中国海外发展公司研究报告：经营风格稳健，周转模式迭代.pdf

中国海外发展公司研究报告：经营风格稳健，周转模式迭代。公司概况：中国海外发展前身中国海外建筑工程有限公司于 1979 年改革开放 初期创立于香港，以承建业务起家，后逐渐转型为以房地产开发为主，1992 年将香港和内地地产业务整合，以“中国海外发展有限公司”为载体在香港 联交所上市，1997 年亚洲金融危机的经历为公司长期以来稳健的经营风格奠 定基础，随后公司业务重心逐步转至内地后的三次并购助力其规模扩张。业 务结构方面，公司以房地产开发业务为主，房地产开发业务收入占比稳定九 成以上，溢利占比稳定八成以上，以城市运营为辅，同时进行其他业务拓展。

房地产开发业务：受 2024 年拿地力度下降和早期大部分核心项目充分去化 影响，2025 年中国海外发展销售金额同比表现弱于全国水平，2025 年中海 系列全口径销售金额保持行业第二，权益销售金额保持行业第一，或可印证 公司较高的权益比；公司拿地节奏呈现顺周期特征，或体现公司稳健的经营 风格，能级结构上，公司土地投资长期集中一二线城市，近十年一线城市投 资占比有所提升，同时据披露，公司 2023 年开始几乎无三四线城市投资，横 向对比公司一线城市投资占比处于主要房企较高水平，拿地质量方面，2021 年房价高点过后拿地项目估算净利率较之前有所上升，但相较行业“超额收 益”略有下降。

商业物业运营业务：商业物业收入持续增长，结构上写字楼收入占比从七成 下降至五成，非写字楼业态中长租公寓近年来收入增速较高；写字楼成熟期 项目出租率呈下降趋势，购物中心成熟期项目出租率维持较高水平；较高的 投资物业账面估值或影响出表利润空间。