华润置地公司研究报告：销售稳居前三，购物中心租金双位数增长.pdf

华润置地公司研究报告：销售稳居前三，购物中心租金双位数增长。开发业务：销售稳居前三，投资力度提升。根据月度经营公告，25 年 公司销售金额 2336 亿元，同比-10.5%，销售面积 923 万方，同比18.6%，销售均价 2.5 万元/平，同比+10%。投资端，25 年拿地金额 916 亿元，同比+18%，权益拿地金额 683 亿元，同比+30%，拿地权 益比 74%，比 24 年提升了 7pct。全口径拿地力度 39%，同比提升 10pct，权益补货力度 80%，同比提升 24pct。华润置地 25 年拿地城 市结构变化不大，拿地均价提升 39%，表明在核心城市内部聚焦。

经常性业务：购物中心租金双位数增长。根据经营公告（全口径），25 年租金收入 329.4 亿元，同比+12.8%，增速平稳，轻资产管理和生态 圈收入182.1亿元，同比-3.3%。整体经常性收入 512亿元，同比+6.5%。

业绩预测：预计 25 年核心净利润 210 亿元。我们预计 25-27 年核心 净利润分别为 210 亿元、232、256 亿元，同比分别-17%、+10%、 +10%。拆解来看，预计 25 年 210 亿元核心净利润=开发 93 亿元+投 资物业 98 亿元+轻资产生态圈 19 亿元，剔除 REITs 贡献、并表税后 减值、投资收益影响后，并表开发经营净利润为 105 亿元，净利率为 5.0%，较 24 年回落 1.2pct。公司业绩结构不断优化。一方面是非开发 核心净利润占比预计 56%，首次突破 50%，另一方面，25 年开发结转 规模与质量保持领先，随着新货占比提升，整体减值包袱逐步减弱。