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宏观深度研究：2026年房地产展望。2026 年，是“十五五”的开局之年。在促进房地产市场止跌回稳的总基调之下，房地产市场需求稳步释放，供需关系逐渐调节。本报告试图回答以下几个核心问题：2026 年房地产市场怎么走？房地产市场库存怎么看？购房者预期的影响因素有哪些？以及2026年重点政策是什么？

2026 年房地产市场怎么走？ 我们预计 2026 年商品房销售面积7.8 亿平方米。其中，一线城市预计，销售面积为 3992 万平方米，占比全国5.1%；二线城市预计销售面积达 22682 万平方米，占比全国29.1%；三四线城市预计销售面积达 51226 万平方米，占比全国65.8%。一线城市新房销售面积下降源于土地供应减少。自2021年起连续四年土地供应大幅下滑，市场新增供给明显减少。这一现象在2025年延续，2025 年 1-10 月，一线城市月均土地成交建筑规划面积104万平方米，较前 4 年月均成交减少65%。我们预计全年土地成交规划建筑面积约 1268 万平方米，同比下降28%。一线城市的刚需长期存在。一线城市经济实力强、工作机会多、城市配套设施完善、医疗教育资源丰厚，对于人才购房定居的吸引力强。政策调整形成有力支撑。需求端，房地产限制政策仍有优化空间，如进一步放松限购政策、调整交易税收政策等。供给端，“好房子”建设持续推进，城中村改造盘活核心区土地。改善购房者的置换需求。核心区优质项目供应增加，释放改善需求。成交量方面，我们预计 2026 年一线新房市场成交量同比下降，销售面积为3992万平方米，占比全国 5.1%，成交占比进一步提升。

价格方面，预计 2026 年一线城市新房价格表现将持续优于二手房。国家统计局数据显示，2025 年 1-11 月，新房价格指数仅同比下降1.2%，二手房价格指数同比下降5.8%，新房价格表现平稳，降幅小于二手房。以上海为例，上海新房价格同比增长5.1%，2025年新房表现一枝独秀。一是需求基础坚实。2024 年上海落户人口超8万人，创历史记录。新上海人在新房成交中占比提升，人口流入优势为市场提供了稳定的购房需求支撑；二是产品力显著提升。新房产品迭代升级，在户型、社区规划及科技住宅等方面显著优于同区位二手房，形成产品代际差，有效激活改善型需求，并推动新房价格结构性上涨；三是供应结构优化。核心区项目供应增加，契合改善人群资产配置需求，多个豪宅项目“日光”反映出改善需求充足；四是政策环境改善。2025 年购房限制政策的进一步优化，释放了此前被压抑的合理住房需求。