房地产行业2026年中期投资策略：关注数据边际转好带来的估值修复空间

2026年上半年，房地产市场基本面呈现边际修复特征，最核心的变化在于二手房价格下行斜率持续放缓，部分核心城市率先出现企稳迹象。市场已逐步由前期“加速下跌”阶段过渡至“跌幅收窄、预期修复”阶段，房价二阶导率先转正。具体表现为：“小阳春”行情成色优于历史同期，量价关系更趋均衡；传统淡季表现超预期，市场韧性明显增强；二手房价格跌幅持续收窄，核心城市率先企稳；改善型需求回升带动结构优化，置换链条逐步修复；租金企稳成为新的积极信号。当前行业仍处于由“预期修复”向“基本面验证”过渡阶段，行业最悲观阶段或已逐步过去。 下半年展望方面，总库存持续下降，但仍有约7亿的过量库存，土地库存占比超六成，呈现“源头淤积”型的库存结构。预计2026年新房市场热度低位企稳，销售额为7.7万亿元（-8.3%），销售面积为8.3亿平方米（-5.4%），跌幅小幅收窄。新开工有望正增长，预计新开工面积对应销售面积为7.5亿平方米，同比+27%。竣工由于期房库存不足，短期内不存在改善的基础，预计为4.7亿平方米（-20%）。投资受益于开工改善，预计为7.5万亿元（-9%），跌幅持续收窄。 投资建议方面，在当前政策放松空间已不大的情况下，房价的边际变化决定了地产股能否估值修复。在未来高频数据不出二次探底的假设下，预计地产股后续演绎三个阶段：第一阶段“没那么差”，当前地产股PB隐含的房价下跌幅度已充分甚至过度悲观定价，若数据持续向好，少量空转多就能带来较大提振；第二阶段“底部确认”，房价止跌成为共识，部分城市出现上涨，减值压力明确降低，优质房企PB会超过1；第三阶段“房价向上”，定价仍以PB为主，但部分房企会逐渐参考PE。建议继续增配地产板块，优选折价充分、拿地积极、风险出清相对充分的标的。