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房地产行业高质量发展跟踪系列之一：房地产市场筑底企稳了吗？行业观察：一线城市初现筑底迹象。2026 年 2 月上海先后出台试点收购二 手房、“沪七条”政策，从库存、需求、公积金等多维度支持楼市稳定发展， 因此我们针对上海开年以来的二手住宅成交进行跟踪。2026 年 1-2 月上海二 手住宅成交规模已超过 2024 年同期水平，并较 2025 年同期仅降低 3.37%。 考虑到“沪七条”放松政策的出台时间为 2026 年 2 月 末，对 2 月楼 市的提 振影响有限，我们认为后 续的 市场表现可期。从成交结构看，相对低价位段的 小户型房屋成交占比或相对提升。从价格看，2025 年 12 月-2026 年 2 月，上 海二手住宅成交均价较挂牌均价的降幅逐渐收窄。从租金收益率看，根据中原 地产数据，上海二手住宅整体的租金回报率于 2025 年 12 月达到 2.01%，并 已持续高出 10 年期国债收益率。因此我们判断上海楼市初现筑底迹象。

行业展望：区域分化是长期趋势。居民住房需求主要来自城镇人口增长带来 的刚性住房需求、住房品质提升产生的改善型需求、拆改刺激的更新需求。区 域间人口吸纳能力 差异较大，致使城市间住房需 求表现分 化。以商品住宅去化 周期为例，一线城市普遍库存压力相对较小；华东区域内城市间分化明显；西 南、华中、华南等区域的部分主要城市去化压力相对较低，华北、东北、西北 等地的城市间差异较大。从土地成交看，我们观察到一线城市的土拍热度率先 回暖，二线城市的热度逐渐修复，三线城市依然存在流拍现象。

宏观视角：如何观察地产市场企稳？房地产曾一度是中国经济增长的引擎， 但中国经济增长的结构已发生深刻变化，宏观经济对地产的依赖度已下降至 较低水平。房地产供给端已经过比较深度的收缩，这有利于新的供需平衡的形 成。房地产开发资金结构也出现了变化，居民杠杆明显下降。从房地产销售价 格来看，已经历持续时间最长、幅度最大的调整。房地产 2021 年开启下行周 期，在经历了将近 5 年较为深度的调整之后，已出现“性价比”。房价的下跌 被动推升了租金回报率，租金回报率渐渐超出了无风险回报率，同时租金回报 率也在逐渐接近住房贷款利率。观察历史房地产复苏周期，传导链条为二手房 销量回暖→新房销量回暖→房地产投资企稳→房价企稳。2026 年春节后，一 线城市二手房销量已呈现回暖迹象，有望向更多城市和新房扩散。参考国际经 验，房地产的深度调整周期约为 6-7 年，中国本轮房地产的调整始于 2021 年 年中，目前已持续了将近 5 年，已经过了较为深度的调整。