租赁住房与产业园区行业REITs2026中报综述：锚定运营效能核心，深挖科创资产价值.pdf

伴随保障性租赁住房大规模入市与产业园区向科创生态转型，基础设施公募REITs底层资产的运营逻辑正发生深刻重塑。国泰海通证券发布的租赁住房与产业园区行业REITs2026年中报综述，系统梳理了上半年相关REITs的市场表现、资产质量及估值框架演变。

保租房市场格局与人口基本面支撑

报告指出，2023年至2025年间，核心城市保租房市占率一度攀升至47%至51%的高位，但至2026年二季度，随着市场化房源供应恢复，部分城市保租房市占率回落至20%至38%区间。在运营主体方面，非国企背景机构凭借精细化运营能力占据约84%的市场份额。底层资产的长期价值高度依赖城市人口流动趋势，上海、北京、深圳等城市维持1.2%至1.6%的人口净流入率，为租赁REITs的出租率与租金稳定性提供了坚实保障。

产业园区REITs规模扩张与区域分布

2026年上半年，产业园区REITs上市数量增至25只左右，总市值逼近400亿元。项目资产高度集中于核心经济圈，北京、上海项目资产数量分别达10个和9个，同时向重庆、武汉、合肥、苏州等强二线及产业节点城市加速渗透。这种多中心分布格局有效分散了单一区域的系统性风险。

估值逻辑切换与科创资产偏好

报告强调，产业园区资产的评估框架已从关注层高、承重等“传统物业视角”，全面转向考察产业定位、环评研发属性的“产业视角”。投资者在评估租户时最关注的五大指标依次为：行业类型、大面积租户占比、加权平均剩余租期、主力租户落户及税收情况、租金收缴率。在行业偏好上，生命科学、集成电路与芯片、人工智能、新材料及新能源、新能源汽车位列前五，凸显出资本市场对科创类资产的高度青睐。

股东评价与政策环境赋能

原始权益人的综合实力被纳入核心评价体系，涵盖大股东类型、资产规模、产业链资源导入能力及信用评级等维度。同时，地方层面的招商奖励、土地盘活、税收优惠及金融支持等八大类政策，正持续优化产业园区的营商环境。结合2017年以来全国工业用地供应建面的周期性波动数据，报告提示需密切关注新增供给对存量资产租金定价权的潜在影响，并将历史股息表现及股息率波动幅度作为衡量REITs投资价值的关键财务标尺。