REITs行业不动产资产证券化系列（五）：购物中心供需格局重塑，看好重奢赛道与下沉龙头.pdf

REITs行业不动产资产证券化系列（五）：购物中心供需格局重塑，看好重奢赛道与下沉龙头。

商业不动产 REITs 试点为购物中心优质资产拓宽融资路径，存量 8 单购物中心基础设施 REITs 市值整体涨幅达 34.5%，首批 10 单 购物中心商业不动产 REITs 加速推进。宏观层面，促消费政策持 续加码，消费边际复苏为行业提供基础支撑，线下体验价值回归。 存量市场供需格局重塑，行业转向精耕细作，非标商业与存量调 改成为创新方向。中观维度，重奢商业依托寡头垄断与长周期运 营构筑强抗周期性；高能赛道凭借区位与运营突围，贴合实用与 情绪双重消费需求；下沉市场以产品代差与规模效应制胜。估值 层面，首批购物中心商业不动产 REITs 兼具成长性与抗风险属 性，2026 年预测分派率达 3.8%-6.9%，处于全球成熟市场中游， 核心重奢资产与下沉市场龙头具备投资价值。

政策红利释放叠加消费边际复苏提供增长动力，线下场景消费价 值再凸显。购物中心 REITs 研究遵循“宏观定调、中观选筹、微 观验证”框架，聚焦重奢、高能、下沉三大赛道；2025 年促消费 政策加码叠加商业不动产 REITs 试点开启，消费复苏提供支撑； 线上零售增速与占比趋稳，线下体验式消费价值回归。

存量供需格局重塑，区域分化与赛道逻辑成为选筹关键。零售物 业行业整体承压，但核心城市需求稳固，租金与空置率区域分化； 供给端，行业转向存量精耕，一线主导调改创新，大量优质项目 分布于二三线等下沉城市；需求端，购物中心客流稳步提升，客 群结构变化驱动业态更迭，下沉城市优质商业更能够虹吸远距离 客群，低消费力客群与高龄客群比例提升，促使餐饮、文体娱等 体验业态占比持续提升。

重点关注三大赛道：重奢赛道凭垄断与长周期立足，高能赛道靠 区位与运营突围，下沉赛道以产品与规模制胜。重奢商业通常具 备寡头垄断壁垒，成熟期项目占比 85.6%，高标载体、大辐射范 围及高净值群体打造长周期经营韧性；高能赛道靠区位禀赋与运 营能力破局，非标与主题商业贴合实用+情绪双重消费需求；下沉 市场靠产品代差与规模效应制胜，布局运营受城市经济水平及产 业类型直接影响。

首批购物中心商业不动产 REITs 资产表现分化，优先布局核心 重奢资产与下沉市场龙头。国际成熟 REITs 市场零售类 REITs 多 与综合体、写字楼等业态高度混合，呈现出较高的分派率特征。 首批商业不动产项目折现率溢价整体与存量消费基础设施项目 相当，但资产质地开始出现分化。重奢项目底层资产运营成熟， 高度稀缺；部分下沉能级项目依靠区域垄断实现量价齐升，现金 流与盈利表现稳健。看好核心重奢资产与下沉市场龙头。