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房地产行业新发展模式展望系列专题报告：物管数智化方兴未艾，行业迎发展新动能。我们认为，伴随房地产行业止跌回稳，房企风险逐步出清，物业 管理行业开始进入高质量发展时期。这一时期，物企摒弃了此前 盲目扩张和收购的策略，更多的将精力放在运营和提升存量业务 上，力图回归到有温度的社区服务和有盈利的物业管理。部分策 略和执行到位的领先企业，已出现积极变化。一方面部分物企通 过退出低效及亏损项目，剥离非核心业务，通过减值卸载历史包 袱，通过严格控制关联交易降低与关联房企的业务财务风险，盈 利能力和净现金流出现提升；另一方面依托于政策红利和科技升 级，AI+科技赋能成为物企提升经营效率的重要方向，在数智化 投入与应用具备先发优势的物企有望在此阶段占领先机。

物管行业步入平稳发展阶段。根据中指研究院数据统计，物业管 理市场规模从 2020 年的 259.1 亿平方米增加至 2024 年的 314.1 亿平方米，年复合增速为 4.9%，规模稳中有升。上市物企总合约 及在管面积均显著扩张，但增速放缓，行业已步入平稳发展阶段。

企业表现分化明显。2025 年上半年 23 家重点物管及商管公司实 现营业收入 1158.4 亿元，同比增长 5.0%，增速与 2024 年全年持 平；实现归母净利润 81.9 亿元，同比增长 34.9%，业绩增速由负 转正；同时归母净利润率由 2024 年的 4.0%提升至 2025 年上半年 的 7.1%，物企整体经营情况有积极改善。从具体企业来看，物企 表现出现较为明显的分化，部分优质企业具备长期优异表现， 2024 年上半年、2024 年全年及 2025 年上半年三个报告期，绿城 服务归母净利润同比增速均保持在 20%以上，滨江服务均保持在 10%以上；华润万象生活、保利物业、中海物业、金茂服务同比 均保持正增长。

行业发展动能转换，由外延式扩张转向内生型增长。物管企业摒 弃了此前盲目扩张和收购的策略，转向精细经营。一方面通过清 退低效及亏损项目，剥离非核心业务，回归有盈利的主业和有温 度的社区服务，聚焦高质量发展；同时通过计提减值卸载历史包 袱，释放未来盈利空间；另一方面受益于政策红利和科技升级， 部分物管企业率先通过科技赋能提升经营效率。

行业数智化（AI+机器人）方兴未艾，是物企未来重点发展方向。 传统物管行业作为劳动密集型的服务行业，人工成本在其成本构 成中占据最大比重，且大部分的人工从事的是基础体力劳动，若能使用成本相对稳定的机器人替代成本刚性上涨的人工，企业利润率仍有较大提升空间。同时优质物管企业经 营性现金流净额持续保持净流入，货币资金充裕，具备长期投入科技升级的能力。