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房地产行业深度报告：核心城市楼市新局·北京篇，改善需求锚定核心，刚需战场卷向五环。

市场：整体成交规模稳健，土地供应趋于核心区

2026 年 1-2 月北京新房成交套数同比-5.0%，二手房成交套数同比-4.2%。2025 年，北京新房成交规模呈现持续下降趋势，成交套数 10.4 万套，同比-11.8%， 其中四季度同比-23%；而二手房市场活跃度较高，2025 年二手房成交 19.5 万套， 近两年成交套数均超 19 万套，住宅成交占比超 60%，对新房市场形成明显的分 流效应。宅地供应整体趋势是减量提质，核心区优质地块供应力度加大。2025 年北京累计成交 61 宗宅地，累计成交建面 359 万方，同比-21%。

政策：全年两次限购放松，畅通置换链条

政策面上，1 月和 5 月，北京两次下调公积金贷款利率，8 月和 12 月两次限购调 整，其中 8 月是符合条件家庭五环外购房不限套数，12 月下调非京籍家庭购房 社保年限由三年降至两年，同时房贷利率不限首二套住房，相当于对二套房的贷 款有 20-40BPs 的降息。总体限购政策是有两次调整，通过降低门槛、支持特定 需求、降低购房成本三重手段实施，预计能够释放一些增量需求。

项目：热销项目集中于海淀、朝阳，刚需户型面积下探

2025 年北京新房前十项目的销售额占比 23%，9 个项目为当年入市新盘，累计去 化率 65%。热销项目集中于海淀、朝阳、丰台核心区。2025 年北京新房首开去 化率达 80%及以上的项目有 14 个，分散在各区，其中海淀区项目最多；上半年 高热度项目数量占比超过 7 成。产品趋势上，在建筑新规加持下得房率普遍提升， 刚需项目户型面积持续下探，通州招商朝棠揽阅、昌平龙湖凌云颂、门头沟电建 华曦府金安及 2026 年即将入市的三个新房项目均推出了 80 平以内的产品。