香港办公楼市场复苏背景下，中环甲级A1租金大幅反弹是否预示核心区与非核心区分化加剧？

根据CBRE报告，2026年上半年香港办公楼市场确实呈现显著的区域分化特征。中环市场表现尤为突出，上半年录得100宗租赁成交，为2019年以来最活跃的上半年表现，其甲级A1办公楼租金累计大幅上升18.5%，重返2022年水平。相比之下，整体甲级办公楼租金年初至今累计升幅为3.5%，显示中环涨幅远超市场平均。

需求结构差异是分化主因。中环的强劲表现主要受金融服务、保险及专业服务行业需求带动，这些行业对地段及楼宇品质要求较高，且租金承受能力较强。大尖沙咀、中环及港岛东均录得超过10万平方呎正吸纳，但租金涨幅不及中环核心区。

从投资角度观察，办公楼仍是最受欢迎的投资类别，机构投资者对核心区优质资产保持偏好。同时，困境资产市场活跃，第二季度相关交易占总成交接近一半，反映非核心区或次级资产仍面临价格调整压力。

对于租户而言，核心区租金快速反弹可能促使部分成本敏感型企业向非核心区搬迁，北部都会区发展带来的搬迁需求已在工业物流市场有所体现，未来或延伸至办公楼领域。投资者需权衡核心区资产的稳定收益与非核心区资产的价格修复潜力。