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房地产行业专题研究：我国房价正迎来二阶导转正。

2026 年我国房价或将迎来二阶导转正

2021 年以来我国房价整体呈现一阶导持续下跌状态。而 2026Q1 市场改善 迹象好于往年，体现为二手房成交量自发修复、挂牌量上行速度趋缓、房价 结构性改善。我们认为开年以来的复苏不仅是季节性因素，而是多元共振驱 动的自发性结果：1、政策预期淡化驱动市场预期走向稳定；2、房价快速调 整后购房门槛进入刚需“甜蜜区”，有望驱动刚需入场；3、低总价房屋“租 金月供差”进入“平衡区”，驱动刚需“租转购”以及稳健投资性需求入场； 4、高能级城市房价跌回 2016 年或以前，触及成交“密集区”，或驱动房 屋挂牌价跌速放缓以及挂牌量增速放缓。因此，我们认为我国房地产市场正 在平稳、有序地走向企稳的路上。

房价二阶导转正预期下的市场有何特点？ 1、市场现点状企稳迹象。城市角度，我们观察到部分低能级城市今年以来 房价呈现回稳迹象，符合我们去年判断，即调整时间较长和调整幅度较深的 低单价城市以及高能级城市核心区域有望在今年率先走向企稳；城市内部， 我们观察到北京上海深圳成都等高能级城市的非核心片区出现止跌迹象；2、 但对地产投资链条意义较弱。我们预期房价二阶导转正阶段，房企扩表投资 意愿依然偏弱，叠加“控增量”政策下，我们认为房地产市场投资重启仍需 时日，在这一期间地产链中后端相对更值得关注。房价离一阶导转正还差什 么？我们认为关注 3 点：1、置换链条是否能够重新激活，即低总价房屋向 更高价格段的房屋传导是否顺畅；2、重点城市租金能否企稳，从而夯实房 价之锚；3、利率环境能否进一步优化。

地产股在二阶导转正下有何机会？ 我们认为房价二阶导转正，意味着房企经营和盈利压力有望在中长期得到边 际缓解，从而推动房地产板块风险溢价下行，带来地产股估值筑底。美国和 日本在房价进入二阶导转正区间，其地产指数或者龙头房企往往也进入估值 筑底修复周期。我们建议在这一阶段逐步布局地产股。建议关注：1）估值 处于低位、计提减值准备较为充分的企业：龙湖集团、新城控股、中国海外 宏洋等；2）历史负担较轻或者现金流更为健康的企业，为新一轮扩张做准 备：华润置地、建发国际集团、滨江集团、中国海外发展、绿城中国、招商 蛇口、中国金茂、越秀地产等；3）在一阶导转正的区域有布局的企业：新 鸿基地产等；4）存量交易及地产链后端产业链的企业。