2025年从REITs 2024评估报告看2025年有哪些预期？

来源：兴业证券
发布时间：2025/04/29
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从REITs2024评估报告看2025年有哪些预期？整体来看，REITs2024年评估报告对于分子端假设更加偏于谨慎，同时无风险利率的下行对于估值变动提供了一定支撑。2025年来看，板块间及板块内部基本面分化将更加明显，建议优先关注消费、保障房、少数交通及部分运营相对稳健的市政、能源、工业厂房，和今年有望拓展的新型基础设施及文旅资产，把握解禁或政策博弈下调整的布局机会，同时跟踪具备兜底支撑+高票息的产园、仓储。1.保障房：板块2024资产评估价值相对坚挺。尽管区域保障性租赁住房供给持续上量，但新增项目对应去化效果亦较好，对应底层资产影响短期相对有限，部分市场化租赁项目压力仍存，中长期租金增长有...

分板块重要参数调整一览

保障房

深圳安居、城投宽庭估值略有提升，北京保障房相对有所调降；深圳安居、厦门安居出租率调降，华润有巢租金增长及折现率调降。深圳安居保利香槟苑项目出租率略有下调，项目整体资本性支出有所压降，资产整体估值相对稳定，小幅增长约0.20%；厦门安居整体出租率假设略有下调，底层资产评估价值持稳；华润有巢租金增长率和折现率假设均呈小幅下调，底层资产评估价值同比下降0.54%；北京保障房、城投宽庭本期资产估值主要参数未有调整，底层评估价值分别-2.51%/+0.29%。

消费

嘉实物美&首创奥莱2024年资产评估价值增值明显，华夏华润、中金印力、首创奥莱项目租金/扣点调升，华安百联租金及出租率调降。华夏华润对于2025年出租率假设略有调降，抽成及联营取高占比有所下调，而租金侧给予1.69%～2.95%的增长，对应估值保持平稳；中金印力首层租金调增2.73%，对应估值保持稳定；首创奥莱两个项目联营扣率均有提升，同时武汉项目的抽成扣率亦有提高，但整体销售完成率下滑2pct，同时武汉项目的非固销售额增长率自3%降为1%，对应估值抬升相对明显，达+3%。华安百联2025年出租率假设略有调降，且首层租金调降1.96%～4.68%，中期增长率给予2pct范围波动，对应估值调降明显，达-3.9%。但对应收入调整仍在推进，联营减少3576 平方米，租赁增加 6175 平方米。华夏金茂收入结构所有调整（联营转多经），物美核心参数未有变动，但估值增长2.8%。

仓储物流

仓储物流板块资产估值均有调降，盐田港及普洛斯调整靠前；板块租金普遍下滑3%-4%，同时折现率普遍下调25BP（深国际贵州项目 50BP）。红土盐田港项目现代物流中心租金调降4.5%，与最新一期关联方签约租金合同降幅近似，对应资产估值下滑3.8%。中金普洛斯租金增长率自3%调降为2.75%，同时部分项目折现率有所调低，对应资产估值下滑3.4%。嘉实京东租金增长率自2.75%调降为2.5%，同时折现率下滑25BP至7.75%，对应资产估值下滑1.7%。深国际杭州项目25-26年出租率略有调降，贵州项目25-27年出租率有所提升，同时项目整体租金、租金增长率、折现率均有下调，对应资产估值下滑0.9%。华泰宝湾嘉兴项目25-26年出租率有所调降，同时项目整体租金、租金增长率、折现率均有下调，嘉兴租金调降最深达-4.8%。

产业园

折现率调整下厂房估值相对坚挺，二线产园（出租率及租金承压）估值降幅普遍大于一线产园（租金承压）。厂房类来看，东久及上市不久的津开估值相对稳定，临港基本持平。三个项目普遍降低租金增长率或租金水平（但与其他类别资产相比，降幅较小），同时调低了折现率及调高收缴率，对应评估计算的估值保持了相对平稳。

交通基础设施

交通基础设施板块因期限问题估值调降较多，部分项目高折现率调整下估值降幅较窄。中国铁建、华夏越秀、中国交建、工银河北因剩余年限较长/折现率调降较多对应资产估值降幅较窄。除上市时间较短的南京交通、招商高速、深高速、中金山高外，多数高速REITs折现率隐含无风险利率在3.5%以上，在当前利率快速下行环境下给予了调整空间。从2024年评估报告未来日均交通量增速假设来看，华夏越秀、中国交建、广州广河设置相对较高，其余在3%～4%之间。

能源

能源板块整体估值小幅调降，调整折现率、收入预期以考虑电力市场化不确定性风险。部分折现率由于市场化电价有所调升（国家电投、明阳智能）；京能光伏上调限电率自7.5%至10%；内蒙古自治区西部大开发税收优惠25年及以后假设不再享受（明阳智能），应收账款回款账期变化（国家电投延长0.22年，京能光伏缩短0.5年）。

生态环保、水利

生态环保首钢及首创量上承压对应收入预期转弱，折现率亦对应调整缓释估值压力。首钢垃圾处理量自107万吨调降至此前“兜底”的100万吨，负向运营管理激励2027年及以后不再延续；富国首创水务REIT合肥项目考虑未来周边新增供给予最大处理量下调。绍兴原水2025年供水量（+1%）及稳定期供水量假设有所上行。