，23 年 1-10 月 优质房企销售金额同比+6%，而百强房企平均增速为-14%；3）拿地优势明显，集 中供地 22 城中，22 年以来国央企拿地份额占比平均 77%，城中村改造等进一步加 强国央企资源优势；4）“商品房回归商品属性”，有利于利润空间打开。