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房地产行业深度报告：小阳春深度研究三部曲上_结构分化，城市、业务、需求、量价。2026 年地产小阳春呈现显著结构性分化，是京沪的小阳春、二手房的小阳 春、刚需的小阳春、成交量的小阳春，而非全国的小阳春、新房的小阳春、 改善的小阳春、成交价的小阳春，全国性普涨行情尚未到来。

一、城市分化：京沪独暖，全国平淡

全国市场：2026 年 1-2 月全国新建商品房销售面积 9293 万平方米（不及 2013 年同期），同比下降 13.5%，住宅销售面积同比下降 15.9%；70 个大中 城市中仅 4 个城市二手房价格未下跌，其余 66 个城市均处下行区间。 京沪表现：今年 1-2 月北京二手房网签 26022 套，上海 34142 套；3 月 1- 20 日北京日均网签超 500 套，上海超 900 套，成交修复通道明确。 分化原因：京沪优质资源集中+存量房市场成熟+近期精准放松政策（放宽社 保年限、优化普宅标准等）；其他城市人口与需求支撑不足，政策效果有限。

二、业态分化：二手火热，新房疲软

市场表现：2026 年初至今，北京二手房网签套数是新房的 2.07 倍，上海为 1.46 倍；全国新房销售面积同比降 13.5%，销售金额降幅超 20%。 新房弱势原因：今年 1-2 月，供给端开发投资、新开工面积同比分别降 11.1%、23.1%；需求端个人按揭同比降 41.9%，实际首付比例升至 76%，杠 杆意愿低迷。 底层逻辑：二手房适配刚需“低总价、配套全、即入住”需求，新房总价偏 高+交付周期长+客群定位与刚需错配。

三、需求分化：刚需集中，改善观望

成交结构：2026 年 1-2 月上海 300 万以下二手房成交占比 56.1%，同比增 长 25.2%，刚需房源成主力。 分化原因：刚需受结婚、落户等刚性驱动，政策放松后积压需求集中释放； 改善需求受制于置换链条和居民收入预期，尚在拐点左侧。

四、量价分化：量能修复，价格承压

成交量：京沪二手房成交量阶段性回升，3 月高频数据维持高位。 成交价：2026 年 2 月，二手房价格北京环比涨 0.3%、同比降 8.4%，上海环 比涨 0.2%、同比降 6.2%；全国环比降 0.43%、同比降 6.31%，仍在下行。

五、展望

本轮行情是核心城市政策放松后刚需集中释放的阶段性行情。后续将重点 研判小阳春可持续性及向新房的传导效应。