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恒基地产公司研究报告：顺周期β与优质资产α，现金流双引擎护航高息。香港楼市β：市场已具备量价齐升的必要条件，上行周期开启。需求端：2025 年 12 月 平均租金回报率（3.43%）已高于平均 H 按利率（3.25%），“租不如买”支撑需求释放。 价格信号：中原城市领先指数（CCL）在 2026 年第 10 周已创 2024 年以来新高，“买 涨不买跌”心理或刺激购买意愿。供给端：刚性库存已下滑，截至 2025 年末，已竣工 未售单位数量为 2.3 万个，较 2024 年末下滑 14.8%。财富效应：恒生指数 2025 年涨 幅达 27.8%，具有一定财富效应。

公司自身 α：香港土储规模位居行业 TOP 2，拿地渠道多元且成本优势显著。截至 2025 年上半年，公司持有香港应占土储 1190 万平方英尺，位列港资开发商 TOP 2。公司通 过政府招拍挂、市区旧楼重建及新界农地转换等多种方式获取土地，拿地成本低。其中， 旧楼重建项目均位于市区、成本低于招拍挂；公司更是香港最大的新界土地持有者，截 至 2025H1 持有新界土地达 4190 万平方英尺，其中超 90%位于北部都会区发展规划范 围内，未来无论通过政府收地补偿还是自行补地价开发，均能获得丰厚利润。

现金流双引擎：核心商业资产与燃气业务贡献稳健现金流，支撑高额稳定派息。2019- 2024 年公司股息总额维持 87.15 亿港元，每股派息维持 1.80 港元。公司持有香港 IFC 等核心资产，2019-2024 年期间物业租赁贡献应占经营利润维持 61~71 亿港元区间。 公司持有香港中华煤气 41.53%股权，后者作为香港独家管道燃气运营商，执行稳定的 派息政策，2021-2024 年期间公司每年获得来自香港中华煤气的股息收益均为 27.12 港 元。我们判断每年公司来自香港中华煤气应占股息收益高度稳定，叠加来自物业租赁应 占经营利润具备较强抗周期性，两者预计可以支撑每年股息支出总额保持稳定。