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房地产行业：城市房价深度研究系列，上海篇。

新政驱动需求释放，市场步入“止跌回稳”阶段

2026 年“沪七条”新政后，上海楼市反应正面，需求端呈现“二手房 优于新房”的结构性改善。节后第三周，二手房成交 7327 套，达 2025 年周均水平的 1.5 倍；新房成交 3458 套，为均值的 1.1 倍。供应端 表现理性，同期二手房新增挂牌（2954 套）与新房开盘（412 套）均 远低于上年均值。供需边际改善支撑二手房挂牌均价由年初的 5.2 万 元/㎡回升至 5.6 万元/㎡，市场企稳迹象明确。

定价权回归与供应重塑，新房转向“高端化”

2024 年后，随着限价及中小套配比限制取消，新房定位由保障刚需 转向改善及高端市场。产品呈现大型化、高总价特征：90 ㎡以下户 型供应占比由 34.4%骤降至 8.3%，120 ㎡以上占比升至 43.3%。受此 驱动，内环内套均总价从 2022 年的 1743 万元飙升至 2026 年的 3717 万元。1200 万元以上总价段已成为供应主力，新房总价大幅提升。

倒挂红利终结，房企转向“慢周转”经营

新房市场化定价促使一二手房倒挂由外向内梯度消失。内环内均价由 2023 年的 11.8 万元/㎡跳升至 2026 年的 16.4 万元/㎡，倒挂红利消 退导致开盘去化率下行至 74%以下。在销售压力与高地价（2025 年核 心区宅地楼面价 5.7 万元/㎡）双重挤压下，房企被迫收缩供应并回 归“慢周转、保价格、强品质”逻辑。2025 年新房供应及宅地招拍挂 面积较峰值均回落逾六成。

二手房回归市场规律，价格重新平衡供需

在总购房需求维持在 41 万套量级的背景下，新房缩量驱动需求流向 存量市场。2025 年二手房成交占比升至 62%，价格成为调节供需的核 心。郊区次新房及市区老小区通过深度价格回调（跌幅达 41%-53%） 实现“以价换量”。尤为关注中环内 2000 年前的老旧小区，其去化周 期已连续两年下行（中内环由 2.3 年降至 1.2 年），由于受新房高端 化冲击较小且性价比极高，这类区域房价有望率先企稳回升。