中金唯品会商业不动产REIT深度价值分析：一线运管品牌赋能，长期成长弹性可期.pdf

本报告对中金唯品会商业不动产REIT进行深度价值分析。该基金底层资产为郑州杉杉奥特莱斯和哈尔滨杉杉奥特莱斯项目，原始权益人为杉杉商业，控股股东为唯品会。报告指出，依托唯品会的品牌资源，杉杉商业招商能力突出，23-25年营收CAGR达17%。

在运营表现方面，两个底层资产项目均为各自省份销售额及坪效第一。23-25年，郑州项目收入CAGR为9.32%，哈尔滨项目为9.88%。两项目出租率均维持在99%以上，NOI Margin逆势提升，2025年双双超过70%，郑州项目NOI Margin位居可比REITs首位。收入结构稳定，联营模式占比高，且设有保底条款托底收入。

在估值与收益方面，预期项目资产公允价值区间为61.55~71.20亿元，IRR为3.71%~4.48%，高于已上市消费REITs均值。以询价上限对应拟募资额76.98亿元计，26/27年预测净现金流分派率分别为4.40%/4.56%，高于板块平均水平。中性预测下，26/27年资本化率分别为6.45%/6.62%。报告认为，本基金凭借品牌赋能、区域龙头地位及高分派率，具备长期成长弹性，但需关注租约集中到期及同业竞争风险。