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太古地产港股公司首次覆盖报告：高端商业地产加速落子，千亿投资计划蓄势腾飞。

租金收入占比超 80%，财务指标表现优秀

公司 2019 年以来物业投资租金收入占比均达到 80%及以上，是公司收入及利润 的主要来源，其中 2025 年零售租金收入占总租金收入比例 55.3%。2025 年公司 基本溢利为 86.2 亿港元，同比增长 27.4%，经营利润率同比增长 7 个百分点至 54%。公司 2025 年经营性现金流同比增长 99%，净负债率 14.6%（同比下降 1.1pct），加权融资成本降至 3.5%（同比下降 0.5pct）。

内地商业版图全面进阶，中国香港零售市场平稳复苏

公司在中国内地购物中心均位于北京、上海、广州、成都等核心城市的最优质地 段，2025 年租金收入总额同比上升至 46.28 亿港元，同比增长 3.1%，六大购物 中心销售额全部实现增长。公司在内地有 7 个大型在建项目，其中 4 个计划于 2026 年起分阶段入市，租金收入增长可期。公司在中国香港投资物业组合约 133 万方，其中 2025 年写字楼租金收入 48.85 亿港元，综合出租率 89%；零售租金 收入 23.55 亿港元，出租率维持满租，展现较强复苏弹性。

开发项目去化提速，非核心资产剥离助力千亿投资计划

公司住宅待售项目多位于中国香港和海外，2026-2027 年公司在上海中国香港多 个项目均有望结转，增厚利润表现。公司自 2018 年开始通过出售非核心资产回 收现金，用于一千亿投资计划和降低负债，截至 2025 年末，公司累计处置收益 约 587 亿港元，其中 2025 年回收资金 73 亿港元，整体已投放千亿资金比例达 67%。后续投入成本上，公司 2026-2028 年约 90%的资金主要投向中国内地综合 体建设，2029 年及之后主要投向中国香港的扩建计划。