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解构公募REITs：机构行为分析。

核心观点

机构行为是影响公募 REITs 价格的关键变量。目前我国公募 REITs 市场的 主要机构投资者包括券商自营、保险、公募基金、信托、私募基金、银行理 财、产业资本等。近年来，保险资金、FOF、二级债基等相继获准参与，为 市场引入长期增量资金，流动性、会计处理也同样影响机构行为，如 24 年 保险资金、券商自营在 REITs 权益属性明确后均大幅增持，而 25 年券商自 营在 OCI 本息拆分扰动下减持经营权类资产。63 号文推动 REITs 纳入更多 投资范围（如 ETF、沪深港通等），商业不动产 REITs 扩容亦需投资人同 步拓展，需关注机构风险偏好、投资约束以及新资金入市的实际进展。

机构行为对公募 REITs 价格的影响

机构行为对公募 REITs 价格的影响主要体现在资金准入、流动性与会计处 理三个维度。投资人逐步放开为公募 REITs 市场引入了长期增量资金，如 21 年 11 月保险资金、23 年 7 月 FOF、26 年二级债基将 REITs 纳入投资 范围。流动性也对价格有所扰动，由于 REITs 市场流通规模较小，市场情 绪较弱时，流动性趋弱，如 23 年 2-6 月的下跌行情。会计处理也会带来机 构偏好的变化，如 REITs 会计新规明确产品权益属性，券商自营和保险机 构可用 OCI 计量，相比于短期价格波动，机构更加关注分红情况以及项目 长期的稳定性，而 25 年底 OCI 账户本息拆分又引发高分红 REITs 波动。

机构风险偏好与投资约束

券商自营交易较为灵活，追求绝对收益，多数券商自营可以将 REITs 计入 FVOCI 账户，25 年末的 OCI 扰动或带来资产类型偏好的阶段性调整，后续 需重点关注 OCI 本金利息拆分的实际进展，目前尚无明确拆分动作。保险 公司投资 REITs 应当具备不动产投资管理能力，仍以长期配置为主，考核 上具备权益和不动产属性，但保险资金暂无法投资商业不动产 REITs。公募 基金参与 REITs 投资的方式包括基金专户、FOF 和自有资金，26 年以来二 级债基将公募 REITs 纳入投资范围。穿透来看，专户资金多数来自于银行 理财或中小保险，银行理财主要通过委外方式配置 REITs，以优化组合风险 收益特征、把握市场机会增厚收益为目的。